【Momentum Wealth珀斯房地产专栏】 如何甄选有盈利潜质的开发地点?

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【大纪元2020年08月04日讯】房地产开发通常是一个有吸引力的投资项目,但你如何确定一个开发地点会带来利润呢?

房地产开发通常是一个令人振奋的投资项目,高回报的魅力与建造实体建筑的概念相结合,对投资者很有吸引力。然而人们对房地产也有一个普遍误解,认为大多数房地产开发商都能获得丰厚利润。 

虽然对于一个精心规划与执行的开发来说确实是这样,但是许多投资者低估了开发项目中所涉及的步骤、研究和风险,结果可能会对他们的整体回报造成不利影响。那麽,你如何确定一个开发地点会带来利润呢?

在这篇文章中,我将讨论一些确定有盈利潜质的开发地点所需要的基本研究和分析,以及投资者在评估一个项目可行性时需要考虑的关键问题。

开发地区有何要求?

与任何房地产投资一样,在深入研究开发项目时,调查研究至关重要。

你最初的许多研究应该帮助你了解在一个开发地点中实际可建造的房产类型,因为这将很大程度上帮助你决定从项目开发中能获得多少利润。 

除了西澳的住宅设计规范等州政府政策外,澳洲的很多土地也受到当地市政规划政策的制约。州政府政策规定了一般标准,如平均和最小地块面积,而市政政策可以包含一些具体条款,会影响开发地点的发展潜力(例如建筑退台、高度和建筑风格的改变)。

需要注意的是,这些政策在不同的地方市政府之间可能会有很大的差异,即使这样,一个单独的开发地点也可能有特定的要求或变化,这可能会阻碍或增加其发展潜力(例如:对额外车道的要求)

可能简单的一个条款就可以决定一个项目是有利可图还是根本无法开发,所以在你申请一个开发项目之前,理解相关法规要求至关重要。

成本增加是否有信号?

最初的研究和计划中的一项重要内容还是应该确定,任何可能影响您项目长期盈利能力的开发地点问题。

一些隐藏问题,如地下不利的地质条件或开发地点的地役权与排水管线的修复工作,及其附近的施工工程都可能非常昂贵。所以你要确保在收购过程中尽早识别出这些问题(最好是在尽职调查条款过期之前),这样你就可以在知情的情况下决定是否继续开发项目。

如果在项目开始时没有注意到这些问题,纠正这些问题所涉及的额外建筑成本就可能大大降低开发利润,如果碰到更糟糕的情况,项目甚至会完全停止。

产品有终端市场吗?

一些投资者认为,简单地确定一个具有开发潜力的地点并建造最大的可行项目,就能获得最高的开发利润。

然而在现实中,这个过程远比表面上看到的要复杂得多——因为你能开发并不意味着你应该开发。这一切都归结于对当地市场供求动态的了解。

例如,如果该地区的公寓已经供过于求(无论是现有或即将上市的项目),这种高水平的竞争产品可能会影响你最终产品的价格,从而降低项目的整体盈利能力。

另一方面,如果某一地产类型(如联排别墅)存在溢价,那麽建这种地产类型能给你带来较高利润,即使建筑数量会相应减少。

准确估算成本

在开始开发项目时,如果你成本估算有误,不管整个过程有多顺利,都会对你的利润率产生巨大影响。

较好的结果是你获得的利润比预期少,而最坏的结果是它会让你面临巨大的财务压力,甚至会让你无法完成项目。

你要记住的是,当涉及到建筑成本时,评估一个项目的整体盈利能力不仅在于计算,你还需考虑额外开支,例如城市规划费用、税费、市政工程和市政捐款等。

在开发规划前期,正确地考虑这些成本将帮助您对开发项目的预期盈利能力做出更明智的评估,这样您可以按计划如期进行,或者转到另一个具更高利润潜力的项目。

使用正确的研究方法,房地产开发对那些希望在短期内获得更高回报的投资者来说可能是一种有利可图的策略,但它是一种更不稳定的投资选择,需要高水平的规划和尽职调查。

在决定这是否是你的正确投资选择时,重要的是,你需要谨慎考虑自己的风险偏好和更广泛的投资策略,或许最重要的是你的财务能力。换句话说,你的财务状况是否足以承担由此带来的风险。

我给予投资者最重要的建议,就是了解自己的极限——如果你没有足够的经验、知识或时间来全身心投入到一个项目中去,那就找一个专业的团队来帮你管理这些方面的事。

作者简介:

Damian Collins,房地产投资顾问公司Momentum Wealth总裁,西澳房地产协会(REIWA)主席,电话:0412 876 851,公司网址:www.momentumwealth.com.au

责任编辑:杨新云

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