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港私人楼价再创新高 大陆灰色资金或成推手

山顶豪宅天价成交 小单位炒高蔓延到公屋市场 港人无能力置业积累怨气

新地位于山顶的项目TWELVE PEAKS,两周内连沽三屋套现14亿元。(宋祥龙/大纪元)

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【大纪元2015年02月05日讯】(大纪元记者梁珍报道)香港楼价升势持续。最新数据显示,去年私人住宅单位售价指数按年升幅逾13% ,再创新高。有调查机构显示,香港连续5年成为全球最难负担城市之首,港人17年不吃不喝才能买楼。金管局关注楼价再升,近日预警会再出招打压楼市,不过,各大发展商仍加紧密推新盘,懒理政府出招影响,有分析师认为,再出招或加重银行界金融风险,令市民上车更加困难。

港府辣招无阻楼市升势,从山顶豪宅到迷你私人单位,不断刷新新高,甚至蔓延到香港政府兴建的居屋、公屋市场。据政府差饷物业估价署5日公布,去年12月私人住宅售价指数为277.6,创历史新高,按月升1.28%,连续第九个月上升。全年楼价升13.3%,由2013年底的245.1,升至去年底的277.6。

其中,小型单位之指数升幅,持续较大单位为高,99.9平方米或以下单位指数升至278.2,对比11月份274.6升1.31%;100平方米或以上单位指数升至261.9,对比11月261.5仅升0.15%。

山顶的何东花园最终以51亿元易手,是历来最贵私人屋地成交,市传买家为有“重庆李嘉诚”之称的中渝置地主席张松桥。(宋祥龙/大纪元)
山顶的何东花园最终以51亿元易手,是历来最贵私人屋地成交,市传买家为有“重庆李嘉诚”之称的中渝置地主席张松桥。(宋祥龙/大纪元)

山顶屡创天价成交

进入2015年,市场接连录得多宗天价交易。上月,香港百年历史豪宅何东花园以51亿元成功出售,成为香港史上出售的最贵豪宅地块。市传买家是有“重庆李嘉诚”之称的大陆富商、中渝置地主席张松桥。

其次,新地山顶加列山道TWELVE PEAKS的6号屋,2月3日发售,即以5.06亿元沽出,成交呎价11.9万元,打破1月20日成交的7号屋纪录,成为全港第三高成交价。

市场指买家以公司名义买入,扣除优惠及折扣,折实4.46亿元,呎价10.5万元。

香港太平山顶的豪宅是全球价钱最贵的地段之一,豪宅动辄数以亿元计。(宋祥龙/大纪元)
香港太平山顶的豪宅是全球价钱最贵的地段之一,豪宅动辄数以亿元计。(宋祥龙/大纪元)

TWELVE PEAKS共提供12座洋房,据成交记录显示,已经沽出12、7、11及6号洋房,共套现逾18亿元;7号和11号洋房分别于上月20日和28日沽出,呎价分别为11.3万元和10.4万元。

目前全港最贵呎价纪录,仍由明星周星驰及菱电持有的山顶普乐道10号“天比高”保持,洋房于2011年以8亿元卖出,实用呎价13.35万元;其次为山顶歌赋山道3号,实用面积呎价12.6万元。

升势从私人楼蔓延到居屋、公屋

因为楼价高昂,目前香港的小单位价钱越炒越高,甚至从私人楼市场(香港有一半人口是居住在私人发展的楼宇),蔓延到次一级的居屋(香港政府以低于市值的价格并扣除地价后售予低收入市民),甚至公屋(较居屋收入更低的公屋居民,购回正在入住的单位)市场。

2,160个新居屋楼花单位,吸引港人冒雨排队申请,目前共接获12.89万份申请表,打破历年记录。图为在乐富房委会客务中心,陆续有市民排队递交申请表,亦有市民到场索取新居屋的销售文件。(宋祥龙/大纪元)
2,160个新居屋楼花单位,吸引港人冒雨排队申请,目前共接获12.89万份申请表,打破历年记录。图为在乐富房委会客务中心,陆续有市民排队递交申请表,亦有市民到场索取新居屋的销售文件。(宋祥龙/大纪元)

市民参观新居屋模型(宋祥龙/大纪元)
市民参观新居屋模型(宋祥龙/大纪元)

新一期居屋2月正式抽签发售,部分示范单位开放予公众参观。(宋祥龙/大纪元)
新一期居屋2月正式抽签发售,部分示范单位开放予公众参观。(宋祥龙/大纪元)

去年香港政府推出新局屋计划,2月将正式抽签。因为门槛低,定价吸引(最便宜300多尺单位187万,最高九成按揭(绿表达95%)),2,160个新居屋楼花单位,吸引港人冒雨排队申请,目前共接获12.89万份申请表,打破历年纪录。

