美国房贷利率上升影响房价 房主财富缩水

【大纪元2022年09月08日讯】（大纪元记者高杉编译报导）随着抵押贷款利率的升高对房屋价值带来拖累，美国很多房主的财富都已缩水。至少在账面上是这样，因为曾经红火的住房市场正在迅速降温。

近几个月来，美国房屋的销售一直在放缓。目前的抵押贷款利率已经是今年年初的两倍。

与此同时，根据金融服务公司“黑骑士”（Black Knight）最近的一份报告，美国的房价从6月到7月下降了0.77%。虽然这个比率听起来好像不是很多，但这是自2011年1月以来最大的月度跌幅。也是近32个月来首次出现任何规模的月度跌幅。

提供数据与分析服务的“黑骑士”公司总裁本‧格拉伯斯克（Ben Graboske）对此写道：“年度房价升幅仍然超过14%，但在一个像今天这样的、以波动和快速变化为特征的市场中，这种向后看的回顾指标，可能会产生误导，因为它们会掩盖更多当前的、紧迫的现实情况。”

美国约85%的主要市场的房屋价格，在7月份之前就已经开始从峰值回落。其中三分之一的房价下跌超过1%；大约十分之一的价格下跌4%或以上。因此，在COVID疫情的头两年中，在一起获得了额外的数万亿美元的房屋资产后，很多房主的资产现在正在缩水。

根据“黑骑士”公司的定义，所谓的“可动用资产”，为房主在保持拥有房产20%股权的情况下可以借贷的金额。该金额在今年第二季度创下了11.5万亿美元的纪录。这是连续第10个季度创下新高。但数据显示，它可能已在5月份达到了顶峰。

6月和7月房屋价值的下降，使可动用的资产总额下降了5%。鉴于此后住房市场的疲软，今年第三季度将出现更大规模的下降。

格拉伯斯克指出：“美国一些价值最高的房产市场，都已经出现了明显的回调。其中最引人注目的是西海岸的主要城市。”

从4月到7月，加州的圣荷西（San Jose）损失了20%的可动用资产，其次是西雅图（Seattle）下降18%、圣地亚哥（San Diego）下降14%、旧金山（San Francisco）下降14%，以及洛杉矶（Los Angeles）下降10%。

但相对于上一次住房市场经历重大调整时期，当前房主们的可动用资产，仍然要充裕得多。在2007年开始的次级抵押贷款危机，以及随后的大衰退期间，一些主要市场的房屋价值暴跌了近一半。数以百万计的借款人在抵押贷款方面陷入了困境，他们所欠的钱超过了他们的房屋价值。

今天的情况并非如此。目前的借款人，平均来说，在第一和第二抵押贷款上只欠他们房屋价值的42%。这是有记录以来最低的杠杆率。账面上价值的一些损失，不会影响到这些房主。

然而，仍有大约27.5万名借款人，如果他们的房屋价值失去目前数额的5%，就会资不抵债。在这些借款人中，有80%以上的人，是在今年前六个月购买的房屋，当时市场正处于顶峰。

根据该报告，即使美国房价普遍下降15%，负资产率仍远未达到金融危机期间的水平。

责任编辑：李缘#