香港打压楼市 二手成交呆滞 首次置业更难

美联:三月楼宇买卖或挫逾三成 无阻新盘加价

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【大纪元2015年03月03日讯】(大纪元记者梁珍、林怡、浦慧恩报道)中国新年后的传统楼市“小阳春”,遇上金管局上周五毫无预警下收紧按揭为楼市降温,令过去的周末楼市成交量呆滞,多个屋苑录得零成交,但就继续录得高价成交,呈量跌价升态势。一手楼盘亦似乎未受影响,增加打压楼市措施后长实首个新盘,以九成二按化解打压楼市措施之后,昨日(2日)更宣布加价加推。市场预料购买力将流向一手市场。增加打压楼市措施效应之下,业界指,市民要首次置业难上加难,预料面积更小的“棺材屋”将更盛行,势必令市民居住环境雪上加霜。

金管局出招后首个周末,楼市二手市场陷入寒冬,十大屋苑仅录得3个成交,7个蓝筹屋苑则一律捧蛋收场。

图为50个指标屋苑之一港岛区的康怡花园。(余钢/大纪元)
图为50个指标屋苑之一港岛区的康怡花园。(余钢/大纪元)

据利嘉阁数据显示,全港50个指标屋苑在上周共录85宗买卖个案,虽较前一周中国新年期间的69宗成交增加23%,唯较新年前一周成交量下跌38%,创去年二月以后的近54周次低。

当中低价楼集中、一再录得破顶成交的沙田区,二手看楼量大减五成。据利嘉阁地产沙田第一城组别经理胡汉业表示,增加打压楼市措施后成交是零,而且这两天多了业主放盘,因部分业主担忧低价楼已见顶,故叫价软化3%。

楼市三月料挫至五千宗

当中一名年约30岁、准备结婚的上车客,原本过年前计划置业,希望够供400万元的低价楼,不过收紧按揭后,已经打消置业念头。“准夫妇月入加起来3.5万,如果之前借足九成,借30年,月供1.3万即可,但现在多了压力测试,已经无能力置业。”胡汉业预计新措施对上车的年轻人打击最大。

美联报告则指,2月份整体物业注册宗数最终能够保住8,000宗水准,但已现跌势,按月回落约3.2%左右。估计3月份注册数字将有机会回落至5,000余宗水准,届时将创一年新低。

元朗上车盘录新高成交

虽然收紧按揭令成交陷入胶着,但无阻楼价继续上升,录得至少3单破顶成交,呈量跌价升的态势。

中原地产元朗新时代广场分行经理徐家伦表示,元朗区向来是买家上车之选,金管局突收紧按揭后,有首置人士担心日后更难上车,即时加快决定入市,斥资590万元购入元朗名御一个实用面积738呎复式户,呎价7,995元,造价及呎价俱创同类单位新高。

另一方面,楼价700万元以上物业按揭,未受新措施影响,且买家多属有实力的换楼客,过去周末市场上,不乏中高价二手楼成交。青衣盈翠半岛一个面积近900平方呎的高层特色户,以1,600万元成交,平均呎价逾17,000元,造价及呎价齐创屋苑新高。

豪宅市场也连录破顶成交。嘉里建设九龙塘的一号义德道洋房,以高达3.629亿高价成交,折合呎价高达82,253元,贵绝九龙洋房。

长实悦目提价加推应市

至于一手市场,周末合共录约20宗成交,集中700万元以上的单位。

新盘方面,金管局收紧按揭后,首个开售的长实红磡悦目,旋即出招,与按揭中介合作,为首置买家提供最多九成楼价按揭,同时,提供首年定息2.2厘优惠;据市场消息,该盘3天已累收逾750票,超购12倍。昨日更提价加推56伙应市,单位间隔分别为12伙423呎,及44伙430呎单位,价单定价686.6万元至 897.7万元,呎价15,967元至20,877元。平均提价约0.5%,个别单位提价不多于1%。

旗下红磡新盘“悦目”于农历新年前已上载楼书,最快本周内开价,首批单位将不少于50伙,示范单位将于本周四开放予公众参观。(宋祥龙/大纪元)
旗下红磡新盘“悦目”于农历新年前已上载楼书,最快本周内开价,首批单位将不少于50伙,示范单位将于本周四开放予公众参观。(宋祥龙/大纪元)

长实营业经理杨桂玲不讳言,有见首批52个单位供不应求的情况,故再加推,首批连加推合共108伙。今次提价只是反映物业价值,并表示看楼量无受到收紧按揭影响属预期之内。项目主打上车客,而集团伙同财务公司提供给买家的“九成按揭”并非特别措施,只是希望帮到真正用家。对于会否担心政府未来再出招,她称不会为未来的事情下判断。

一手盘方面,长实红磡悦目昨日宣布加推和轻微提价,同时提供二按,昨日仍吸引市民排队参观。(浦慧恩/大纪元)
一手盘方面,长实红磡悦目昨日宣布加推和轻微提价,同时提供二按,昨日仍吸引市民排队参观。(浦慧恩/大纪元)

二手冰封上车置业更难

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,收紧按揭后对二手影响大,预料一手在发展商推二按之后,一手楼优势更大。而打压楼市措施效应,未来一两个星期最为关键,不过长远而言,打压楼市措施效应会被市场消化,重回旺势。“政府出招是希望银行体制安全,希望升幅放缓,短期都看到这个目的,但中长期而言,还要看息口、市场供应、需求及经济环境。预期打压楼市措施效应消化后,购买力释放出来,重蹈覆辙之前打压楼市楼市再升的情况。”

