【大纪元2013年02月02日讯】（文／陈建友 房地产法律诉讼律师）导言：自古以来，“有土斯有财”这个观念，在中国传统思想中可以说是根深蒂固的了。它的意思是说，一个人有了土地或房产，才能算是真正的拥有了自己的财富。世界上很多富豪建立财富的密诀，何尝不是以投资土地为根基的。
一个中国家庭中，尽管一对夫妻不大富大贵，他们也都希望离开这个世界之前，再怎么穷苦，也要能够为子女留下一点房产，哪怕是一块现在处于荒山野地里。听说古时候还有人把银子埋在自己的土地里，可见土地也给中国人带来一种“安全感”。事实上，据我所知，现代美国的中国人社区里，还有人不放心把钱存在银行，反而累积大量钞票在房子某个角落。
投资土地如钓鱼
投资土地不仅要有眼光，还要像钓鱼那样有耐心，而且还要懂得分析风险，略知一些地产法律。当然，投资也一样像钓鱼，要挑对地点，否则等一辈子也恐怕没有鱼儿来吃饵。投资土地虽然不完全没有风险，但是比起股票来说，它应该是安全得多了，纵使如此，还是应该随时要谨慎，防人之心不可缺。以朱先生的故事为例：他出生在台湾，30年前移民美国，他的第一项地产投资是为办移民而做，是一家离开迪斯尼游乐园不远的汽车旅馆，虽然这不是他一生中投资地产最成功的项目，但这毕竟是让能他投资站稳的一块垫脚石，无论历尽多少经济上的挫折，他至今仍然保留着它。朱先生可算是我一生中遇过最深信“有土斯有财”这个观念的人士，他尤其热爱投资空地，说他口袋里的每一毛钱都拿来投资土地，一点都不夸张。曾经有位白人律师批评说他是“Property Rich Cash Poor”讽刺他，其意思是，从土地上来看，他才能算是腰缠万贯，但是从他身上所携带的现款来看，他是一个穷光蛋。他在外头到处欠债，债主们告上法院，拿下了判决书，他宁可让他们在他的土地上放“lien”，也不肯卖掉他手上持有的十几块空地的其中一块来偿还债务。
投资老手看地精准
朱先生向来喜欢独资购买多块小空地，他懂得如何分散投资的风险，个个空地都是经过精挑细选的，这些地的特点是绝大多数处于尚未开发区，但顺着人口成长的路径，所挑中的空地，都是有待将来被开发商发掘的，所采取的策略是按兵不动十年以上，那样做才能够以偏低的价钱买进，指望将来该地被开发商看上，可以翻倍高价卖出。朱先生最引以为荣的是他于1988年在一条高速公路旁投资的200英?的空地，当时其四面八方都是“鸟不生蛋”之未开发空地，他以八十万元买进。他果然很有眼光，也颇具有耐心，16年之后，离开该地十英里左右的地点兴建了一栋几十层楼的大赌场酒店和200多间商店的“Factory Outlet”。该空地最终于2006年，在未开发的状况下，以两千万元的高价卖给一位投资者，他接着又同时加码两百万元卖给最可能使用它的真正买主——经营该附近赌场的土族。而朱先生也只从该两千万元获得一半的钱。朱先生只获得另一半的售价的原因，其中整个事情发生的过程也相当的扑朔迷离。
轻忽协议 合伙生变
原来朱先生在决定购买这块地的时候，因为身上的现款只能够筹足卖价的百分之七十五，所以他向海外的亲朋戚友推荐合伙投资。这也很可能是他第一次与别人合伙投资。因为他对于合伙投资缺乏经验，而其他合伙人对于土地投资一窍不通。虽然有雇用律师协助拟定合伙协议，但是却忽略了两项极为重要且关键的条件：一、合伙者在某情况下一定要同意脱手出售；二、如何处置任何一位合伙者拒付其应当承担的产业税金。
由于土地投资是长期的，为了避免这方面的争执，合伙者彼此之间，就必须对此产生一个共识，比如一旦有人在未来的十年内，以买进价的两倍以上的价钱购买该地时，就一定要脱手，任何一位合伙者拒绝支付产业税时，其他任何一位合伙者则有优先权以一个指定价钱购买他的合伙权。
朱先生与小股东之间，就因这两点发生争执。投资了大约十年后，小股东开始拒缴产业税，朱先生也只好单独支付了，每当他向小股东提起产业税，小股东就吵着要卖地，而朱先生又认为时机还未成熟，接着小股东就上法院起诉，诉讼中小股东经过取证后，除了要求法院强制卖地之外，还要求重新分配股权，判朱先生只占25%的股权，宣称朱先生在签署合伙协议时，向小股东虚报了他的入股资金，朱先生坚决否认此点，因此这场官司就持续了数年。
与此同时，有位投资者（以上已提及的两千万购买者）瞄准了这块土地，他获知该股东诉讼，也清楚小股东缺乏实力打官司，于是他把小股东的诉讼权买下。从实力上来说，朱先生与他打官司，简直是小巫见大巫，招架不住的情况下，最终他也精疲力竭，只好屈服了。
与小股东的问题解决后，朱先生又为同一块土地面临第二场的官司。原来，他在打第一场官司时，他曾经请求一位双方共同认识的朋友作和事佬。那位和事佬是个地产经纪。由于小股东谈判的前提条件是，朱先生必须先表示有诚意要卖地。纵使朱先生找和事佬帮忙的主要目的是由他协助收购小股东的股权，为了向小股东表示诚意以便他进行协调工作，在和事佬的敦促下，与他签署了一分双方认知是用来安抚小股东的一份虚假的6%佣金的售卖委托书。虽然协调失败，但是和事佬竟然假约真用，也乘机把他告上法院。结果白纸黑字，朱先生再怎么解释，也无法澄清，又平白无故输了两百万！
想必朱先生一定很后悔当时作出与别人合资的决定，并且没事先设想到这些极可能发生的情况，最令他痛心的是连一位他所信任的人也出卖了他，人心实在难测！（陈建友律师中文博客﹕www.KennyTanLaw.com/blog, 电话﹕1-800-488-4529）◇
（责任编辑：李曜宇）
