董克文律师谈法律（79）美国房东难为

【大纪元12月29日讯】笔者在国内孩提时，看过一部戏叫《白毛女》，大部分内容都记不得了，只记得地主黄世仁是怎样在大雪纷飞的冬天，逼迫穷人“白毛女”逃上山（按﹕现在有文章说是编造的情节）。最近这段节日期间，新州和纽约州的法庭和执法官（City Marshall）都自动熄火不签判决书或者暂不驱逐那些由于各种原因而要被房东逐出门的房客上街头，一直到明年一月上旬才恢复。笔者的办公室这几天都要向房东客户解释这条不成文的法律。每年从感恩节至元旦这段时间给要被逐出的房客们一个对方住过年的常规。笔者不知道这是资本主义社会光明的人道一面﹔还是那些房东们向笔者抱怨在美国做房东的难处一面，笔者无意评论。不过，在美国的确有时是做“白毛女”的穷人比地主“黄世仁”还要凶，而政府判定的法律可以说有偏向于房客一面。在房东和房客法庭上，稍有程序上一点不妥，诉讼案就给法官撤了。今天要介绍的例子就是一个明显的例证。

　　本案的房客在纽约州的自由港市（Freeport）向房东租了一房一厅的柏文，在2000年9月8日，房东用挂号信给了房客《违约通知书》（Notice of Default）、《十天纠正违约通知书》（Ten Days’ Notice of Cure）以及《三十天租约取消通知书》（Thirty Days’ Notice of Cancellation ）。房东称房客在在柏文里住了过多的人而违约。这份《十天纠正违约通知书》是在2000年9月8日以挂号和平信寄出并且在纠正书中要求房客在2000年9月18日纠正违约。房客也承认在2000年9月9日收到通知书，房客称他只有9天去纠正违约情形。

　　在30天租约取消期过后，房东开始了逐客的诉讼（Holdover Action）。房客动议撤案，争辩到她没有得到法定的十天之机会来纠正违约。房东反驳说，十天的通知应以9月8日那天寄出的时间为准，房客因而已经收到法定足够的通知时间。地区法庭撤消了房东的诉讼，理由是房东没有按照民事诉讼法CPLR2103条规定的“加五天法”，在法定的期内送通知，如果通知书是由寄信发出。这次中级上诉法庭维持原判，但是不采纳下面法庭“加五天法”的说法。中级上诉法庭在有意见分歧下也维持原判，其判决是十天应以房客收到通知书起计算。持反对意见的法官认为，十天应以寄出去那时计算，因为房东无从知道房客哪天收到通知书。

　　房东不服又继续上诉至纽约州最高上诉法院。纽约州最高上诉法院也维持原判。其意见书简析如下﹕ 根据纽约市租金稳定法第2504.1条，房东需7要给违约房客书面通知后方可进入法庭，逐客通知书须告知房客犯了什么而违约，并且要明确告知房客在不得少于十天内以前必须纠正。如果房客在规定的时间内纠正违约，房东不可去法庭逐客。租金稳定法第2508.1（a）条又规定，通知书可以由人送达或者寄挂号信 。

　　本案的房东争辩，通知书在寄出时就满足上述送通知书的要求，所以在2000年9月8日送通知书时房客就有10天的纠正期。房客反驳道，由于法律没有明文规定是以哪天开始计算至少十天的通知，故下面法庭解释，从立法的政策角度去分析是正确的解释，所以如果房东采用邮寄，应多加“五天”计算，给最少的十天通知要求。纽约州最高上诉法院同意房客说法。

　　在解释规定时立法者之意图是主要的考虑因素，租金稳定法的目的是解决纽约州的房屋短缺的紧急状态，也是防止利用租金不当获利、投机和其它不正常的危害公众健康、安全和福利的行为。

　　考虑到通知书是什么时候完成送达的程序，所有审理本案的法庭都认识到法律本身并未做清楚规定。读了前述的第2508.1（a）和2504.1（d）条，法庭后来认为下面的法庭处理是正确的，所以本法庭裁定房东选择用寄信送通知书给房客须根据民事诉讼法第2103（b）（2）条，多加五天。在这种情形下送通知书应以寄出的时间为准。而且只要有寄通知书的宣誓书就满足了法定的假定已经寄出通知书，房客没有提出合理解释，仅否认没有收到是不足够推翻已经寄出通知书的法定假定，这样多加几天是必须的，以便防止房客处于不利的情形。

　　房东的辩论与立法者的目的不符合，造成了不能确定结果﹔中级法庭以房客收到通知为计算，也会造成房东不能确定计算法定日期。平衡立法的目的以及合理的执行方法，本法庭采用寄通知要“加五”的规则。本案的房东没有给予最少的十天机会去纠正，故下面法庭撤案是正确的。

　　原案请见ATM One,LLC v.Landaverde,2 N>Y>3d 472（4/3/2004）◇

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