【大纪元2024年05月09日】（大纪元记者李平多伦多报导）疫情爆发前，多伦多市中心写字楼空置率低，市场是房东说了算。疫情爆发后，居家远程办公日益流行，加上经济增长滞缓，利率走高，写字楼市场由租户说了算。
多伦多市中心写字楼市场现状是：太多写字楼空置，空置呈严重两极化：有的写字楼挤满租户，而金融区Bay街高大写字楼几乎20%空置，有的楼高达50%空置。最糟的是，空置率还在上升，不见下降迹象。
空置两极化严重
空置率如此之高，人们不禁要问：多伦多写字楼未来价值走向何去何从？对周边企业有何影响？鉴于许多写字楼房东是加拿大一些大型退休金机构，影响会更加深远。
华盛顿商业地产信息机构CoStar数据显示，全市租赁面积40万平方呎以上的写字楼共47幢，总计租赁面积3,800万平方呎。4月底金融区写字楼空置率17%，高于全市和全国写字楼空置率，其中有40年历史的King West街121号写字楼，失去了加拿大投资监管组织（CIRO）这个最大租户之后，截至3月初可用率50.3%，空置率42.3%，全市最高。
多数房东表示，内部数据CoStar与数据在误差范围内，但也房东对CoStar数据有异议，但拒绝提供自身数据。首席经济师兼市场分析主管戈麦斯（Carl Gomez）表示，无论数据如何，有一点是肯定的，即写字楼市场已沦为租方市场：房东不能像过去买楼就能躺着赚钱，写字楼不能像过去那样因连接地下城或交通便利，就能吸引租户落户。
房东放下身段讨好租户
为吸引租户，房东们，甚至一些豪华摩天大楼业主，被迫放下身段讨好租户：有的安装豪华精美淋浴间，有的提供戴森吹风机，有的提供下午趣味知识竞答等活动，为的是让租户爱上自己的办公室。
其中，King West街121号写字楼业主——Crestpoint地产投资公司重新将大楼命名为RoseRock，重新装修了大堂，新增新楼都有的标准设施：单车房、沐浴间和会议室、酒吧、图书馆、运动模拟器，以及湖景露台等公共空间。
再如道银TD Terrace大楼，会将47楼顶楼设计成室内花园，37楼装大屏幕电视，10楼设瑜伽室和按摩室。CIBC Square大楼，4楼每周三安排大楼居民DJ，每周一有趣味竞答活动，还设电动车充电桩、单车室和健身房等。
新楼饱 旧楼旱
CoStar数据还显示，租户们纷纷放弃老旧低档写字楼，选择提供更多便利设施（绿色空间和先进通风系统）、交通便利的高档写字楼。安省教师退休金计划（OTPP）、加拿大退休金投资委员会（CPPIB）和卑诗投资管理公司（BCIM）等地产投资主管部门均表示，品质和地理位置持续胜出，无论是办公还是商业需求，均持续涌入高端市场。
另一大决定因素是楼龄。数据显示，同等5星级品质条件下，2015年之后建成的新楼需求明显强于旧楼。甲级顶级写字楼位于黄金地段，配有门卫、健身房和健康室等设施，租金最昂贵，但租户趋之若鹜，2015年后建成的甲级新楼，今年1季度可用率2.8%，楼龄更高的甲级楼，当季平均可用率高达21.5%，丙级楼可用率更是高达45.7%。
凡事都有例外。永明金融（SLF）名下的1984年建成的国王西街150号甲级写字楼，当季空置率仅7.4%（公司内部数据称仅3.6%）。但总体说来，楼龄差因素仍是一大关键因素，新楼与旧楼之间的空置率还在拉大。
新楼之间空置率也存在差异。CIRO搬入的金融区阿德莱德湾中心北塔（Bay Adelaide Centre North Tower）2022年建成，空置率仅0.5%。同年建成的The Well楼，也位于金融区，却因大租户之一的Shopify去年初改变搬迁计划，将7层写字楼转租，导致目前空置率高达39.2%。
写字楼利用率低，人流稀，势必会冲击周边的餐饮和零售商家客流。The Well大楼是公寓住宅区，加上周边小区人流，影响倒不大，但金融区空置写字楼附近的商家，就没这般幸运了。
市中心人流量恢复似乎陷入停滞。Strategic Regional Research Alliance咨询公司最新数据显示，自今年2月初以来，金融区员工流一般停滞在疫前60%的水平左右，高峰期的周三仅70%，低谷期的周五仅37%。
写字楼一客难求，乐坏了众租户。许多企业发现，如今找优质办公室不仅容易，而且价格还便宜。MNP会计与商业顾问公司透露，公司不仅租到黄金地段写字楼，租金还比疫前便宜30%。
更多新楼上市 雪上加霜
雪上加霜的是，需求持续减少、越来越多租户寻求转租同时，近年不断有新楼投放市场。Altus商业地产顾问公司数据显示，自疫情爆发以来，市中心新增11幢写字楼，导致市中心写字楼新增780万平方呎，增幅9%。未来2年，金融区还将新增2幢写字楼，新增250万平方呎办公面积，增幅2.8%。
随着大量新楼建成，更多租户会弃旧楼进新楼，导致更多旧楼空置。如帝银（CIBC）金融区49层CIBC Square2号楼建成后，帝银近1.5万名员工就会入驻新楼，导致此前入驻50年的Commerce Court大楼大量空置。
疫前市中心写字楼空置率5.5%时，大量高科技公司迁往市中心，带动其它老牌企业跟风。如2019年，Tim Hortons为吸引人才，从奥克维尔郊区搬到市中心。疫情爆发后，今非昔比，不再有争抢现象。
Scotia Plaza楼疫期丰银（BNS）撤出后，因需求暴跌、无其它租户竞争，其中一个现有租户——Miller Thomson律师事务所，成功从4楼搬到大楼的63至66层的4层顶楼，不仅签下15年租约，还拿到更多大楼室内外品牌宣传优惠，这一切在疫前根本都办不到，即使能办到，也得花更多钱。CoStar数据显示，Scotia Plaza今年3月空置率高达23.8%。
写字楼价值走向成谜
过去4年写字楼供应飙升，实质上是一种周期性和结构性放缓。首先，在央行加息和企业投资放缓双重冲击下，加拿大经济发展一直滞缓。去年GDP仅增长区区的1.1%，是自2016年以来除2020年以外的最慢增幅。
此外，就业人口变化和科技因素也影响写字楼市场走向。疫前加美两国许多高科技企业为吸引年轻人才，就开始提供更多灵活办公模式，重新评估办公面积需求，导致人均办公面积（利用率）下降。疫情爆发后，远程居家办公日益成趋势，企业也愈加发现，不需要用到太多办公空间。
专家认为，多伦多商业地产市场虽面临挑战，但市中心未来仍充满希望，毕竟位置仍很重要，只要人口还在增长，市中心就会一直有活力。唯一不同的是，过去市中心吸引前往生活、工作和娱乐，如今人们到市中心，只是为生活和娱乐，至于工作，完全可以远程做。◇
责任编辑：文芳
