【大纪元2012年11月15日讯】(大纪元记者周行多伦多报导)11月14日，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）在多伦多举办的房市展望年会中称，加拿大大部分房市明年将保持供求平衡，近年发展迅速的多伦多公寓市场将继续冷却，明年价格将有所下降，但整体稳定。
加拿大按揭及房屋公司安省市场分析中心资深分析师Shaun Hildebrand对《大纪元》说：“我们的预计，今年公寓平均价格比去年升1.5%，明年将再比今年下降1.5%。”
他说，公寓市场还在冷却之中，但在短期内仍将稳定。
按Hildebrand提供数据，今年秋季开始，多伦多新、旧公寓的销售均称下降趋势。他说，表面上看到的是大量公寓单元在建设中。但背后发生的是，二手公寓及新公寓销售都在下降。“这些需求下降，使我感到舒服，因为这将减少将来开工的公寓单元数量。”
公寓投资者更难挣钱也是一个原因。在2012年的第一季度，公寓交付使用后的市价，比出售楼花时的价格相差高达30%，之后价差持续收窄。按CMHC估计，到2013年第4季度，这个价差将缩小到10%；公寓从挂牌到成交的存货时间，从2010年初的不到2个月，将增加到2013年第一季度的4.5个月，之后将有所改善。
购买多伦多公寓的人中，约60%是投资者。之前的一个传说认为，很多投资者是外国人，容易造成公寓泡沫。但这次Hildebrand提供的，来自城市物业估价公司（MPAC）的统计数据显示，只有3.7%的公寓由非加拿大人拥有，这给了他更大信心。
“我们估计公寓价格在未来几年中基本上是这种平稳的状况。” Hildebrand说。
*更多投资者出租公寓
多伦多出租市场旺盛，可能成为支持公寓市场稳定的一个重要因素，因为投资者不用急于出售物业，可以通过出租维持投资，等待市场变好。
CMHC提供的统计数据支持了这个趋势，在过去12个月内登记的14，000套公寓单元中，10%在今年第二季度上市出售，只有38%售出；但同期上市出租的10%单元中，86%成功出租。这段时间里，维持公寓的每月成本与租金相等，都是1，700元。
另一方面，CMHC提供的1睡房公寓租金价格变化图标，从2010年至今几乎是直线上升，预测之后还会保持这种上升趋势；而二手公寓的平均成交价，只有在2011年达到与租金类似的上升速度，目前正处于下降的走势。
Hildebrand说：“我认为，会继续看到投资者出租他们的公寓单元，因为租房市场的需求将持续强劲。他们看到出租市场在上走，公寓空置率很低。”
公寓一般需要遵从政府的租金上调规则，他说，但1991年以后入住的公寓，就不需要符合安省租金上调标准。“它们可以自由上涨，只要市场认可就行。”
“我认为这给了公寓投资者一个鼓励，继续保留他们拥有的单元。” Hildebrand说，通常供应会随着市场的需求变化，“我们看到的是，需求正在转向出租市场。”
对出租公寓的另一个有力因素，是专用于出租的公寓楼，从2010年以来只有很小幅度的发展。Hildebrand说，主要原因是土地价格及建筑成本都很高。对于用于出售的公寓，土地价格能反映在公寓的增值上，但在专用于出租的公寓价值上就反映不出来，所以没能鼓励建这种出租公寓楼。
他表示，这给公寓投资者提供了好市场。旧的出租公寓楼，也有机会通过更新来提高租金。
*多伦多房价贵 公寓应运而生
CMHC提供的一项统计数据显示，在多伦多购买住所需要的平均资金，已经超过当地家庭平均收入的100%，这是安省城市中唯一的一个，排第二的汉密尔顿，这项比率低于家庭收入的80%。
Hildebrand解释说，大多伦多地区平均房价是50万元，但不同的房价差别很大，有数百万元一栋的房子，也有25万元的公寓。公寓与房子价格差别很大，这也是公寓需求增加的一个原因，容易负担。
对于多伦多公寓是否会出现供过于求而大幅减价，Hildebrand认为可能性很小。他提供了一组与80年代尾的数据作比较，当时在建公寓数量急升至20，000个单元，建成时的售出量是58%，价格从1985年至1989年升了170%。90年代初利率上升到2位数，公寓价格在之后的7年内下降了25%。
Hildebrand表示，目前多伦多房市没有出现与当年类似的情况，在建公寓有50，000个单元，但建成时售出量高达95%；另外，到目前为止，多伦多公寓价格累计上升了55%，而其他房型的价格上升了75%。
多伦多房价的上升比安省其他城市都快，他说，但低利率也在帮助人们买房子，房价高只会减慢人们变成屋主的速度。同时，小公寓单元也在出现，“人们愿意牺牲一些空间，以节省钱。”
Hildebrand承认，多伦多市中心的人口密度还在变得越来越高，很多公寓项目还在计划中。他说：“但我想，增加人口密度的趋势是在郊区，比如士嘉堡、北约克、密西沙加及奥克维尔等，这些地区公寓项目在增加。”
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行业预计加拿大房市稳定
【大纪元记者周行多伦多报导】尽管加拿大房市近期销售大量下降，但加拿大按揭及房屋公司（CMHC）及大型房地产代理公司Re/Max的最新预测都认为，今明两年加拿大房市都将稳定。
CMHC的预测是，今年总销售比去年降0.1%，房价升0.2%；明年销售将增加0.9%（达461，500），房价将上升1.5%。Re/Max的预测是，今年房价及销售额将与去年持平，明年销售将达454，000，房价升1%。
对于新建房数量，CMHC预测今年会有10.2%的增长，但明年将有9.4%的下降。CMHC副首席经济师Mathieu Laberge说，加拿大经济已减弱，但对房市仍有支持力。
CMHC预测，基于加拿大今明两年的国民生产总值增长率分别为2.0%及2.1%，就业增长分别为1.1%及1.9%。CMHC对移民的预测较乐观，认为明年将有超过25万新移民来加拿大，对房市有正面作用。
Laberge认为，最不稳定因素来自国外，如欧洲债务危机，美国经济恢复不稳定，新兴市场成长减弱。他说：“加拿大一些城市中心高企的家庭债务及房价，已经使这个国家的经济对一些经济冲击承受力更弱。”
按Re/Max预测，今年房价表现最好的将是里贾纳（Regina），升8%，随后是安省的汉密尔顿、柏林顿（Burlington）及多伦多。温哥华今年房价将下降6%，但明年销售量将涨幅最大，销售下降幅度最大的将是魁北克。明年房价上升最多的将是圣约翰（ St. John’s）、里贾纳、京士顿及哈利法斯。
安省的情况，CMHC区域经济师Ted Tsiakopoulos称，目前安省的新屋增长，已经超过了家庭数量的增长。他说，没有看到特别的推力，可以使新屋开工量继续增长。
Tsiakopoulo说，安省北部及西南部的情况比较好，北部的矿业得益于全球商品价格上升，西南部则得益于汽车销售的恢复。但整体来说，安省人口在流向加拿大西部城市，因为那里的工作多。
不过，他称，安省最重要的贸易伙伴美国最近的各种金融指数表现良好，这对安省是个好消息。
