加州如无特殊冲击 房地产仍为往上趋势

【大纪元8月11日讯】(大纪元记者袁玫洛杉矶报导)近几个月，美国房地产市场，出现下降趋势，旅馆业者李秉信表示，此因通货膨胀使货币价值日益减小，加上油价的大量涨幅，利率的调整等原因，但从自由市场及历史观点视之，房地产虽有所波动，但未来仍为往上趋势，房地产为人心市场，心理的影响远超过供需的要求。

　　

1995年当时洛杉矶满地都是破产之房地产，大家对地产弃之如敝屣，曾有人说，要害人就叫他去买地产时，以独特眼光，逐年买下住家、商业区及旅馆的李秉信表示，以住家而言，97年在喜瑞都市以$23万买进1973年建、原价为$53,000元的房子，2006年涨至$70万，因此，作房地产买卖，重要的是，持有时间要长，而能在往上趋势中获利，这其中又牵涉到，头款的多少及利率的选择，如采用浮动利率，在特定期间为支付低利率之利息，但此段时间过后，则银行将依美国西部11区之利率标准，加以涨幅，在利息过高时则可能无法长期持有而脱手。

　　

对商业地产，其涨跌为落后住家3年，即住家价格跌落2、3年后才会受到影响，一般跌价的依次为公寓、shopping plaza、旅馆。商业地产自备款多，则持有时间够长。其购买取舍在于收入、地点及状况，生意为最大价值之影响力。商业地产最具挑战性，购买原则为地点适中，不需最好之处以免价钱过高；屋况越新越好，如其CAP rate﹙可将收入变成地产价值﹚低，则购入价钱便宜，若经营有加，大有可为。

　　

以李秉信个人经验，曾以1/3价位买入一个CAP rate为零的shopping mall，之后重新装修，更新硬体设备，装明亮路灯，铺设停车场，给予房客在第一年头一或二个月免房租，但之后不降低租金等，而达到起死回生之效。

　　

旅馆业是李秉信推荐在加州可行之行业，收入增加1元，即可增加6至7元之资产价值及cash float，建议欲购买旅馆，从事旅馆业增加生意的方法，最好加入连锁促使维持一定的旅馆信誉及服务水准、重新整修、网际网路行销、维持长期客户之经营等。

　　

李秉信看好加州住家地产，表示这几年会有一些调整，如无特殊原因整个趋势仍往上，住家投资最稳当，任何时候去购买皆不会太晚，投资住家地产，就好比准备退休与养老计划，要零存整付，自备款最好较充裕，在1、20年退休后，可将之卖掉，可获出售之利益。

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