他预测楼市今年仍会升10%,只不过升幅会放缓,由之前预测上半年升10%,到全年预测升10%。

楼市三趋势 料棺材屋盛行

高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事张翘楚表示,收紧按揭后楼市将呈三个趋势,包括刺激一手需求,尤其是郊区的一手上车盘更炽热,二手楼进一步压缩,另外市民会日趋买更小的单位以上车,进一步令低价楼升势恶化。

他指,虽然发展商提供二按,但主要是针对600-700万元的楼盘,市民上车的刚性需求仍在,加上货币贬值,市民都期望买楼保值,所以量力而为之下,预测200多呎的棺材屋更见俏。“李嘉诚都说买小单位,单身、年轻的人士,可能会趋向买棺材屋,好像纽约等地一样。”

对于外界担忧财务公司以二按、三按等吸引市民借钱置业,张翘楚承认这个是一个隐忧,建议政府监管方向,从银行扩展到财按公司,降低市场风险。

金管局就二按发指引

就长实等以二按化解打压楼市措施,金管局昨日发出“物业按揭贷款的审慎监管措施”通告,澄清若借款人无论是透过二按,抑或按揭保险计划,令整体按揭成数高于八成,其供款与入息比率上限将划一为45%,压力测试下的DSR上限亦要调低至55%,较过去分别实施的50%及60%之上限为低。

中原按揭经纪董事总经理王美凤指出,有关金管局目前新指引降低借款人的供款与入息比率上限,可确保借款人有较高还款能力及较强的防守力, 有助降低银行信贷风险。

议员:三打压楼市措施治标不治本

立法会房屋事务委员会昨日讨论金管局最新出笼的打压楼市措施收紧物业按揭贷款。包括泛民及建制派议员皆质疑当局的成效。

黄毓民议员批评打压楼市措施治标不治本、自欺欺人,指楼价飙升是社会及金融体系的计时炸弹,“引入打压楼市措施至短期交投量及投机买家减少,本地买家也减少,但楼价仍高居不下。”他说将按揭降至六成令民众置业更难,如有夫妇已经存够钱买楼,现在突然调至六成,变成首期又不够钱,楼价又继续飙升永远都买不到楼,他批评金管局制造社会怨气:“公然与民为敌。”

陈伟业批评将按揭降至六成令青年置业难,“你令到香港年轻人对这个政府的愤怒增加,你令到这个社会矛盾不断激化。同时,你突然将这个按揭大量提升的话,必然令到这些细单位的租金在接下来这一年必然疯狂上升。”

他表示理解政府要打击炒楼但是要研究可行的方式,譬如仿效澳洲规定非居民不可以买二手楼及检控的手法等等,“因为很清楚知道很多楼宇买卖是基于很多黑钱,还有内地很多官员、家眷,基于很多的理由要大笔钱来买楼。香港小型单位的上升基于你早前打压楼市上升的措施,特别是一些豪宅,很多投资转到小型单位。买小型单位的人,我绝对相信肯定有显着部分人不是真正用家。”

张超雄议员表示,过去政府推出印花税等打压楼市上升的措施短期内抑制楼价,但政府都承认去年4月楼价又恢复极速攀升。今次政府再出招降低按揭成数,真正打击的是本地用家,大陆人根本无影响,因为他们不需要按揭,“整袋银纸拿过来的!”

中联办炒楼免印花税

今年2月,传出中联办以4.8亿元购入恒地西半山英华台铂峰全幢,无需缴交超过1.1亿元的印花税。

黄毓民批评当局豁免中联办买楼印花税,“所谓中联办驻港机构,你奈它不何,豁免它,你告诉我什么是公道。这些政策就是没有公义,还有在擦共产党鞋,可耻到极。”

他又说过去中联办已有多次炒楼纪录,“去年在11月以2.384亿元沽出九龙塘约道6号屋,这个月初又以1亿4千7百万沽出上环信德中心西座部分楼面。中联办在36个月内出售“铂峰”,同样不需要缴付额外印花税,它是不是炒楼?”

港人海外投资亚洲第三

香港楼价尤其是低价楼狂升,令有关“低价楼爆煲”言论不绝于耳,不少投资者已经开始转向海外。据世邦魏理仕发布2014年亚洲房地产境外投资数据。香港境外投资金额按年增长31%,去年总投资金额高达63亿美元(约491.4亿港元),仅次新加坡(119亿美元,约928.2亿港元)及中国(101亿美元,约 787.8亿港元),排行第三。

欧洲、中东、非洲继续最受亚洲投资者追捧,投资金额为137亿美元(约1,068.6亿港元)。有17%资金投资在英国伦敦,日本东京约占9%。

世邦魏理仕亚太区研究部资深董事蔡咏嘉指,2014年全年亚洲境外投资金额连续第二年创出新高。香港的增幅最为显着,由于过往数年香港房地产市场推行紧缩政策,令跨境投资需求不断增加。连同上星期五香港政府最新推出的紧缩政策,相信房地产公司于香港境外投资活动将变得更为活跃。

责任编缉:何嘉林

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