申请房贷时，其中一部分的文件由借款人准备，另一部分则由银行的文件处理员准备。借款人准备好自己的部分后，交给房贷专员，然后转交给文件处理员，文件处理员接着开始准备剩余的文件。
文件处理员首要工作是确认产权，看看借款人是不是抵押物件的所有权人，看看抵押物件是否合法，看看抵押物件是否遭扣押，并看看还有哪些借贷以及向哪家银行借贷。
借款人不一定是抵押物件所有权人，不过不管是不是所有权人要借贷，所有权人一定要签名表示同意抵押借贷。借款人不是所有权人而无法借贷最常见的情况是因为离婚，离婚后，没有将另一半的名字从权状上删除，以致于要贷款时，还需要前夫/前妻签名，如果双方交恶，就可能无法取得签名，无法办贷款。还有一种情况则是所有人已经去世，但一直没有过户，导致继承人无法立即贷款。
检查借款人是否为所有权人后，接着确认抵押物件是否遭扣押。，如果有，就申请清偿请求一一解决，如果不能解决，则会影响贷款申请。文件处理员也会看抵押物件是否位于洪水区，如果是，要请勘查员进行鉴定。清偿请求是由债权人开立的文件，内容包含债务余额、提早清偿罚金、其它费用（电邮费或汇费）及利息，许多借款人看到清偿请求后，才发觉债务庞大。该抵押物件有办理房屋净值贷款的话，也要申请清偿请求，同时还要冻结借贷。文件准备快完成时，会联系保险公司，告知借款人要申请信贷款，保险公司会评估是否需提高保额。
文件处理员将所有文件都准备好后，转交给核贷人员，核贷人员会按照银行规范进行审核，大部分的银行规定文件处理员要备妥所有文件，一次转交给核贷人员，少数可以分好几次转交。简单的申请案件大约需要两个星期左右的审核时间，复杂的案件则可能需要一个月以上。
申请案件转交到核贷人员的同时，房贷专员会通知借款人，并附上一份诚信借贷书，此文件列出借款人可借贷的金额、利息、年利率、以及借贷条件。，如果发现任何资料有误，请赶快连络房贷专员。
审核贷款资格时，核贷人员会看借款人的信用分数、贷款成数、以及总负债偿还比例。如果案件符合资格，核贷人员就会批准借贷，有些则可能会要求提供更多证明文件。
核贷批准后，房贷专员会联系借款人签约。此时借款人最好再次和专员确认利率及借贷条件，只有下列几种情况发生，利率或条件才可能改变。
1. 没有锁定利率，签约当下的利率比报价时高。
2. 银行发现借款人不知道的假扣押。
3. 借款人要求提高可借贷金额，或房屋鉴价比预期低。
4. 借款人换了另一个方案。
5. 案件审核的过程中，借款人的信用分数降低了。
如果利率和条件不是因为上述原因而改变，借款人又不认同新的利率或条件，可以选择不签约。这时，房贷专员一定会想尽办法让借款人签约，毕竟这份申请案件已经花费了几个星期，甚至一个多月的时间。房贷专员的手法大概包含：
1. 如果借款人急着用钱，让借款人知道重新申请贷款需要一段时间。
2. 让借款人了解其它银行不会给这么好的条件。
3. 借款人回家后，请主管打电话给借款人，说不定借款人接受另一个人的建议。
各位要小心这些手法，如果真的不满意利率或条件，就不要签名，如果银行真的想做你的生意，一定会想立刻调整利率及条件。
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