房價飛漲 轉售房屋資本收益達30萬元
【大紀元2021年03月18日訊】（記者李捫心綜合報導）
資本收益持續擴大 投資者可套取可觀現金
Corelogic的最新數據顯示，今年第一季度房主賣房所得資本收益的中間值為30萬元，比去年第四季度淨增長了2.4萬元，去年的最後一個季度，全國轉售房屋收益的中位數為27.6萬元；而這個數額，與房價創記錄高峰的2020年第一季度的23.3萬元相比，也已經有了顯著的增長，淨增長了4.3萬元。
其中，去年第四季度，房地產投資者在出售房屋時獲得的收益略高一些，平均每筆交易淨收益為28.2萬元，而自住者賣房的收益則稍低，為27萬元。兩個群體在買房時獲得的正收益的比率，分別為98.2％和98.7％，顯示只有很小比例（分別為1.8%和1.3%）的賣房者虧損，並且兩個群體的差距也非常小。
Corelogic的經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）說，投資者和自住房者盈利比率的差距小，「這表明，這是實實在在的房地產市場熱。每個人都是贏家，無論你是投資者還是自住房擁有者，無論你擁有哪種房產，也無論你住在哪裡。」
他說，這次的房地產熱與歷史上不同。在2011年，曾經有超過20％的投資者在賣房時虧損。
戴維森說，對大多數自住者來說，除非他們換到小一些的房子，否則他們下次在買房時，就會「回收」賣房時所獲得的收益，並沒有得到實質的現金收益；
但是投資者們則不同，他們可以選擇趁機套現。「這對於投資者們來說，可能會是一筆數額非常可觀的意外之財。這是投資者和自住房者的不同」，他說。
專家：下半年可能會發生變化
但是戴維森說，預計今年下半年情況會發生變化。銀行似乎越來越有可能會開始限制投資者的只付利息類貸款。政府可能會在未來幾週內發布新的住房政策。
「對於投資者來說，遊戲似乎正在改變。」他說。
他表示，最近購買房產者，許多都是只有一兩套投資物業的小投資者。他們是可能會受到政策變化影響的那類投資者。綠黨建議，投資者必須將現金作為其抵押金的一部分，不能只用他們擁有的其他房產作抵押來獲得貸款。
ASB首席經濟學家尼克‧塔夫利（Nick Tuffley）也表示，接下來針對投資者會發生什麼，這取決於未來幾週政府發布的政策。新政策可能會讓投資者貸款更難。
但他說，目前新房的建設和供應仍然存在問題。「直到2025年，我們才可能克服已經累積下的供應短缺問題。所以即使政府採取了其他措施，這種供應短缺問題仍然可能會讓（轉賣房產的）資本收益具有吸引力。」
他說，鑑於給建築商和開發商的激勵措施也很重要，能夠抑制當前高房價的「一線希望」，是地方政府大幅增加建房許可的簽發。
首次購房者貸款占比逐月減少
由於數據洩露問題而導致遲發的儲備銀行數據顯示，今年1月份，新西蘭各個商業銀行總共借出了63.6億元的房屋貸款，這比2020年1月的47.14億元，高出了16.46億元，漲幅接近35％。
其中，投資者所占的份額，與前一個月相比有所上漲。1月份，投資者向銀行借入了16.51億元，占銀行出借貸款總額的近26％。這個比例略高於投資者在去年12月所占的25.4％的貸款比率。
但是，在投資者貸款份額上升的同時，首次購房者貸款所占的份額卻在持續下降。
1月份，首次購房者的貸款額剛剛超過10億元，占銀行總出借額的16.2％，比投資者貸款額的占比低了將近10個百分點，也低於去年12月份這個群體貸款占比的17.5％。
近幾個月來，隨著投資者貸款額的再次增加，首次購房者貸款的份額則在逐月下降。
2020年7月，首次購房者借入了13.44億元，占到當月銀行出借貸款總額的20.4％，創歷史最高；但自那以後，首次購房者的貸款份額就在一直下降，到8月下降到19.8％，9月又繼續下降到19％，10月下降到17.9％，11月再次下降至17.2％。到了去年12月份，首次購房者的貸款份額才有所回升，但在今年1月又再次回落，只佔到16.2%，比7個月前的貸款占比淨下降了4.2%。
從2020年5月1日起，儲備銀行為應對瘟疫暫時取消了限貸令的限制。但面對封鎖重開後房價的飆漲，它在去年11月份又宣布將重新引入限貸令。投資者們恰恰是利用了中間的空檔大量貸款買房。
儘管限貸令是在今年3月1日正式重啟的，（首次購房者要付20%的抵押金，而投資者則要求預付30％的押金，而且從5月1日起投資者押金的比例還會增加到40％），但許多商業銀行早在去年11月就已經開始實質上實施限貸令，而且令投資者的高比率（貸款額與房價比率）貸款逐漸減少。
儲備銀行的統計數據顯示，1月份，在投資者借入的16.51億元中，有4.69億元屬於高比率貸款，占1月份投資者總借貸額的28.4％。
相比之下，去年12月和11月，投資者高比率借貸占其貸款總額的比例分別為33.5％和37.6％。而在去年10月份、在儲備銀行宣布重新引入限貸令之前，高達39.2％的投資者的貸款，屬於高比率貸款。◇
責任編輯：筱康