当中有超过一半、即约5.9万个申请为白表单身申请。房委会资助房屋小组委员会主席黄远辉直言,单身人士抽中机会微乎其微。不过,有递表的年轻单身人士向本报直言,根本没有办法置业,希望抽中,“抽中如中六合彩”。

任职零售业的徐小姐以单身白表申请,月入万余,租住远离市区的新界东涌一个板间房,月租4,000多,已占收入的1/3。她抱怨香港楼价太贵,私人楼首付至少都要近百万,而父母均住公屋,亦无能力资助她上楼。她指身边的同龄朋友,均为住房而苦,靠工资收入几乎不太可能买楼,精明一些的,甚至18岁就入表申请公屋。

新居屋热潮,亦带动政府兴建二手居屋、公屋成交价不断破顶,涌现一个个居屋王,公屋王。继粉岭公屋华明村仅191方呎的迷你单位,创出呎价高达1.16万的天价后,大角嘴居屋呎价更逼近1.5万元,实用面积213方呎,上月底连地价以309.5万元易手,呎价高达14,531元。

香港历史最悠久的公屋之一,位于何文田的爱民邨。(宋祥龙/大纪元)
香港历史最悠久的公屋之一,位于何文田的爱民邨。(宋祥龙/大纪元)

香港居屋,位于何文田的俊民苑。(宋祥龙/大纪元)
香港居屋,位于何文田的俊民苑。(宋祥龙/大纪元)

全球最难负担城市 港人无财力置业

楼价高昂之下,年轻人上车难,进一步加剧贫富差距,积累社会怨气。

美国顾问公司Demographia上月19日公布第11份《全球楼价负担能力调查》,在全球9个国家或地区、合共378个城市当中,香港的住房负担最重。

报告显示,2014年的香港楼价中位数是489.2万港元,是家庭入息中位数28.7万的17倍,较2013年的14.9倍增加不少,达极难负担水准,即港人要17年不吃不喝才能买楼,亦是该调查11年历史中最高,远抛离排名第二位、第三位的加拿大温哥华及澳洲悉尼,显示楼价升幅远高于一般市民的承受能力。

信报创办人林行止3日在专栏中直言,港人根本无财力置业,很难不做一世“楼奴”。为了一层价格超昂贵(相对收入而言)的住所,许多人赔上了大好前途。

新地位于东涌的项目东环,连续五次单日沽清,累售约1,373伙。(宋祥龙/大纪元)
新地位于东涌的项目东环,连续五次单日沽清,累售约1,373伙。(宋祥龙/大纪元)

销情畅旺 发展商抢推盘

为解决民怨,目前港府的策略是加大推盘量。运输及房屋局公布,本港去年私人住宅落成量创8年新高,达到1.57万伙,较前年大幅增加7,400伙,增幅达89%,是2006年以来最多。

中原地产研究部高级联席董事黄良昇预测今年落成量将回落到1.1万伙至1.3万伙之间,但相信明年起供应会趋向稳定,落成量将达到最少1.8万伙,接近政府的目标。

迈入2015年,各大发展商亦加快入市,抢推新盘。市场初步估计有多达13个全新楼盘今年首季推出,涉及单位数目逾3,500伙。四大发展商今年将推出的新盘合共约20个、共涉约9,800伙,当中以新地(0016)推盘量最多,占约一半,涉逾4,800伙。当中中小型单位升幅最为明显。多个发展商均预期,楼价上升将由细价楼蔓延豪宅。

当中头炮,今年首个全新盘,新地东涌东环就热卖,至今5次推售卖逾1,370伙、套现逾72亿元,而且均是即日沽清。各区多个楼盘在中国新年前亦销情畅旺。

中国新年前一手楼盘销情畅旺。(大纪元制表)
中国新年前一手楼盘销情畅旺。(大纪元制表)

楼价只升不跌专家看不透

虽然私楼落成量增加,但外界普遍认为香港楼价仍然看涨。高力国际认为,2015年细单位仍受追捧,楼价将维持温和升幅约为3-5%,当中包括豪宅的3%。高纬环球预计,1,000万以下物业楼价今年料升5%至10%。

对于楼价只升不跌,高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事及主管张翘楚分析指,这是因为通货膨胀加货币贬值,港人的心态是买楼保值,加上低息供楼成本低,所以楼价居高不下。不过,他也坦言分析师都看不懂楼市狂升,“实际升幅都超过分析师的预期,这个是事实。有的大行去年还看跌30%。”

去年中原地产创始人施永青曾预测楼价或跌10%,早前承认看走眼,今年就转了口风,预测楼价今年上半年仍有机会攀升,但下半年应较审慎。

市场关注金管局或再出招打压楼市

金管局继早前推出压抑楼价措施,即收紧所有物业的供款与入息比率计算方法后,近日再预警要出招打压楼市。金管局总裁陈德霖2日指,近期本港楼市交投量及价格均有上升的趋势,若楼市持续不健康,不排除会再“出招”推出逆周期措施。

