【大纪元8月29日讯】（大纪元纽约讯)近些年来，一座全新、综合配套设施完善的社区—─新泽西纽伯特Newport吸引着越来越多的大中型企业和居民的迁入，也让很多大纽约地区的人们对于这个在过去20年间从废墟中建成的新社区非常瞩目。
Newport 与曼哈顿隔河相望，交通便利、环境优美，而更令人瞩目的是即便在持续一年多的次贷风暴和房市下滑的严峻市场考验下，Newport仍然创造了大厦出租率 100%，新建Condo公寓95%售出的骄人成绩。日前新唐人电视台对Newport开发商高阶主管詹姆斯雷弗克(James T. LeFrak)做了一次专访，内容精彩。本刊于这周和下周转载。采访是由新唐人记者周百川提问。
Newport 与曼哈顿隔河相望，交通便利、环境优美，而更令人瞩目的是即便在持续一年多的次贷风暴和房市下滑的严峻市场考验下，Newport仍然创造了大厦出租率 100%，新建Condo公寓95%售出的骄人成绩。
问：目前Newport商住楼均达到100%的出租率，以及非常高的出售率，人们很好奇你们LeFrak集团是如何做到的这一点的？成功的秘诀是什么？
基本来说，地产如果定价合理就能找到客户。我们一贯的态度就是制订客户可以负担的价格，使得我们的楼盘全租，而不是追逐高价位却去承受一些闲置率，
这是基本的公司经营理念。我们之所以可以这样做，是因为我们着眼于长期的合作，我们对我们开发的楼盘大多都长期持有，并且很好地管理，从而赢得很满意的住户。
问：那么，你们的住户都一般租赁比较长的时间？
确实如此，以10年期的租约客户来说，我们的客户一般平均租住5年以上，而我们的对手的同样租约的客户一般只有3年半。这些基本上可以说是属于非营利为目的的经营的模式的项目，譬如Newport就是这样的，我们还增建各种附属便利设施，来帮助延长住户的租约合同，譬如我们有补贴性的各级私立中小学校，让我们住户的小孩方便上学从而也帮助他们居住更久，还有建设溜冰场等娱乐设施。
另外一个原因是我们对于居住的楼房建设资料上乘，办公大楼也非常现代、功能完善、设施一流，符合各种企业的高标准要求。
问：在Newport建设的过程中，新泽西的大众交通设施也得到很多的改善，可否认为LeFrak这个Newport项目比较幸运地得到了大众运输发展的裨益？
与其说幸运不如说是明智的决定，新泽西的主要大众运输系统靠的还是PATH地铁系统，衔接曼哈顿中城、下城以及新州的Hoboken、纽华克等地方，我们刚刚来到这里开始建设的时候，PATH站台没什么乘客，捷运系统很荒废，就像当时的整个这片地区荒芜的情况一样。那么我们做了明智的决定，就是围绕着捷运进行重新建设，从而开发这片社区，所以说是我们做了明智的决定。自那时起，新州后来建成了轻轨电车（Light Rail）系统，连接了南北方向的交通，当然这是对于我们的地产开发是有帮助的，不过Newport位于这条线路的中心抵达点，这里的居民多半是通过轻轨来到这里中转，而不是从这里乘轻轨外出，更多是铁路服务人员、来商场购物的消费者乘坐轻轨从南北两方来到Newport，而不是来这里的办公大楼上班。
问：那么这个发展也算是符合Newport注重长期发展的方向了？
是，可以这么说，尽管我们早期完成的办公大楼出租给那些客户，他们本身当时并不知道轻轨的发展到底会如何，不过现在轻轨系统确实帮助带动很多购物者来到Newport的购物中心，很方便，省却了找停车位的麻烦。
问：在我们提到的这个大众运输系统路线中，它连接到更多的地点，譬如直到南边远一些的Bayonne市，这些地方都有很多可以发展的空间，那么LeFrak目前有没有计划在新泽西哈德逊河沿线继续类似Newport这样的项目的开发？
Newport本身已经是相当大的项目，而且这个项目还有一些年才能完成，这样的项目是花很多时间的，我们当然一直会关注其他的开发机会，但近期没有这样的计划，长远来说，当然我们会考虑这个方面。
问：我们也看到在Newport项目建成过程中，公众也有一些争议的说法认为Newport项目得到当地政府很多的税务减免（tax abatement），这样的话，很多税收预算就让开发商得到了好处，而不是回到当地市政用于为民服务。你如何看这个问题？
这其实是一种误解，在新泽西市其实没有所谓的税务减免，有的是叫做Payment in Lieu of Taxes or PILOT, ——-各州和地区财政自治的限制规定在联邦宪法、各州宪法、各州法律和地区条例中。当人们一旦不实行《国内税收法典》中所列税种（以及有关的税源）时，联邦税务机关对此不能施加任何影响。由于一个州或一个地区征收了某种税费后相应的联邦税费就要减免（tax deduction），在美国，人们甚至可以说次国家实体的财政自治具有实质上的优先地位。一幅清晰的图画被“搞花了”，无论是各州还是各地区都从政府间的财政转移成果中分得一杯羹：第一次从联邦、最后一次还是从联邦以及从它们所属的州。这些转移支付包括：财政援助（grants-in-aid）、较高层次的税收分享（shared taxes）、免税物品的税费代收（payments-in-lieu-of-taxes）、专项信贷和预支（contingent loans and advances）、完成另一级政府项目后的费用返还（reimbursements）以及所有其他的全部或部分财政由自己筹措者完成任务后从别的一级政府所获得的补贴（categorical grants）。
实际上，我们支付的税费比实际的普通税率还高一些，好处是我们就知道确切地我们需要支付多少税。实际上这对于新泽西市本身是有巨大的好处的，根据新泽西州税法，新泽西市政府可以保留100%征收的开发商支付的PILOT税，因为这个税费他们可以完全自己支配，而其他的征税市政府只能有40%使用权，其他的需要分配出去给不同的下属市镇。
所以新泽西市政府是很愿意征收这种PILOT税方案的，因为不仅能收到比普通税率高的数额，而且征收的PILOT税完全是自己支配。这实际上帮助新泽西市的平均地税水平处在低位1.4%，相比之下，普遍低于新州其他城市。
回应：所以可以说对于开发商、居民都是有好处的。
对居民的好处尤其明显，对于开发商的好处也有一点。在近些年来，有些建筑商选择支付传统的，在开发完成后的普通、标准税率，但实际上市政府非常愿意开发商们选择PILOT方式的税率，因为这样他们不仅得到多一些的征税额，而且可以全部执行持有和支配。(http://www.dajiyuan.com)
