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香港楼价续居全球第一 专家预测或跌逾两成

港楼价或跌逾两成 发展商赶推新盘

香港的山顶房地产。(宋祥龙/大纪元)

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【大纪元2015年10月23日讯】(大纪元记者梁珍香港报导)香港地少人多,楼价不断创出天价。最新调查显示,香港楼价继续保持其住宅全球最高地位,平均楼价达每平方呎1,416美元(即11,016港元)。虽然近期多间大投资行纷纷预测楼市或下跌两、三成,不过香港政府仍坚持不撤辣招,未来仍增加土地供应。发展商则第一时间抢推新盘,令第四季度新盘源源不绝。

世邦魏理仕发布《全球生活报告:城市指南》,报告调查全球最受欢迎的31个居住城市,其中,香港继续保持其住宅价格全球最高的地位,平均楼价每平方呎1,416美元,远高于排在第二、三位的英国伦敦(1,025美元/平方呎)及美国纽约(842美元/平方呎)。

报告提及,香港即使出现额外印花税及收紧按揭贷款的政策,亦无阻价格持续上升,2014年上升13.5%,今年首5个月上升7.2%。另外,亚洲的新加坡及东京,则列入全球楼价最贵十大城市,分别排第5及第6位。

世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬表示,“世界人口正在增长,加上国际经济整体持续增长,我们认为这两项因素会支撑区内住宅市场的基本需求。在亚太地区,住宅物业市场因全球化和移民而日益整合。”

大投资银行看淡 料最高跌三成

不过,投资银行瑞银早前预测,受香港经济发展减缓影响,楼价将在2017年底下跌25%至30%。中信里昂证券也发报告唱淡港楼,该行指双倍印花税下,市场换楼需求显着下降,二手楼市交投量又较“沙士”期间还要低40%,认为楼市已急速恶化,预期未来27个月住宅楼价会下跌17%。

中信里昂指,本年第二季新盘售价市值已增至占香港GDP的8.6%,创15年纪录新高,但观乎新盘购买力已消耗殆尽,目前发展商的新盘定价已紧贴二手价,下一步只能减价求售谷销情,故料一手市场将进入转角市。高盛几乎全线下调地产股目标价9%至23%,并下调2017年一手及二手楼价预测,由原来预期无升跌,调整为预期下跌5%。

一手销情放慢二手减价

观乎原本火旺的一手楼盘销情,均有放慢趋势。如本周首售的两大新盘,主打超迷你单位的尖沙咀“AVA62”,虽然位处九龙核心地段,入场银码又小,但20日开售只卖出两成多,成近期首日销情最差新盘之一;另一个新世界的元朗唐人新村“THE PARKHILL”,两轮销售,合共只卖出六成多。

二手成交续陷入冰封,不仅成交量少,而且业主态度软化,纷现减价出售的情形。中原地产数据显示,过去一个月,香港有11个屋苑成交价跌一成。如早前热炒的蓝筹屋苑沙田第一城,一个优质东南朝向两房单位,最近成交价跌破400万元,业主减价约10万元;天水围嘉湖山庄景湖居两房单位成交,双方讨价还价20万元后,以约370万元成交。

梁振英称续增土地供应

虽然楼市有下调迹象,但行政长官梁振英昨日(10月22日)表示,会继续增加土地和楼房供应,有望令一、二手楼价回落。而一手推出辣招的梁振英上月重申,政府并不会对楼市“减辣”,被指和财政司司长曾俊华唱反调。

不过,城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥认为,梁振英口说要增加土地供应,但政府在找地方面遇到不少困难,因为社会有不少反对声音。其一,如更改土地规划用途方面,政府遇到不少阻力,包括保育团体反对;其二,政府过往透过填海增加土地供应,又遭受环保团体批评破坏生态环境而被搁置;其三,政府在新界东北、洪水桥发展方面,同样受到不少阻力,包括当地村民反对等。

大埔用地面临司法复核

另外,政府早前公布本年度第三季卖地计划,当中三幅位于大埔地皮,包括上周五(16日)招标、估值约52亿元的荔枝山山塘路段,以及另外两幅露辉路地皮,均面临司法复核挑战。关注团体批评,城规会改划地皮程序欠公正,且并未对外解释理据,强调一定会阻止政府卖地;测量师警告发展商投地或增加风险。

早前会德丰地产(20)老板梁志坚亦质疑政府增加土地供应目标是否实际,反问政府“有多少熟地可拿来供应?”

