【大纪元1月25日讯】前几期的刘律师信箱谈到，现在有很多人买了投资房，当起了房东。当房东首先要知道美国的民权法和公平住房法的基本精神，不致有种族歧视的官司上身。当上房东后，要做哪些工作呢？
首先当然是收房租，其基础是设立一个跟附近的条件类似的房子不差上下的房租。这个房租不仅跟你的开销有关，比如房贷、维修、社区管理费、地税、灾害保险费等等，也跟当地一般租房的价格、经济大环境有关。你不能一味地只考虑自己的投资回报率，各项费用的支出，还要想到房子每闲置一个月，自己的费用就会增加，尽早出租，租满，才是增加投资回报率的重要手段。另外，还要在合适的时机涨房租。如果房客不是签了一年的租约，而只是临时的月租房客，这种客人因为流动性很大，你可以要求他们的租金比正常的签了长期合同的客户的租金要高。如果客户签了长期租约（二年以上），房东要给自己在租约合同中留余地，这样如果在这两年中地税或灾害保险涨了，或由于其他原因房东开销大幅增加，房东可以借此机会向上浮动自己的房租。
一般来说，房东要提前告诉房客什么时候房租开始涨，涨多少。一旦收到这种提前涨租通知，房客都会遵守执行。在租约签好后，房东要收的第一笔钱是房客的租金抵押。法律没有专门规定你可以收多少钱，一般都是1-2个月的房租。这个租金抵押除了可以用来补偿房客未缴的每月租金外，还可以用来补偿房客对房子造成的损失，比如他对你提供的各项家用电器的损坏，强行让他搬出去而产生的法律执行费用。这些权利你一定要在自己的租约上写清楚，这样在日后扣钱的时候才不会和房客产生分歧。如果房客没有拖欠房租或对房屋及所附设备没有造成损害, 房东要如数退还所收的房租抵押金。
许多有经验的房东都会在收房客租金抵押时要房客签收一个列明家用电器、房屋状况的清单，用来作以后证明房客是否损坏房子的凭证。此外在房客晚付房租或支付的支票跳票的情况下，房东是否有权利加晚付的利息，及银行跳票的罚单等等都要在租约中写明，才会妥善保护房东的利益。如果你管理出租房超过一定的数目，法律还规定你必须把每个房客递交的租金抵押存在一个单独的信托账户(Escrow Account)，以防你不慎将客户的押金全部花完无法偿还这些押金。
房东的第二项工作就是提供一个安全，干净的居所给房客。这里是指房子要符合最基本的健康、安全标准，水、电、冷热器要能正常运作，下水道正常工作等等。房屋的基本居住条件是由各州的法律直接规定的，房东不可以让房客自动放弃自己的权利而降低自己履行义务的标准。
一旦房客住进房子后，房东最好和房客一起把租约合同过一遍，让房客清楚知道自己的义务。房东要和房客保持通畅的沟通渠道，减少房客违约的机会。房东可以在租约要求房客负责倒垃圾，剪草，不乱泊车等等义务。
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