【大纪元2013年12月08日讯】读者朋友，大纪元时报为您开辟这个《法国实用法律专家解析》栏目，内容涉及旅法华人、华侨和莘莘学子生活中的各种问题，由资深律师给予贴近实际、通俗易懂的解答。有实际问题需要解答的读者朋友也可以通过邮件、电话与本报联系：电子邮件 dajiyuan.fr@epochtimes.com，电话 +33(0)1 69 24 65 69。
问：我最近听说投资和出租房产可以享受免税，对此我颇感兴趣，但不知信息是否属实，到底有哪些法律根据，应该如何操作呢？
答：投资出租房的免税措施来自2009年1月1日生效的Scellier法，这则新法同过去的Robien法及Borloo法相比，减税方式更加简单，减税幅度也更大，新法不再采用传统的折旧法，而是直接在纳税额中扣除减税额。
根据新法，在2009年1月至2012年期间购买新房或预售房者，只要把房产出租九年即可享受减税。但是申请减税者必须在新房竣工或者购买房产之后的一年内将其出租。房租不得超过Robien法规定的上限（一般来说，该上限略高于当地的平均房租水平）。最高折扣额为30万欧元。2009年或2010年购买或竣工的房产折扣额为25%，自2011年后将为20%。折扣自新房竣工或购入之日起执行，分九年从个人所得税中直接扣除。每年抵扣房价的九分之一。
如果租约在九年后继续延长，纳税人将可继续在此后六年内享受每年2%的抵扣。即总共15年抵扣总投资额的37%，倘若在一年中，房租收入低于房价抵扣额，无法从房租中抵扣的数款可在此后六年内抵扣。
例如：
– 房价为100,000欧元
A、9年的总抵扣额为25,000欧元，即每年2778欧元；
B、15年的总抵扣额为37,000 欧元，即前9年为2778欧元，后6年为每年2000欧元。
– 房价为200,000欧元
A、9年的总抵扣额为50,000欧元，即每年5556欧元；
B、15年的总抵扣额为74,000欧元，即前9年为5556欧元，后6年为每年4000欧元。
– 房价为300,000欧元
A、9年的总抵扣额为75,000欧元，即每年8333欧元；
B、15年的总抵扣额为111,000欧元，即前9年为8333欧元，后6年为每年6000欧元。
购买多套房产者，只要抵扣总额低于30万欧元以下，也可享受此项优惠。
为此，房东可以用房租收入和抵扣额支付全部价款。但建议投资人在购买房产之前，要仔细研究再出售时房价上可能带来的损失。为此，这一减税措施更适用于年纳税2500欧元以上、无须在9年租约后即可出售房产者。
对于非直接带家俱出租者，可以在以下条件下抵扣增值税：
– 在位于提供服务的公寓或登记旅游公寓内同房客签订为期9年的商业租约；
– 房租按5.5%的税率缴纳增值税；
– 在收到3个月房租后提出抵扣增值税申请，自房产出租后的6个月内从房价扣除增值税。这相当于使房价降低了19.6%。
出租带家俱住房无须进行工商登记，但是有关收入要在工商业栏内申报。
可从工商业收入中抵扣的还有：
– 房东收到的房租；
– 贷款利息；
– 业主的物业费；
– 家俱折旧（可分为5～7年折旧）。
房产折旧可分为36～40年完成，即折旧部分可在贷款还清后继续享受抵扣。
以上抵扣实际将使房东不必为房租收入支付任何现金。
如发生抵扣额超过房租收入的亏损，无法从房租收入中扣除的折旧额可无限期的从利润中抵扣。
每年带家俱住房出租的租金总收入如不超过27,000欧元，纳税人可以按照“微型企业”（Auto -entrepreneur）税制纳税。即减去50%的税基（2009年以前为71%），最高限额为32,000欧元（2009年之前为27,000欧元）。@
（责任编辑：德龙）
