【大纪元2012年03月01日讯】（大纪元记者高紫檀报导）目前，中国大陆房价已经走向下行通道。仅中共统计局资料显示，1月份70个大中城市房价环比价格无一上涨，总体房价已经是连续4个月环比下跌。在当前中共高层的持续调控政策之下和地方政府不断试探放松调控的尝试之中，中国楼市的走向究竟如何？中国楼市下跌的深层原因是什么？大纪元记者就此专访了经济学家简天伦博士。
简天伦博士对推动中国楼市价格变动的因素做出深度分析，他认为，今年中国楼市房价总体上可能下跌10%～20%，而政府限购政策并不是导致中国房价下跌的根本原因。
预计2012年中国房地产价格下跌10～20%
简天伦说，从去年十月开始，中国房地产市场势头已经明显转向，越来越多城市房地产价格在下跌，从今年一月的情况来看，70个城市没有一个上涨，48个下跌，22个不动，总体楼市价格一直在下跌。
其实，中国房地产转向早就开始，只是价格下跌不是很多。销售量在去年中左右已经开始下降。再看远一点，土地的价格早就开始跌了，在房价下跌之前的一两年就开始下跌。
而且房地产商的利润率也在全面下降。去年底数据显示，中国5大经济区的房地产商利润率全部下降，其中4个区域下降20多个百分点；一个区域下降2～3个百分点，这还是因为它本身利润只有5个百分点。
“中国房地产究竟会怎样？继续下跌基本是一个共识了。今年究竟会下跌多少，不确定的因素很多，而且可能导致房价下跌的因素也很多。中国很大，各地差异很大，总体上可能下跌10%～20%，有的地方可能不下跌，甚至有的地区会继续上升。会不会下跌30%～50%？这并不是不可能。”
限购是扭曲的作法 不能根本上扭转房市
对于中国大陆房价不断下跌的原因，简天伦说：“我不觉得政策调控、限购是主要原因，两年前地价下跌，已经预示着房价要下跌，因为土地是建房的基本要素。”
“政策有一点的作用，不是根本扭转房价趋势的原因，而且这是扭曲的做法，我不觉得这是合适的。在短期打击一下投机，有一点用。”
中国房价太高是目前房价下跌的一个原因
简天伦认为，除了地价下跌之外，还有其它因素。他表示，实际上，中国房价太高了，很多地方，房价相当于家庭年收入的30倍以上，在美国，很多地方只有5～8倍。
中国的房价已经比美国的高很多了，但是中国的人均收入还不到美国的九分之一。据国际货币基金组织统计，2011年中国的人均GDP为5,184美元，美国的人均GDP为48,147美元。
中国目前的情况是投资环境选择性不够，投机性过强，贫富差距拉的太大，再加上政策方面的偏差导致房价拚命的上涨，导致房价出现泡沫。贫富差距太大时，相当一部分人不管房价多少都要买。有一部分人看到房价上涨，以为买房就能赚钱，跟风买了房子想赚钱。但是，房价不可能无限上涨。
中国房地产泡沫破裂也有经济不好的因素
简天伦还认为，中国房地产泡沫可能进一步破裂，这不只是价格过高的问题，也不仅是调控政策的问题，也有经济不好的原因，尤其是中国的经济增长几个方面都在停滞或减弱。
“首先说出口，中国最大的出口市场之一在欧洲，现在欧洲经济不好，其它的发达国家也不行，全球经济去年都不好，中国要靠出口拉动经济根本不可能。”
“投资拉动经济也不行，中国已经投资太多，‘鬼城’、‘鬼楼’太多，过去投资达GDP的40～50%，这种投资增速根本不可能持续下去。另外房地产方面，大家都看到了泡沫，这方面也在减弱。再加上各种社会矛盾，各个方面都可能引发房地产泡沫破裂。”
中国宏观经济政策导致房地产价格过高
对于大陆房价，简天伦认为，造成房地产扭曲性价格的根本原因是中国宏观经济政策。
“具体来讲，比如政府垄断土地，土地只有拍卖，没有招标之说，政府与房地产商勾结在做，价格越拍越高。
“两年前地价开始下跌，表示房地产商手中地已经太多，而且地价太高，他们卖出的房子利润不会太多了。他们已经预计到了，因而对土地的需求就降低了，所以土地的价格早在两年前就开始下跌了。”
中国贫富差距巨大是造成房价过高的另一个原因
简天伦说，为什么房价高得离谱？还有就是中国贫富差距越来越大。今年元月，上海嘉里华庭二期的高楼公寓房价从去年12月的80,000元/平米涨到120,000元/平米。一个月上涨50%。
就是因为中国有相当一部分人太有钱了，他们不管房价多高，对于他们的收入来说，仍然是小部分，买房根本不是问题。但对于中国绝大多数人来说，房价已经高得离谱了。甚至对于刚工作不久的硕士、博士学历的人来说，都觉得高不可攀，感觉工作20～30年都买不起的。在北京，甚至买房要买到5环6环之外去，开车1～2小时才能上班。刚才说的是高知识份子，房价对于农民工来说，就更离谱了，根本不可能买房了。
简天伦表示，一方面，不断的有农民工和其他人口往大城市涌，住房需求增加，房价太高买不起；另一方面，特别有钱的人，比如山西、内蒙的煤矿大老板等，钱多得不得了，他们可以在一个城市投资几十、上百套房子，空置着。有一个“海归”比较了北京和上海的情况，其中有一点，她说光房子的暖气费一个月1,500～2,000元，还说不算什么。但对于普通百姓，1,500～2,000元就几乎是一个月的工资收入了。从这一方面看呢，中国贫富差距非常的大。
解决中国楼市问题要改变经济政策 缩小贫富差距
简天伦认为，解决中国楼市的问题，靠限购令不是办法，而且这不是经济手段。除了改变经济政策，改变靠投资增加GDP的现状之外，最主要是想办法缩小贫富差距。
解决房地产泡沫问题，还应该提供更多的投资选择，除了股票、债券、房地产、还应该有养老保险等等。这样选择多了，中国人就不至于只投资房地产。也不至于出现投资后空置不住的情况。
简天伦说，谁都想买便宜东西，同等质量越便宜越好，这是理所当然的。但是，反过来，也不是说房价持续下跌就是好事。其实合理的房价才对经济有好处。价格上涨因需求上涨才是合理的。
（责任编辑：姜斌）
