【大纪元2019年08月29日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）ASB银行的经济学家们预计，进一步降低的利率，以及仍然强劲的人口增长，可能会使来年全国的房价上涨到新的高度。
在ASB银行的最新一期《家政经济》刊物中，多位ASB经济学家，根据过去一年的数据、以及储备银行在本月初再次大幅降低官方现金贴现率的举措，而进行分析研究，得出上面的推测结果。西太平洋银行（Westpac）的经济学家，也对房地产市场的回升趋势，提出类似的看法。
ASB的首席经济学家尼克·塔夫利（Nick Tuffley）表示，这家银行预计，到明年年中，全国房价的增长幅度可能会进一步提高，最高可达到6％；而根据房地产协会（REINZ）的统计数据，目前全国的房价增长幅度为4.5％。也就是说，房价的增长幅度将会更大。
塔夫利表示，在全国范围内，各个地区和主要中心的数字，会有相当大的差异，其中3个主要中心城市分别为：
— 奥克兰的房屋价格，预计将从今年的下降3.1％、恢复到2020年的持平状态；
— 基督城的房价，预计将从今年的下降0.5％，到明年的正增长2％；
— 而惠灵顿和新西兰其它地区的房价，预计将在2020年达到9.3％的正增长。
| ASB银行房价预测 （截至6月份年度，年度房价变化%） | |||
| 2018年 | 2019年（预计） | 2020年（预计） | |
| 奥克兰 | 1.3% | -3.1% | 0.0% |
| 基督城 | 1.5% | -0.5% | 2.0% |
| 惠灵顿 | 8.6% | 6.6% | 9.3% |
| 其它地区 | 6.1% | 2.7% | 9.3% |
| 全国 | 3.7% | 0.9% | 5.5% |
低利率促人们贷款买房
塔夫利表示，抵押贷款利率的急剧下降，以及仍然强劲的人口增长和劳动力收入的增长，将推动住房市场发展。
他说，储备银行再次大幅削减利率、以激发新西兰人借贷和支出的“决心”，这可能会推动房价持续上涨。
“我们一直在听到更多的关于投资者们再次出现在房地产市场的故事，尽管他们仍然小心翼翼。”
他说，当银行的定期存款利率越接近于零的时候，房地产市场对投资者的吸引力就会越大。因为较低的定期存款利率意味着，把钱存在银行回报微乎其微；同时，较低的贷款利率，则意味着投资者贷款买房，更容易应对较低的租金收益。
ASB的高级经济学家迈克·琼斯（Mike Jones）认为，储备银行在8月7日削减官方现金利率50个基点，表示新西兰央行决定要 “再次削减利率，直到新西兰人开始借贷并再次花钱”为止，因此，可能会出现比预期更持久的房价增长周期。
“当然，定期存款利率越趋近于零，民众把广泛的资产分配（投资）到住房上的风险就越大。”
“然而，新西兰正在转向的经济周期（走向疲软），与政策相关的人工制动、以及住房供应的增加，都将对房市好转的程度，起到制约作用。”
琼斯说，明年春天会成为他们对市场预测的关键考验。因为“我们发现，抵押贷款利率的下降，往往需要6个月左右的时间才能影响到房价。”
“因此，如果我们对于最近的抵押贷款利率下调的看法是对的，那么在明年的3、4月份，房价就会真正开始上涨；那么在今年9、10月份，我们就会看到，房市的数据应该开始出现相应的变化。”
房贷利率将会进一步降低
全国最大银行、也是最大的抵押贷款放贷机构——澳新银行（ANZ），现在已将其1年和2年的抵押贷款利率，分别下调到了3.65％和3.59％，其中2年期的定期抵押贷款利率，比Kiwibank银行的3.65%，还低出6个基点，但1年期定期抵押贷款利率，仍然比Kiwibank的3.55%高出10个基点。
经济学家们预计，澳新银行降低抵押贷款利率，应该只是开了个头，其它主要银行在压力下，将会很快纷纷跟从。
全国各地房市差异大
塔夫利预计，在短期内，奥克兰的房屋市场在过去18个月中的“轻微衰退”将会停止；而从长期来看，奥克兰的房屋价格将会再次开始上涨。
与民众收入相比，奥克兰的房屋价格仍然太高，并且奥克兰的租金收益率也很低。政府对外国买家的禁令，对奥克兰房市和皇后镇的房市，影响可能最为明显。但在全国其它地区，因为没有那些限制，所受影响也相对较小。
塔夫利预计，惠灵顿的房价将出现反弹，因为这个城市仍然存在严重的房屋供应短缺。“与出售房屋数量相比，待售房屋的数量仍然非常的低。”
他表示，惠灵顿的住房市场同时也受到政府支出增加的支撑，政府支出增加，这会导致惠灵顿在高薪工作岗位上工作的人数增加，民众收入和消费能力增加。
对于全国其它地区，塔夫利预计，霍克湾、南部地区和达尼丁等地区，可能会继续看到两位数的房屋价格增长。
塔夫利表示，市场正在履行储备银行大幅降息的意图。“这是降低利率目标的一部分。它鼓励更多的借款，并改善那些已经有贷款的人的现金流。”
琼斯也说，全国各地的情况，差异非常大。
“奥克兰房市的状况仍然冷清。房价年均增长仍然为负值，尽管过去三个月的房价呈小幅上涨，但销售天数和库存，都高于平均水平，这表明，在我们可以预期奥克兰住房价格上涨之前，我们必须要看到房市进一步解冻。”
“坎特伯雷（基督城）是另一个值得注意的、房市表现不佳的地区，这里的住房供应增加，似乎只是其中一部分原因。这反映在租金上，坎特伯雷地区的租金，年同比仅增长了1.4％，是全国租金增长率最慢的地区。”
在截至今年6月的过去1年里，奥克兰的租金增长率也仅增加了2.7%，列倒数第二，但惠灵顿租金的年增长率，则高达11.1%，仅次于南部地区（Southland），为全国租金增长幅度第二高的地区。
在房价的增长方面，南部地区的房价增长幅度预期最大，高达19.5%，马努洼图（Manawatu）地区房价增长幅度第二，高达18%，吉斯本（Gisborne）和霍克湾（Hawkes Bay）的房价增长幅度也达到两位数，都为11.2%。这三个地区的住房库存，相对于平均库存量，也下降最大，都超过70%。
琼斯说，北岛的中部和东部地区的房市，正在“开始沸腾”。“这些市场非常紧俏。今年上半年出售房屋的天数明显下降，库存也非常的低，房价和租金的增长也都迅速地跟进。相似地，住房供应缓慢以及抵押贷款利率降低，都可能会进一步刺激需求。”
责任编辑：上官翎
