【大纪元9月12日讯】(大纪元记者许辉文新泽西报导)房地产次贷风险引发全球金融危机，销量萎靡、房屋积压、房价续跌，“三座大山”压得美国楼市喘息艰难，为此，美国政府推出不少保住房产的计划。但一些美国学者认为，鋻于美国经济整体疲弱，特别是失业率持续走高，消费开支进一步紧缩，都将造成未来一段时间内美国楼市继续下滑。
有鉴于此，大纪元记者走访纽约腹地新泽西，藉由新泽西华人社区一些贷款公司、房地产经纪人、房地产投资者及其他业内相关专业人士等的观点，了解此次金融危机对华人购屋置产的影响，以及华人房地产投资时的特点与现状。
本篇采访的是Century 21公司房地产经纪人田玉民先生。田先生连续多年获办公室销售冠军，曾获新泽西地产协会评鉴金牌奖。以下为访谈重点摘要。
特殊地理位置对房地产市场的影响
新泽西靠近纽约，地理位置很特殊，用我们华人的话讲，是纽约的腹地。因为纽约地小房贵，所以很多在纽约上班的人选择住在新泽西，特别是北部靠近纽约交通方便的一些城镇。但是这些城镇土地开发早已饱和，基本无处可盖新房。而房地产纯粹是一个供应和需求的关系，供过于求，房价就会往下掉，反之，则上扬。所以在北部靠近纽约特别是一些学区好的城镇如蜜尔本(Millburn)、李文斯顿(Livingston)等房价一直很高。出现市场上好的房子供不应求。
一般说来在纽约上班而在新泽西置产的人以收入高的人居多，很多人在金融界、IT工作，新泽西有许多大药厂，有很多华人在药厂工作。基本上这几年买四、五十万或五、六十万的房子的华人，都是学历比较好，工作收入比较高，经济上有能力。在好区，新一点好一点的房子上市，如果出价合理，很快就会卖掉。
举个例子，就是前两、三个月的事情，我有一个客人，夫妇两人在纽约上班，看中Livingston的一栋离学校很近的房子，这房上市价为69万9千，马上是多个offer。我的客人出到74万， 最后竟然没有拿到。听起来很奇怪，但是事实，供和求不成比例，房主价钱出的对，大家都想拿到。
金融海啸对新州华人房地产影响不大
全美的经济危机带来很多坏消息，但在新泽西的华人房地产市场上，我们看到影响并不是很大。中国人如果身份、工作没问题，安定下来，都要买房子，有个自己的家，所以没看到什么变化，只是看到很多人变得务实一些了。比如八、九十万的房子，在前几年，如果负担得了，人们就买了。可现在，许多人即使负担得起，但是也不去碰。在蒙格马利(Montgomery)，现在五、六十万的房子一上市，就有很多人去抢，但是八、九十万或一百万以上的房子，会在市场上呆很久，而且要调低价格。华人愿意多留一些钱以备万一。
现在由于房价低，利息低，加上政府给第一次购房者8千元的补贴，很多租房客抓住机会买房。还有不少有经济能力的华人利用这个机会换房，即小换大。比如30万换50万的房子，月付差1000块，很多华人做这种转变。所以华人市场活跃程度同前几年相比变化不大。中国人通常喜欢存钱到房价的20-30%，再买房子，所以首付都不成问题。而美国人存款习惯不同于华人，他们有时手头有了8、9千块就要买房，所以对他们影响就大。
以我个人的销售额看，从05、06年到近两年，变化不大。但是要花费更多的时间和精力为客人找到理想的房子，对经纪人来说，确实也是个挑战。
投资建议买银行回收房或短售房(Short Sale)
通常我比较不建议顾客去碰法拍屋。因为如果没有经验，买法拍屋对你来讲不一定是机会，可能反而是负担。比如法拍屋最大的缺点，是你不知道房子状况，因为不能进去看，你也不知道要花多少钱去整修，而且你还要搞清房子的产权问题等。其间发生任何情况你都要承受。美国社会有很多人专门搞房地产投资，包括个人、公司和群体，很多人非常专业和有经验，他们有这样的能力去查找许多相关资料。说实话，如果真是赚钱的好deal，你很可能拿不到。但是你如果拿到了，good luck，有时候不一定是好deal。
我通常会建议客人买银行回收屋，原因是银行已经收回来了，你跟正常买房子一样，可以比较。因为你的卖主是银行，讨论价钱比较有弹性，但是你买的是产权很清楚的房子。因为银行并不要房子，他只要把成本或者部分成本收回来，就可以卖掉。我现在住的就是11年前买的银行回收屋，比市场便宜20%。对我来讲，需要一点装修，但是我的能力可以负担得起，我可以一点一点修。
另外还有一些short sale， 这种short sale比银行回收屋屋况好一点，因为屋主还住在里面，他不希望被银行赶出去，所以他跟银行有协议，欠款这么多，但是我现在卖不到这么多钱，给我一点时间，我把房子保持的很好，不论是80-85%， 或者更低，我把它卖掉，我的信用也不会垮掉。这种情况下很多银行都会答应。因为银行不要房子，他只要把钱收回来就可以了。
美国最近又有新政策，当银行把房子收回来时，屋主可以要求破产法院法官请银行再跟屋主谈一次签房协议，这种情况下，银行愿意谈，可以每月降低费用，或把贷款时间拉长，这样房子不用银行收回，对两边都有好处，银行回收再卖有很大费用。short sale 房子唯一的问题是必须债权银行同意，所以等待的时间较长。
利率低比房价是否到谷底更重要
房价是否已经到谷底？回答这个问题要依赖于数据，实际上真正的结论要等房价回升后才知道，比如比较6个月的数据，在这之前只能是分析。我的观点是，利率低比房价是否到谷底更重要。为什么这样讲？
买房的人都非常重视房价，但可能忽略了一个事实，就是大多数人买房，都是借钱即贷款。举个整数的例子，买100万的房子，如果自付20%，80%向银行借30年固定利率，一个人的利息是6%，另一个人是5%。计算后知道，利息6%的人要比利息5%的人每月多付16%，同样的房价，但成本大为不同。所以我认为房价是否到谷底，并不是重点，最重要的是利息(购屋成本)是否最低。
现在30年固定利息大约是5%，先前还再低一些，不会再低了。因为政府救市，把基本利率(Primary)降到了0-0.25，不能再低了。因为不可能你借钱，政府还贴给你利息。特别是今年政府有8000美元现金给首次买房者，其中5000元可以用来首付，是非常好的机会。现金买房者我们不谈；贷款买房者，利息影响更大，它决定你的成本是不是最低。
聪明人一看就知道了。有人先知先觉，有人后知后觉，有人不知不觉。机会是给准备好的人。例如每年公司都招生物科技或电脑方面的人才，如果你没有这个专长，这就不是你的机会。(未完待续) (http://www.dajiyuan.com)
