現金流量的健全度，以及借款人的財務狀況和信用度，是銀行決定是否借貸的兩大因素。我們在另一章已經提過銀行如何審核不動產，這一次，要告訴各位銀行如何審核借款人的財務狀況。銀行會考量三個部分，也就是視借款人的財富、資金流動性、和可隨時流動的現金量。
財富與資金流動性
借款人帳面上的財富通常都顯得很充足，但銀行也知道，這些數字並不一定真實。所謂的財富是指扣除負債後的資產，資產負債表中的淨資產就是財富。借款人一般會浮誇資產，且少算債務。
資產
資產主要分為短期和長期兩大類資產，這兩大類資產還可以分為有形和無形資產，以及不動產資產和非不動產資產，檢視資產負債表時，很容易分辨長短期資產和有形/無形資產，可是不容易分辨非不動產資產的金額是否真實。
非不動產資產包含現金、基金、債券、股票、珠寶、汽車、退休帳戶… …不是所有資產項目都很好估算，銀行因而希望資產負債表是由專業的會計師提供，金額才會比較接近現值。有些非不動產資產的流動性不高，例如，信託、私人企業的股份、人壽保險、企業設備及庫存、私人借貸、選擇權、汽車、珠寶、槍械、商標及專利……這些資產很難轉換成現金，銀行不會將流動性不高的資產納入借款人的財富。流動性高的非不動產資產包含：現金、股票、基金、債券、退休基金……
資產負債表中的不動產價值，應該提供購入成本還是現值呢？我們建議，購買不到一年的不動產，提供購入成本，包含重建的費用，購買超過一年的不動產，則提供現值。借款人最好能同時提供損益表，因為銀行對於借款人提供的數字都會存疑，多提供一些文件，會方便銀行查證。
借貸前的資產流動性
銀行都希望借款人能按時還款，所以借款人有足夠的資產很重要，尤其是有足夠流動性高的資產更重要。資產流動性是指資產轉換成現金的速度，長期資產通常都需要幾個月或幾年才能轉換成現金，借款人急需用錢時，只能靠短期資產，銀行偏好的資產流動率約為10-20%。
信用分數及還款記錄
申請住宅用房屋貸款時，信用分數及還款記錄一直是必要條件。以前辦理商業用不動產抵押貸款時，銀行根本不看借款人的信用分數及還款記錄。現在銀行態度漸趨保守，開始認為信用分數及還款記錄確實具評估價值。
信用分數也就是FICO分數，介於300-850分，此分數反應一個人的還款記錄、借貸額度及借貸餘額。不同類型的商業用不動產貸款，要求的信用分數不同，最低要求通常為600分。雖然銀行現在對信用分數有所要求，不過信用分數並不會直接影響資格，就算借款人的信用分數高於600分，但是曾經延遲還款、信用卡餘額過高、帳戶曾遭凍結、信用度不足、或有破產及取消抵押品贖回權的人，還是會駁回借款申請。
申請商業用不動產貸款的人，除了淨資產、資產流動性、和信用外，借款人的現金流量也很重要，可支配收入、淨收入、總收入、淨現金流量、及自由現金流量都算是個人現金流量。
可支配收入和淨收入是扣除聯邦稅、州稅及地方稅之後的收入；總收入是稅前收入；淨現金流量是扣除房貸利息和其它房地產投資相關開銷後的收入；自由現金流量是扣除生活開銷後的總收入。
自僱者收入
銀行對借款人是自僱者的申請案比較審慎，自僱者的申請人，除了要提供一份公司簡介外，還要提供財務報表，及至少過去三年的所得稅的稅單。如果財務報表與稅單的資料不同，銀行會認定申請人有欺騙行為，並駁回貸款申請。
推薦
為了審慎，有些借貸銀行會向申請人平時交易的銀行詢問交易及信用狀況，這些銀行不需要申請人的同意就可以提供資料，不過提供的資料有限，銀行會透過電話或書面請借貸銀行推薦，這些銀行的推薦足以影響借貸銀行的決定。
貽達貸款
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