【大纪元2017年04月13日讯】在英国购买房产的流程中，律师起着举足轻重的作用。一旦卖家接受了买家的报价（accept the offer）即进入房产交割阶段，这以后的全部流程都是由律师主导的。律师会告诉您什么时候该做什么，要您提供什么文档。一个好的律师不但会给您一个时间计划，而且还会积极跟进案件，每周为您更新情况，更主要的是好的律师会告知您目前的问题在哪里，应该怎样处理。
上一期为您介绍了买方律师在房产交割阶段的工作流程和职责。在本篇文章中笔者会为您阐述买方律师在交换合同阶段的职责。文中所述的律师都是指买方律师。
交换合同（contract exchange）阶段
交换合同是指双方律师代表买卖双方交换购买合同。这时要求买方向卖方支付10%的保证金（deposit）。只有在交换合同后，买卖双方才开始正式受到法律约束。这时如果买方退出，卖方不会退还10%的保证金。而如果卖方退出，买方有权起诉卖方要求经济赔偿。而且在合同交换后，卖方再不允许接受任何其他买家的报价。
律师要求卖方提供房产设备和配件清单
在交换合同阶前，买方律师会要求卖方向您提供一份房产设备和配件清单（fixtures and fittings）。这份列表会列出所有和房产一起卖给您的东西，比如厨房的橱柜、炉灶、冰箱、洗衣机、洗碗机、锅炉、地毯、窗帘或其它家具等。如果您想留下其它现有房产中的东西，您可以通过律师与对方协商，一般来讲您需要支付额外金额。这份清单需要您实地检查并签字同意，它会成为合同的附件。
律师会与买卖双方共同协商合同完成日期
在交换合同前，您的律师会与买卖双方共同协商一个合同完成（contract completion）日期，一般在合同交换后的一至四周内发生，并写进合同条款。交换合同前，您还需要将10%的保证金转账到律师指定的账号下。
（这段请突出显示）值得注意的是有些买家想在交换合同时少付一些保证金，这是可以通过律师协商的。但笔者想提醒您的是，一旦由于您的原因不能完成合同交易，您还是要支付10%的费用给卖家作为补偿。
尽量避免购买有买卖链的房产
（这段请突出显示）另外还要注意的是，如果您买的房产有买卖链 （in chain），简单讲就是卖家也在买其他的房产，并且在第三方交易完成前无法把他的房产卖给您。这种情况下几方合同交换的日期会定在同一天完成。这也意味着您的房产交换日期取决于最慢的一方，而且一旦有其中一方退出交易，您的合同交换就无法进行。所以笔者想提醒您在报价前要向房产经济公司问清有几个买卖链（how many chains），您应该尽量选择没有买卖链的房产。
合同完成（contract completion）
合同完成是指卖方律师确认从买方律师收到了所有应收款项，从法律上讲合同履行完成。一般合同完成的时间都会定在指定日期的中午时间。您的律师会在指定的完成日前一周邮寄给您最后应付款项账目，其中包括房款余款、印花税（stamp duty）、律师费、电子转账费、调查费和其它手续费等。也就是说除了买房款项，所有的律师费用也要在这时一并结清。您的律师会在收到所有钱后，把买房相关款电子转账给卖方律师来完成合同。一般在合同完成日的中午，您的律师就会打电话通知您可以去房产经纪公司取钥匙了。这时房产已经属于您了，但律师的工作还没有完成。
下一期中，笔者将向您详细介绍在合同交换完成后买方律师的职责，并为您总结了律师的各项服务及相关收费，供您参考。◇
文| 燕博 责任编辑：明曦
