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“财政悬崖”勒马 拯救屋主

房贷相关税务优惠延长 屋主和地产商松口气 助市场继续回温

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【大纪元2013年01月21日讯】(文/陈建友 房地产诉讼律师)导言:举国担忧的“财政悬崖”终于在2013年的第一天解套了。命名为“2012 American Tax Payer Relief Act”、且长达157页的提案﹐经过众参两院与欧巴马总统磋商多日后,终于在元旦晚间,经过投票通过成立了。虽然某些项目如国债上限等,还有待将来的新任联邦政府决定,但是,与房地产惜惜相关的几项临时税法,已获延长至2013年12月31日,同时,几项历史性的房产税务优惠,也继续被保留,幸免了被废除或减少。

其中一项临时税法——“2008 Mortgage Debt Forgiveness Relief Act”,是于小布希总统在任时通过,且于2012年12月31日截止。地产界人士及曾经面临法拍的屋主,想必也曾经听过它,这是一项临时税法,它有助于舒缓法拍风波对房市造成的冲击,其用意在于,鼓励屋主透过修改房贷或短售房子,来避免房子被银行法拍。

屋主不必担心再纳税

如果没有这个临时税法的话,屋主经过修改房贷来降低本金,或者短售房子来注销房债,一般而言,税法会把一切已注销的债务视为收入,屋主需要为它纳税,绝大多数人就宁可让银行完成法拍程序,然后把房子收回去,因为这个结果不会造成屋主有债务被注销的情况,也就是说,允许银行法拍房子,就不会有税务上的后顾之忧了。

2008~2009年之间,正是房价严重下滑的时期,这个趋势若不立即得到缓解,就会导致大量的法拍屋被银行收回,把房子经过整修之后﹐再次抛回市场。因为那个时期所出售的法拍屋的价钱,平均低于市价25%,大量的银行屋在极短的时间内大量涌入市场,将导致房价进一步下滑,其后果真是不堪设想,尤其是在经济最脆弱的时刻。因此,为了缓冲这个趋势,政府就采取紧急措施,立下了这项临时税法,好让屋主安心地修改贷款或短售房子,避免法拍。

不负众望﹐这项临时税法也的确达到了所期望的效果。自从它成立之后,房价已逐渐稳健起来,虽然房价回升的速度缓慢,但是至少跌势已大致上不存在了。房市虽已迈向复苏的道路,但它仍然处于很脆弱的境地,经不起太大的经济震荡,市场复苏的稳定性,还得依赖此临时税法的继续生效,原因是市场上的“溺水屋”的数量仍然居高,此项临时税法若不延长,房市就会受到严重挫折,复苏的路途就更为坎坷了。

拯救“溺水”屋 及时的佳音

2012年年初,一位何先生来咨询他的房子“溺水”的事情,当时他房子虽然“溺水”,但是他不拖欠房贷,每个月还按时付款,只是不甘心继续把辛辛苦苦赚到的血汗钱投入一栋“溺水屋”,就决定把房子短售出去,脱手后再等半年的时间,建好信用,乘市场还未猛烈飙涨之前,再重新进入市场。

何先生十分顾虑需要为所注销之债务缴交所得税,不过,他相信超过6个月的时间足以完成短售程序,殊不知银行的审批一拖就拖到年底,还没有下闻,何先生非常紧张!他想:就干脆给银行把房子法拍掉了,那么就不需要担心税务的责任了。

到12月中,何先生听说国会因为欧巴马总统与众院的共和党领袖之间的角力加剧,导致“财政悬崖”始终未能获得解套,眼见“房贷负债注销法案”很快就要截止,房子恐怕连他最关注的项目也会成为政治斗争的“牺牲品”了。

他急得都快要疯掉了,一时冲动之下,他问我:“可不可以向买方提出解约?”。我也只能够坦诚的劝告他:他与买方所签署之买卖合约,虽允许卖方因银行审批后不接受该短售而提出解约,但合约中没有任何条件说明:若国会不延长该临时免税法案,卖方是可以用这个理由不完成交易的。我也只好安慰何先生说:“就算该临时免税法案没获延长,现成的税法有一个例外能让纳税人在值不低债的情况下,不必为所注销之负债缴税。”

何先生听了之后,有点似懂非懂,终究把希望寄托在“财政悬崖”的解套,原因是连共和党也深深地体会到该免税临时法案,对于房市的复苏的冲击性是多么的重要!但一直到元旦的早晨还未有进一步消息传出,此时何先生已心灰意冷,只好祷告了。结果何先生还是祷告成功了,在元旦的晚间,欧巴马在电视银幕上,终于给大家说了一声“新年快乐!”,接着就报喜讯,总算“悬崖勒马”了。

此外,全国房地产商协会所担心可能会被缩减的房贷利息扣税优惠,在此新法案下仍被保留,事实上,房贷方面的税务优惠,也包括屋主所付出的“Private Mortgage Insurance”(简称PMI),PMI是属于一种私人房贷保险,一般是使用于有政府机构所担保的房贷如FHA等。

这两个税务优惠还算是逃过一劫,1月1日所带来的喜训,对地产界来说,可以说是“双喜临门”吧!(中文部落格www.KennyTanLaw/blog,408-634-2168)◇

(责任编辑:李曜宇)

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2013-01-21 1:22 AM
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