现金流量的健全度，以及借款人的财务状况和信用度，是银行决定是否借贷的两大因素。我们在另一章已经提过银行如何审核不动产，这一次，要告诉各位银行如何审核借款人的财务状况。银行会考量三个部分，也就是视借款人的财富、资金流动性、和可随时流动的现金量。
财富与资金流动性
借款人账面上的财富通常都显得很充足，但银行也知道，这些数字并不一定真实。所谓的财富是指扣除负债后的资产，资产负债表中的净资产就是财富。借款人一般会浮夸资产，且少算债务。
资产
资产主要分为短期和长期两大类资产，这两大类资产还可以分为有形和无形资产，以及不动产资产和非不动产资产，检视资产负债表时，很容易分辨长短期资产和有形/无形资产，可是不容易分辨非不动产资产的金额是否真实。
非不动产资产包含现金、基金、债券、股票、珠宝、汽车、退休账户… …不是所有资产项目都很好估算，银行因而希望资产负债表是由专业的会计师提供，金额才会比较接近现值。有些非不动产资产的流动性不高，例如，信托、私人企业的股份、人寿保险、企业设备及库存、私人借贷、选择权、汽车、珠宝、枪械、商标及专利……这些资产很难转换成现金，银行不会将流动性不高的资产纳入借款人的财富。流动性高的非不动产资产包含：现金、股票、基金、债券、退休基金……
资产负债表中的不动产价值，应该提供购入成本还是现值呢？我们建议，购买不到一年的不动产，提供购入成本，包含重建的费用，购买超过一年的不动产，则提供现值。借款人最好能同时提供损益表，因为银行对于借款人提供的数字都会存疑，多提供一些文件，会方便银行查证。
借贷前的资产流动性
银行都希望借款人能按时还款，所以借款人有足够的资产很重要，尤其是有足够流动性高的资产更重要。资产流动性是指资产转换成现金的速度，长期资产通常都需要几个月或几年才能转换成现金，借款人急需用钱时，只能靠短期资产，银行偏好的资产流动率约为10-20%。
信用分数及还款记录
申请住宅用房屋贷款时，信用分数及还款记录一直是必要条件。以前办理商业用不动产抵押贷款时，银行根本不看借款人的信用分数及还款记录。现在银行态度渐趋保守，开始认为信用分数及还款记录确实具评估价值。
信用分数也就是FICO分数，介于300-850分，此分数反应一个人的还款记录、借贷额度及借贷余额。不同类型的商业用不动产贷款，要求的信用分数不同，最低要求通常为600分。虽然银行现在对信用分数有所要求，不过信用分数并不会直接影响资格，就算借款人的信用分数高于600分，但是曾经延迟还款、信用卡余额过高、账户曾遭冻结、信用度不足、或有破产及取消抵押品赎回权的人，还是会驳回借款申请。
申请商业用不动产贷款的人，除了净资产、资产流动性、和信用外，借款人的现金流量也很重要，可支配收入、净收入、总收入、净现金流量、及自由现金流量都算是个人现金流量。
可支配收入和净收入是扣除联邦税、州税及地方税之后的收入；总收入是税前收入；净现金流量是扣除房贷利息和其它房地产投资相关开销后的收入；自由现金流量是扣除生活开销后的总收入。
自雇者收入
银行对借款人是自雇者的申请案比较审慎，自雇者的申请人，除了要提供一份公司简介外，还要提供财务报表，及至少过去三年的所得税的税单。如果财务报表与税单的资料不同，银行会认定申请人有欺骗行为，并驳回贷款申请。
推荐
为了审慎，有些借贷银行会向申请人平时交易的银行询问交易及信用状况，这些银行不需要申请人的同意就可以提供资料，不过提供的资料有限，银行会透过电话或书面请借贷银行推荐，这些银行的推荐足以影响借贷银行的决定。
贻达贷款
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