【大纪元2026年03月22日讯】（大纪元记者高洁渥太华编译报导）出租物业投资者需要在纳税申报表中报告其年度收入和支出。你还必须记录你的调整后成本基础ACB（adjusted cost base），它可能会随着时间的推移因翻修而增加，以此来确定你出售时的最终资本增值。有两个相关的税务概念非常重要，即未折旧资本成本（UCC）和资本成本折旧（CCA）。
什么是UCC和CCA？
加拿大税务局对资产资本成本的定义非常简单，即“你支付的金额”。资本成本还包括送货费、GST、PST或HST等项目。对于出租物业，它还可能包括购房成本，如律师费或土地转让税。
未折旧资本成本（UCC）“是在任何给定时间点，剩余可用于进一步折旧的资本成本余额。”
资本成本折旧（CCA）是你对资产申报的当年折旧。这种折旧是未折旧资本成本的一个百分比，可以作为抵扣额从租赁收入中扣除。通常在购入物业的第一年最高为2%（受半年规则限制），随后年份按余额递减法计算，比例为4%。
你每年申报的CCA金额会降低该物业的UCC。你需要每年跟踪记录你的UCC。
关于土地与建筑的分配
对于公寓（Condo），大部分购买价格可能都符合CCA申报条件，因为土地价值通常很小。但对于占地面积较大的物业，你可能只能对购买价格的一部分申报CCA。专业评估可能是确定合理分配比例最可靠的方法，但在税务用途上，评估并非强制性的。纳税人可以进行合理的估算。
为什么要申报CCA？
申报CCA会减少你的净租赁收入，从而减少你的应纳税额。根据你的个人收入和居住省份，它可以为你节省大约20%到50%的税款。
申报多少CCA合适？
你申报CCA的额度最多只能将净租赁收入减至零。你不能利用CCA抵扣来制造或增加租赁亏损。如果你的收入相对较高，申报CCA通常是有利的。但如果你的收入较低，你应该三思——原因如下。
当你将来出售出租物业时，你必须确定该物业历史上申报过的所有CCA。这些过去的CCA会作为“折旧收回”（Recapture）被计入出售当年的应纳税收入中。
如果你申报了大量CCA且持有多年的出租物业，这种“折旧收回”会导致沉重的税务负担。因此，许多人干脆回避申报CCA。然而，如果你现在的税率是50%，且未来出售时的税率也是50%，申报CCA通常是有利的。10年后支付50元总比今天支付50元要好（延税效应）。
如果你现在的收入较低，税率仅为20%或30%，申报CCA可能会不划算。你今天节省了20或30元，但在卖房当年，由于资本增值和大量收入计入导致税率升高，你可能需要按50%的税率交还，即交还50元。
责任编辑：田青
