【大纪元2021年07月06日讯】(记者李扪心综合报导)澳新银行(ANZ)的经济学家本周表示,在新西兰经济发展如此火热的情况下,储备银行可能最快将在今年11月就开始加息,这比这家银行在10天前预计的加息时间,又早了3个月。
而ASB 银行的经济学家则认为,如果加息,即使房贷利率随之增加会导致家庭债务负担增加,但借贷家庭应该能够容忍房贷利率以合理的速度上涨,因而不会导致家庭支出过度紧张而无法还贷。
确实有可能提前加息
在 5 月份的最新货币政策声明中,新西兰央行预计,将在明年下半年上调官方现金利率(OCR),这让市场感到惊讶。
但就在该声明发布之后,政府发布了一个强劲的经济数据,包括远强于预期的GDP 数据。今年第一季度的GDP 增长率高达1.6%,这远强于新西兰央行预期的-0.6%,也比去年第四季度的-1%有较大的逆转。
10天之前,作为对最新GDP 数据的反应,ANZ的经济学家预测,OCR 将在明年 2 月分开始上调。但现在,该行的经济学家表示,利率上调甚至有可能发生在今年年底之前。
经济学家说,“虽然央行没有在五月份的“货币政策评估报告”中公布其调息的预测,而下一次评估报告将在7月14日发表,但第一季度的GDP 数据将不可避免地导致他们对经济紧张程度估计的更新,就是会更早地上调OCR。
“一个简单的事实是,现在绝对没有理由让 OCR 处于如此极端的低点(0.25%),而且它开始上调得越早越好——越晚开始意味着加息会更快、幅度会更大,从而增加房市硬着陆的概率。
“新西兰央行希望让经济变得火热,这个他们已经实现了,但却伴随着房市的需求旺盛和供应受限。
“房地产市场异常强劲,家庭自由地消费,企业也在雇佣和投资,通胀有可能可怕地远远超出目标区间——[ANZ 商业展望]中预期,通胀率将高于以2%为中点的目标区间且不断上涨,成本飙升,劳动力市场极度紧张。
“虽然下行风险可能仍然会有,但此时更相关的风险,是我们在过年之前将看到更高的OCR。”
经济学家表示,2021年11月央行加息“现在确实有可能”,“好消息”是提早加息可能意味着加息次数会减少。
房贷增加 但住房负债率历史最低
ASB银行的经济学家本周表示,借贷家庭将会有合理的缓冲,可以应对房贷利率的合理上涨。
ASB 高级经济学家迈克‧琼斯(Mike Jones)说:“如果房贷利率以合理的方式上涨,家庭收入就不会过度紧张。因为根据我们的计算,目前总的偿债成本和住房负债水平,都处于有记录以来的最低水平。”
在新发表的ASB住房内幕出版物中,琼斯表示,“不断上涨的房价,意味着买房家庭需要背上更多的债务,才能登上房产阶梯或换房。
“因此,过去12 个月的新的房屋贷款,比之前的一年增加了约45%。”
琼斯说,“当然,家庭收入并没有像房价那样增加,这意味着更高的房屋贷款债务,是由大致相同的收入来偿还的。”这导致债务与收入比(DTI)上升。
“新西兰央行的数据显示,DTI高于6 的家庭,现在在新房屋贷款中所占的比率最高,但其在大瘟疫前是最低的。”
不过,琼斯表示,虽然家庭债务负担“猛增”,但将家庭债务与净资产进行比较表明,家庭负债率实际上处于有记录以来的最低水平。
“我们计算的住房负债率仅略高于20%。”也就是说,尽管债务水平创历史新高,但偿还这些债务的成本“并不过高”。
“事实上,这是有记录以来的最低水平,仅占可支配收入总额的 6%;而在全球金融危机之前,这一比例为14%。”这主要因为过去几年房贷利率大幅下降造成的。
债务增加 不会让家庭难以负担
琼斯说,“由于偿债起点非常低,所以家庭应该能够容忍房贷利率的合理上涨;但那些新进入房地产市场的人,可能会面临更高房贷利率的风险。他们通常拥有较低的净资产,并且可能没有对“以前”的利率最终上升的风险进行预算。
琼斯举了一个例子,一个可支配收入为平均值的家庭,一个月前以奥克兰房价中位数112万元的价格购买了一套住房,首付为20%;
那么,按当前利率(比如一年期2.3%)和本金还款计算,偿债率约为42%,就是这个家庭可支配收入的42%,需要用来偿还房贷。
如果在房屋贷款利率上升至 5%左右、其他条件相同的情况下,这个家庭的偿债成本将上升至收入的53%。这将是“可管理的上限”,琼斯说
当然,对于奥克兰以外房价较低的房主、或者首付较多的贷款者来说,这些数字会比上面的要好一些。
琼斯强调,另一个风险是未偿还房屋贷款债务(包括浮动利率)的平均期限,已降至约9个半月,那么77%的房屋贷款债务,都将在明年以新的利率重新设定。
家庭仍有足够的应对时间
琼斯表示,“我们对官方利率OCR和房屋贷款利率的预测都表明,从现在开始他们都只会逐渐增加。”
但家庭仍有时间。对于那些担心未来几年利率会上升的人来说,把更多的房屋贷款固定到更长的时间,可能会是谨慎的选择。
“尽管长期房贷利率高于短期的,但与历史上的利率水平相比,它们仍然非常低,所以把房贷固定至更长期可能是值得的,这样贷款人将在更长时间内免受更高利率的影响。”
ASB的经济学家计算出,如果房屋贷款利率上升约1%至约4%,则全国的贷款者,每年将多支付房贷约31亿元。
“作为参考,这相当于每年可支配收入总额的1.6% 左右,或新西兰年度零售支出的3%,所以不是无关紧要的。”
他说,房屋贷款利率变化通常会在大约6个月后影响房价。ASB预计,到 2021 年底,房价将同比增长15%,但到2022 年,同比涨幅将只有2%。而房贷利率上升,则会比预期的要快,比如到2022 年底,会达到4%。
责任编辑:筱康