发展商第四季度赶推盘

第四季度新盘供应多,发展商赶推新盘,会德丰地产的将军澳唐贤街项目命名为“CAPRI”,最快11月推售。楼盘更邀得著名作曲人、金像奖原创音乐奖得主陈光荣(中)为广告片作曲。(梁珍/大纪元)
第四季度新盘供应多,发展商赶推新盘,会德丰地产的将军澳唐贤街项目命名为“CAPRI”,最快11月推售。楼盘更邀得著名作曲人、金像奖原创音乐奖得主陈光荣(中)为广告片作曲。(梁珍/大纪元)
嘉里建设新盘满名山最快11月开卖。(余钢/大纪元)
嘉里建设新盘满名山最快11月开卖。(余钢/大纪元)

楼市转角论之说甚嚣尘上,近期发展商均以长楼花期、急速推盘方式散货。尤其新界区特别激烈,第四季新界区粗略估计有6,582伙可供应市,当中4,967伙集中西北区,项目遍布屯门、元朗、唐人新村一带,以中小型单位为主。另外,嘉里建设(683)屯门满名山,以及会德丰地产的将军澳唐贤街项目,料年底前推出。

会德丰地产的将军澳唐贤街项目昨日命名为“CAPRI”,项目属低密度住宅,共428伙,其中415伙为分层单位,间隔为1至4房,面积介乎359呎至1,714呎,其余13伙为独立海景洋房。会德丰地产常务董事黄光耀表示,项目刚取得预售楼花同意书,最快11月推售,售价将贴近市价,并参考集团同区其它新盘价钱。同时会为买家提供付款优惠。

嘉里发展有限公司执行董事朱叶培于满名山记者会上表示,满名山正待批预售楼花同意书,希望可于短期内获批,一旦获批,将即启动销售流程,预计最快可在11月开卖。

香港楼价居高不下

为什么香港楼价总是居高不下?事实上,过去几代人凭着买楼发达的家庭比比皆是,香港多个地产富豪都是靠地产起家,普通市民也以上车为第一人生目标,哪怕节衣缩食也要实现置业梦。

不过,香港楼价之高早已抛离实体经济,早前中文大学调查显示,以一个达到入息中位数的家庭,不吃不喝15年才能买得起楼。负责调查的中文大学经济系副教授庄太量表示,四成多香港市民居住在公屋或者居屋,所以买得起私楼的人不多,不少年轻人都要靠父母资助,而且越买越小,加上租金和供楼的价钱差不多,所以被迫要买楼。不过,他承认香港有钱人多,“还是有些中产有能力置业”。

此外,香港首富李嘉诚早前表示,香港建筑成本上升,亦令楼价难大跌。即使美加的人均工资高过香港,但香港以每呎计的建筑费,比美国及加拿大贵一倍。他重申不要炒楼,但若是买楼自住,则在有能力负担供款下可考虑入市。

也有些人认为是大陆买家抢高楼价。虽然政府推出辣招,但近期香港楼市仍然有不少大陆炒家的身影。以“四叔”李兆基恒地(12)旗下尖沙咀“凯誉”为例,昨日宣布第二轮售出84伙。恒基地产营业(一)部总经理林达民指,一半买家为投资客,主要因为心仪地块罕有性,非本地买家亦占一半。

美联数据显示,在辣招遏抑下,大陆买家占香港楼市一手私楼注册比率由13年第二季之15.1%反复下跌,至今年第二季至8.5%,不过,比例较第一季微升0.1%。联物业住宅部行政总裁布少明相信在人民币贬值压力下,比率有机会于今年下半年止跌回升。#

责任编辑:黄浩

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2015-10-23 3:20 AM
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