【香港楼市动向】再推白居二帮助有限不如集中资源增供应

CCL创历史新高 新界区楼价再破顶

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【大纪元2015年06月19日讯】反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连升两周兼创历史新高,最新报143.31,按周升0.95%。

六大指数齐创新高

分区指数除港岛区上周大升后回顺0.9%外,其余皆升,九龙、新界东及新界西分别升1.87%、1.18%及1.03%。新界区楼价更全面破顶,新界东连续五周创历史新高,对上一次已是13年2月份政府推出双辣税之前,新界西亦超越11周前高位。其它领先指数全线上升兼创历史新高。大型单位指数急升2.4%,创34周最大升幅。中小型单位指数及大型屋苑指数分别按周再升0.71%及0.79%。

部分大型屋苑成交呎价。(大纪元制表)
部分大型屋苑成交呎价。(大纪元制表)

市场不断出现破顶成交价,CCL创历史新高乃意料中事,整体二手楼价较政府收紧按揭后再高4.5%。上车盘、大型单位以至豪宅升势全面,形成六大指数齐创新高之局。中国大陆将继续放水挽救经济,加上股票市场狂升制造庞大财富,业界预期楼价将进一步上升。楼价升势不止,市场又再传出政府出招调控,但笔者相信短期内再推机会不大。市况方面,有发展商以超过13亿投得屯门地,将发展中小型单位,预期开售呎价达1.15万,看好后市之余亦对同区楼价起支持作用。

白居二卷土重来

上周房委会资助房屋小组委员会召开会议,通过于8月份推出新一轮的居者有其屋计划第二市场白表买家的临时计划(俗称白居二),并放宽申请人的入息和资产限制,由原先的4万元家庭收入上限提升至4万8千元,家庭资产限额则由83万大幅提升至160万,又延长置业限期至1年。

白居二是梁振英上任时的政纲之一,旨在活化居屋流转,首批5千个于13年中推出,今年又重推2千5百个。多名房委会委员担心,依据上次经验,新一轮计划会进一步推高楼价。当然政府官员则大派定心丸,指数量有限,整体楼市需求亦不会增加,又谓提高资产乃因应政府收紧按揭,不会推高楼价云云。公说公有理,婆说婆有理,读者可先看以下分析再自行决定谁是谁非。

其一,按政府统计处15年第一季发表的特区住户收入分布数字,全港处于每月入息4万至5万之间有从事经济活动的家庭主户有20万8千5百个,相信大部分均可符合流动资产限额。现时没有准确数字分析该群组有多少家庭打算置业,但几可肯定新增符合申请资格人士不在少数。提高入息及资产上限,势令更多人士符合申请资格,令需求增加。白居二名额只有2千5百个,不能排除申请蜂拥而上,大幅超额认购,为楼市增添炽热气氛。

炽热楼市再添柴薪

其二,因整体楼价长期上升,要分拆因白居二引至的升幅并不容易。曾经有地产代理行作深入分析,结果是12年8月至14年6月间居屋升幅跑赢私楼。当然亦有人指其它时段居屋跑输大市,表现只是追落后,但因白居二令长期差距收窄,恐怕难以否定。

其三,房委会成交纪录显示,14年全年居屋二手成交有2,798宗,以第一期白居二经验计算,倘若有一半白居二名额选择行使权利,即制造1,250宗成交,全数落实将推高整体成交45%,居屋市场是否有这么多放盘量支持?若盘源不足,而需求猛增,结果是造就业主加价。

其四,在金融资产的角度上,有权以折扣价购买资产就是一份期权合约,期权当然有市场价值,且可行使时间越长价值越高。其价值必会在某处反映,若期权合约不能在市场上买卖,则很有可能反映在期权行使的资产上,进一步推高资产价格。

其五,在金融市场,若资产流动性低,资产价格就会反映流动性溢价(liquidity premium)而受压。活化成交就是增加流动性,令流动性溢价降低,资产价格上扬。事实上,居屋市场已出现不少补地价后的账面呎价超越私楼呎价。继续活化的结果可令未补地价前的呎价逼近私楼。再推白居二的后果明显不过。

政府以为给市民多一个选择,推出白居二以至近期的绿置居,但实质供应并没有增加,反而弄巧成拙,为炽热楼市再添柴薪。与其动作多多,倒不如集中资源增加供应。

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