【Rechitects-珀斯瑞琪建筑设计院专栏】地块如何分割才能获得最大利益？

【大纪元2020年08月02日讯】地块分割是一个非常流行的开发手段，但分割能否成功，常常取决于顾问团队的技能，包括创造力和知识面，包括5%可变性条规。

下面是考虑地块分割时应遵循的几个基本原则：

• ◎分区制（Zoning）；
• ◎地块创新——并排房屋地块、战斧形状地块（即把土地分为前后两块，后面地块的住宅车道狭窄）、三联房地块、现房后面建新房地块；
• ◎分契式物业管理：包括built strata与surveyed strata；
• ◎建筑设计规划了解土地的固有性质至关重要，这样才能正确设计房子建筑类型。市场上大多数分割只用了平面图，没有考虑到房子朝向这一最基本因素，因而导致建好的房子并不令人满意。近年来，买家意识到了设计的重要性，因此对建筑设计师更加挑剔。

   别墅或联排屋（Townhouse）

• 对于要建单层别墅或双层联排屋以及其如何在街道上呈现，这是买家建房要做出的最关键决定。虽然它主要受市场需求驱使，但建议买家们尽早咨询建筑设计专业人士。建造数量多面积小一些的联排屋可获得更高租金总收益，虽然出租时不一定能获得高房租。与当地房地产经纪人咨询往往是业主进行土地分割的第一步。

  例1：我们有几位客户在现房后面做战斧形状地块分割。其中一位客户认为做不成，在我们做尽职调查之后确认，该土地可以按Surveyed Strata形式来分割，并需经过一系列精心设计与策划完成，包括拆除一些现有房屋建筑设施如泊车位、屋檐，户外生活区等。虽然需要额外费用，但客户对地块能够分割的同时又能保留前面的现房这一结果很满意。

  例2：有客户找我们审阅一个拐角地块分割，广告说这一地块可以分割成两个地块，我们调查后，为其设计了阶段性分割，最终为其分割出三个地块。

  R40–联排房或公寓

  自从在珀斯区域代码为R40的地区可允许建设多层住宅（公寓）以来，西澳出现了许多城市填充类型的两层至三层的低层公寓，原因是其投资回报很有吸引力。

  虽然从平面设计等纸面文件上看，这些公寓非常吸引人，但很多开发商在项目进展中困难重重，原因如下：

  1. ◎很难获得建设贷款融资；

  2. ◎西澳房市疲软，别墅或联排房价格竞争太大；

  3. ◎珀斯各区暂时还不能接受在公寓居住；

  4. ◎公寓设计不具备应有的空间感。

  因此，西澳规划、土地及遗产委员会（WAPC）与行业专家一起发布了西澳设计（草案），其中包括公寓设计指南，将有助于珀斯朝着中高密度生活的方向发展。

  我们看到许多中密度获批公寓和建筑质量很差。其中一个主要原因是，这是一个新的房产类型，地方政府没有付出足够时间修改当地政府规划，使之具有竞争力。

  另外，尽管它（低层公寓）是两层，看上去像联排屋，但它是一个不同的建筑类型，一些设计师与建筑公司在建筑规划审批通过后才意识到二者的不同，从头翻工耗时又太多。

  例3：一位客户拿给我们看一个位于R40区域的地块，可分割后承建6栋联排屋。但是，我们建议该地块可盖一栋两层、拥有12套公寓房的公寓楼，但是业主需要搞清楚该地区有没有对公寓的市场需求。在城市规划审批通过后，市场更为疲软，因此该项目仍未动工。

  例4：一个区域编号为R60的地块，可分割成建四个别墅或八个公寓的地块，但客户不能获得公寓建设贷款审批，因此，只能建四个别墅，现在正在施工。

  所以，我们建议业主聘请专业人员对地块分割事宜做尽职调查，无论是获批地块（DA approved）还是潜在开发地块。付少量专业服务费要优于事后出大笔额外资金。

  本专栏由Rechitects-瑞琪建筑设计院提供，更多详情请联系Leo Chong，电话：

  0433 490 048，电邮：leo@rechitects.biz。

  责任编辑：杨新云