【大紀元2026年03月22日訊】（大紀元記者高潔渥太華編譯報導）出租物業投資者需要在納稅申報表中報告其年度收入和支出。你還必須記錄你的調整後成本基礎ACB（adjusted cost base），它可能會隨著時間的推移因翻修而增加，以此來確定你出售時的最終資本增值。有兩個相關的稅務概念非常重要，即未折舊資本成本（UCC）和資本成本折舊（CCA）。
什麼是UCC和CCA？
加拿大稅務局對資產資本成本的定義非常簡單，即「你支付的金額」。資本成本還包括送貨費、GST、PST或HST等項目。對於出租物業，它還可能包括購房成本，如律師費或土地轉讓稅。
未折舊資本成本（UCC）「是在任何給定時間點，剩餘可用於進一步折舊的資本成本餘額。」
資本成本折舊（CCA）是你對資產申報的當年折舊。這種折舊是未折舊資本成本的一個百分比，可以作為抵扣額從租賃收入中扣除。通常在購入物業的第一年最高為2%（受半年規則限制），隨後年份按餘額遞減法計算，比例為4%。
你每年申報的CCA金額會降低該物業的UCC。你需要每年跟蹤記錄你的UCC。
關於土地與建築的分配
對於公寓（Condo），大部分購買價格可能都符合CCA申報條件，因為土地價值通常很小。但對於佔地面積較大的物業，你可能只能對購買價格的一部分申報CCA。專業評估可能是確定合理分配比例最可靠的方法，但在稅務用途上，評估並非強制性的。納稅人可以進行合理的估算。
為什麼要申報CCA？
申報CCA會減少你的淨租賃收入，從而減少你的應納稅額。根據你的個人收入和居住省份，它可以為你節省大約20%到50%的稅款。
申報多少CCA合適？
你申報CCA的額度最多只能將淨租賃收入減至零。你不能利用CCA抵扣來製造或增加租賃虧損。如果你的收入相對較高，申報CCA通常是有利的。但如果你的收入較低，你應該三思——原因如下。
當你將來出售出租物業時，你必須確定該物業歷史上申報過的所有CCA。這些過去的CCA會作為「折舊收回」（Recapture）被計入出售當年的應納稅收入中。
如果你申報了大量CCA且持有多年的出租物業，這種「折舊收回」會導致沈重的稅務負擔。因此，許多人乾脆迴避申報CCA。然而，如果你現在的稅率是50%，且未來出售時的稅率也是50%，申報CCA通常是有利的。10年後支付50元總比今天支付50元要好（延稅效應）。
如果你現在的收入較低，稅率僅為20%或30%，申報CCA可能會不划算。你今天節省了20或30元，但在賣房當年，由於資本增值和大量收入計入導致稅率升高，你可能需要按50%的稅率交還，即交還50元。
責任編輯：田青
