【大纪元2015年06月19日讯】反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连升两周兼创历史新高，最新报143.31，按周升0.95%。
六大指数齐创新高
分区指数除港岛区上周大升后回顺0.9%外，其余皆升，九龙、新界东及新界西分别升1.87%、1.18%及1.03%。新界区楼价更全面破顶，新界东连续五周创历史新高，对上一次已是13年2月份政府推出双辣税之前，新界西亦超越11周前高位。其它领先指数全线上升兼创历史新高。大型单位指数急升2.4%，创34周最大升幅。中小型单位指数及大型屋苑指数分别按周再升0.71%及0.79%。
市场不断出现破顶成交价，CCL创历史新高乃意料中事，整体二手楼价较政府收紧按揭后再高4.5%。上车盘、大型单位以至豪宅升势全面，形成六大指数齐创新高之局。中国大陆将继续放水挽救经济，加上股票市场狂升制造庞大财富，业界预期楼价将进一步上升。楼价升势不止，市场又再传出政府出招调控，但笔者相信短期内再推机会不大。市况方面，有发展商以超过13亿投得屯门地，将发展中小型单位，预期开售呎价达1.15万，看好后市之余亦对同区楼价起支持作用。
白居二卷土重来
上周房委会资助房屋小组委员会召开会议，通过于8月份推出新一轮的居者有其屋计划第二市场白表买家的临时计划（俗称白居二），并放宽申请人的入息和资产限制，由原先的4万元家庭收入上限提升至4万8千元，家庭资产限额则由83万大幅提升至160万，又延长置业限期至1年。
白居二是梁振英上任时的政纲之一，旨在活化居屋流转，首批5千个于13年中推出，今年又重推2千5百个。多名房委会委员担心，依据上次经验，新一轮计划会进一步推高楼价。当然政府官员则大派定心丸，指数量有限，整体楼市需求亦不会增加，又谓提高资产乃因应政府收紧按揭，不会推高楼价云云。公说公有理，婆说婆有理，读者可先看以下分析再自行决定谁是谁非。
其一，按政府统计处15年第一季发表的特区住户收入分布数字，全港处于每月入息4万至5万之间有从事经济活动的家庭主户有20万8千5百个，相信大部分均可符合流动资产限额。现时没有准确数字分析该群组有多少家庭打算置业，但几可肯定新增符合申请资格人士不在少数。提高入息及资产上限，势令更多人士符合申请资格，令需求增加。白居二名额只有2千5百个，不能排除申请蜂拥而上，大幅超额认购，为楼市增添炽热气氛。
炽热楼市再添柴薪
其二，因整体楼价长期上升，要分拆因白居二引至的升幅并不容易。曾经有地产代理行作深入分析，结果是12年8月至14年6月间居屋升幅跑赢私楼。当然亦有人指其它时段居屋跑输大市，表现只是追落后，但因白居二令长期差距收窄，恐怕难以否定。
其三，房委会成交纪录显示，14年全年居屋二手成交有2,798宗，以第一期白居二经验计算，倘若有一半白居二名额选择行使权利，即制造1,250宗成交，全数落实将推高整体成交45%，居屋市场是否有这么多放盘量支持？若盘源不足，而需求猛增，结果是造就业主加价。
其四，在金融资产的角度上，有权以折扣价购买资产就是一份期权合约，期权当然有市场价值，且可行使时间越长价值越高。其价值必会在某处反映，若期权合约不能在市场上买卖，则很有可能反映在期权行使的资产上，进一步推高资产价格。
其五，在金融市场，若资产流动性低，资产价格就会反映流动性溢价（liquidity premium）而受压。活化成交就是增加流动性，令流动性溢价降低，资产价格上扬。事实上，居屋市场已出现不少补地价后的账面呎价超越私楼呎价。继续活化的结果可令未补地价前的呎价逼近私楼。再推白居二的后果明显不过。
政府以为给市民多一个选择，推出白居二以至近期的绿置居，但实质供应并没有增加，反而弄巧成拙，为炽热楼市再添柴薪。与其动作多多，倒不如集中资源增加供应。