张翘楚解读,政府如果要再推辣招,需要立法会通过,但是非常困难;估计另一个途径是将按揭成数再收紧,或者将第二套房的成数收紧。但他指,目前1千万以上的按揭成数已经是一半,如果要再降,就会变成没有办法帮助银行体系,令其生意大减,增加银行业金融风险;如果市民无法借款,亦令财务公司或私人贷款业务应运而生,“那些钱走了出去,变成了监管更加困难。”

美联集团主席黄建业表示,金管局自第一次出招至今楼价已升八成,因金管局每一次出招楼价都会升,因为出招会冻结供应,但刚性需求仍在。嘉里发展执行董事朱叶培亦认为,政府出招没有必要。他指“3D”辣招实在够辣,赶绝炒家,今时今日炒风已经不存在,“无需出招”。

谁在买港楼?分析师探来由

目前香港楼市升势,可谓相当奇怪,按常理难以解释。一众发展商和代理均认为,主要是香港本地用家需求所致,认为早几年的大陆炒家在多重辣招之后,已经大为减少入市。

但对于持香港身份的大陆富豪有多少入市,利嘉阁地产总裁廖伟强表示很难估计,“那些计算不了,因为他拿了香港身份证计不了。我们没有这样的数据。”但他表示,一定有这样的情况,但就认为占香港的成交比重不会太多。

张翘楚亦相信这类持香港身份的隐形“大陆富豪”,在买楼人士中,但似乎这个成为一个敏感地段,“这个不好说,否则加剧中港矛盾。”

阿里巴巴主席马云2日晚来港演讲。报导指,2007年他以2.83亿港元的价格,购入了位于半山BranksomeCrest顶层的住宅。(余钢/大纪元)
阿里巴巴主席马云2日晚来港演讲。报导指,2007年他以2.83亿港元的价格,购入了位于半山BranksomeCrest顶层的住宅。(余钢/大纪元)

腾讯首席执行官马化腾被指2011年耗资4.8亿元购买石澳的别墅屋,和李嘉诚的儿子李泽楷做邻居。(余钢/大纪元)
腾讯首席执行官马化腾被指2011年耗资4.8亿元购买石澳的别墅屋,和李嘉诚的儿子李泽楷做邻居。(余钢/大纪元)

隐形大陆富豪或是推手

大陆富豪圈近年流传一句话:“在香港没有豪宅,就不算有钱!”调查显示,香港山顶顶级豪宅的买家不少均是大陆豪客,如恒大地产主席许家印,张松桥等;此外,大陆富豪“QQ之父”马化腾、“体操王子”李甯均在港购买豪宅。传透过优才移民来港的阿里巴巴主席马云,2007年以2.83亿港元的价格,购入了位于半山BranksomeCrest顶层的住宅。

早前香港政府叫停投资移民,就有中共官媒指,是因为这批大陆富豪推高香港楼市。数据显示,03年以来,获批投资移民来港的2.8万宗,九成是大陆富豪。列邦移民顾问朱淑珍指,她接触的这批客户很有钱,“大把钱”,相信九成有购买房屋。

另外,在2003年至2013年中,累计有487,525名内地居民持单程通行证来香港定居。此外,透过专才计划等移民来港的亦有数千人。

香港一直没有数据公布,到底有多少大陆人移居香港。《南华早报》2013年报道曾指,香港人口数字存在漏洞,香港保安局接受该报查询时表示,政府承认无从知悉有多少外国人和大陆人在港居住。该局指2012年有102,234人移居香港,包括取得工作签证的大陆人和海外专业人士,较2010年上升21%。

香港大学人口学者叶兆辉对大纪元表示,他认为移民数据是十分重要的。他说:“我们需要这些数据,否则怎么知道有多少大陆移民的人在港买楼。”

专家:难挡大陆黑钱涌港

近两年来大陆楼市不景气,多个城市都出现价跌,以及空楼现象,但香港楼市却不断创新高,普通市民却根本无法承担高楼价。大陆财经专家,央视财经分析员牛刀直言,说明香港的经济风险较高,“挡不住大陆黑钱进来”。

他表示,以他所知,大陆的灰色收入不少流来香港,而且管道很多,“地下钱庄是小事了,明摆着的大陆的黑钱太多了,不是一点点黑钱。”当中不少涌入楼市,“他目的也不是买楼,说到底就是洗钱。”

他并指,近期人民币贬值,加上中共央行4日晚突然降准放水,会进一步加速大陆资金外流,“所以香港楼价一直往上升。”

据中共外汇管理局3日的资料显示,2014年第四季度,资本和金融项目逆差达912亿美元,创下1998年以来的新高,显示中国资金外逃速度惊人。

责任编辑:何嘉林

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2015-02-05 9:14 PM
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