【大纪元2016年11月09日讯】合同法基本原理：有损失才有赔偿
合同法的一个重要原理之一，就是毁约赔偿基于实际损失。在计算损失时，我们要先把时间倒退回去，假设合同被正常履行的话，无辜的一方会怎样？然后再要求毁约的一方给予无辜的一方相同的结果的赔偿。什么意思呢？下面举个例子说明：
大年眼看就到了，咱俩签了合同，规定我在小年那天给您发一卡车麻糖，这样您就能趁着家家拜灶王爷的时候把麻糖售卖出去。您已经计算好了，这一卡车麻糖能为您带来1,888元的净利润。但是，小年头一天晚上我和朋友去吃麻辣火锅，相谈甚欢，一直聊到次日临晨，然后倒在沙发上睡过去。一觉醒来，小年已经过去了。我的不慎让您整整损失了1,888元，这可是您和家人办年货的钱啊。这个毁约的责任完全在我，于是，合同法规定，我这个毁约方需要赔偿您1,888元。
不过，合同法也认为，您作为一个生意人，也应采取行动降低自己的损失，这个行为被称为“Mitigation”, 比如，您是不是联系了老李开的麻糖厂？您有没有询问当地最大的麻糖批发商小张？还是您自打小年一早就眼巴巴等我来，一直等到黄昏日落？正常来说，如果您当时一看约定的送货时间已经过去了1小时，我的卡车依然没到，您就赶紧拨通了老李的手机：“老李兄，您家还有麻糖吗？我需要一卡车啊。”正巧，老李还剩最后一车麻糖，并且急于在小年前出手，就全都卖给了您，还打了个8折。虽然我毁约在先，但您及时弥补，而且降低了成本，获得净利润2288元。这个时候，损失无从提起，我也就不用再赔偿。
合同法特例：房产押金毁约不退
但是，请注意，在房地产买卖中，如果买家付完押金后反悔没有成交，以上所提的合同法的原理，却似乎不被法庭认可，或者说，存在着相当大的争议。请看案例：
众所周知，温哥华的房价惊人，攀升速度近乎疯狂。2009年，在这样的卖方强势下, 老张订下了老唐那栋价值$2,030,000的豪宅，并支付了10万加元的订金，被地产公司存在信用账户中。不几天，老张反悔，不买了。老唐马不停蹄，一面终止了与老张的合同，一面华丽转身，以更高的价格将豪宅出手。
诉讼案由此开始，老唐说，买家老张毁约，押金扣留不能归还。老张说，卖家的豪宅已经卖出，没有承受损失，押金应该退还。在BC省初审法庭上，法官判定押金可以退还给买家，法官的断案原理是，售房合同中没有明确写明押金是“不可退还”的。卖家不服判决，继续上诉，到了上诉法庭，却得到了不同的说法。
上诉法官认为，房地产交易，与其他合同不同，一旦押金已经支付，就不能再退还。在过去的100多年中，英伦-加拿大法律体系一直如此看待地产交易中的押金。除非押金的数目太过巨大、不合情理(Unconscionable)。通常的惯例是，押金若在售价的10%以内，就不算过分。在这个豪宅纠纷中，押金只占了售价的5%。所以应该全部由卖方保留。
在我们安省，法庭的看法也差不多，在以往一个叫Pleasant Developments Inc.的案例中，也是买方毁约, 结果并未对卖方造成实际损失。初审的小额法庭将1万元押金中的9700元判给了买家。上诉法庭却转而维护卖家，判定全部的1万元押金应归卖方所有。
为什么房地产押金被特殊对待？追根溯源，这个原理是由1884年维多利亚时代英国的一个案例法提出的。在一个名为Howe v. Smith的古老的地产纠纷中，法官认为，押金的内涵，不仅仅是“合同款的一部分”，而是体现着双方达成交易的“诚意”，并且为支付押金的一方造成了压力，恐怕违约而押金被扣留，因此产生“完成执行合同”的动力。
对于这样的争议，加拿大最高法院并无确定的先例所循。对于押金的去向，名为HW Liebig Co v Leading Investments Ltd的案例给出如是说法：
在通常的交易过程中，押金应归于卖方，这是为了给卖方补偿：因为合同签订后，他的房产就从市场上被拿下，而且成交价格已经为市场所知，卖方就失去了再度竞价的先机。
这一解释的核心，虽然体现了“押金不退”原理，但不退的理由还是“补偿损失”。
房产押金是否要与时俱进
如今的房市今非昔比，所有的待售房屋都列在网上，当买房毁约后，卖方可以在最短时间内立即重新张贴广告，继续吸引新的买家。如果房市火爆，很可能卖方不会有任何损失。面对日新月异的市场行情，法庭是否应该固守100多年前的古老案例法呢？要想更改这样的判案原则，还需等待有诉讼方将案子一路上诉到加拿大最高法院，由这一终极法庭或者维持，或者改写出更适宜的案例法精神。
责任编辑：芮蕾
