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【楼市动向】CCL再创新高 上车盘升势转急

㓥房现象局长心知肚明 解决问题政府责无旁贷

中原城市领先指数。(大纪元制表)

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【大纪元2015年02月13日讯】本港楼市升势难止,反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)上周稍为调整后又再破顶,最新报136.35,按周弹升1.73%,创30周最大升幅。分区指数除了新界东回落0.73%外,其余皆创历史新高。港岛区急升3.01%,创31周最大升幅;九龙区大幅反弹4.1%,对上一次超越此升幅要追溯到2011年1月中;新界西连续3周创历史新高,按周再升0.34%,3周累升3.93%。

大屋苑及细单位领升

其余各大领先指数皆升,除了大型单位指数按周升不足0.7%外,大型屋苑指数及中小型单位指数分别飙2.22%及1.93%,兼创历史新高,两者升幅分别是144周及105周以来最大。

大屋苑及细单位领升趋势明显,且陆续延至各板块。近期暂无大型新盘面市,成交转向二手,价量齐升,呎价新高成交无日无之。

大围市场方面,中国大陆加入“放水”行列,加上美元强劲,加息言论转趋审慎,联系汇率令本港固定资产价格无法回落。

部分大型屋苑成交数量。(大纪元制表)
部分大型屋苑成交数量。(大纪元制表)

呎价不创新高不卖盘

自从去年5月底政府减辣以来,楼价抛物线上升,指数基本上没有出现连续两周连跌,且有越升越急之势。政府上周出口术意图为楼市降温,但缺乏真正行动,在市场严重缺盘之下恐怕带来反效果,令上车盘价加得更快,破顶成交不断涌现。

观乎过去实施调控及辣招对整体楼价影响,最重手的“双辣招”亦只能让楼价短暂回落4%。尽管金管局、运房局再出招,不外乎是在现行框架内小修小补,诸如收紧按揭、加强压力测试、减低贷款负债比率、提高银行风险资本等。这样的板斧只能为严重扭曲的楼市短暂止痛,无法让楼市健康调整,对于增加供应,更无补于事。

再者,抢盘已多时,上车盘已累升三四成,现时才考虑出手,完全失却主导先机。政府后知后觉,又一实例。

近期居屋热火直扑上车盘,供应断层过大令议价能力尽归业主、地产商,政府只出口术不出手。更有业主扬言呎价不创新高不卖盘,地产商亦当然以加价赠庆。这样的市场气氛下,楼价不创新高才怪。

㓥房现象局长口不对心

政府去年12月份确立新一份长远房屋策略报告,揭示目前香港有8万6千多个㓥房,较先前估计大增三成。运输及房屋局局长张炳良解释,数字上升的其中一个原因是用了较大的样本做分析。他直认市民无选择,住㓥房现象是“社会的悲哀”,令他感到“好惆怅”,慨叹“为何住会住成这样”。由于数据滞后,加上近期楼价狂飙,犹以中下价上车盘为甚,真实㓥房数字恐怕早已超越十万。

㓥房现象的问题,应该是市民反问局长及当权者,哪有理由出自局长口中?如果局长没有答案,证明他还没认清问题,更遑论提出解决办法。实情是局长对㓥房问题心知肚明,但惆怅却另有原因,另文再谈。

先说㓥房供求问题。本港因楼宇供应出现断层,政府既没有及时增加供应,又没有楼价管理机制,令私人楼宇价格在低利率环境下严重超越负担能力。长远策略未能让市民看见供应可到位,辣招及税制扭曲楼价令资金集中抢购,令上车盘高价问题更严峻。

漠视非法㓥房供应猛增

香港经济呆滞,中下家庭收入寸进,但通胀因人民币升值及租金狂飙而高企,实质可支配收入减,私楼价高不可攀,惟有寄望公屋。可惜,公屋轮候册超越27万人,3年可上楼并非事实。

住屋有一定的必须性,在无选择下只有压缩空间,堕进㓥房板块。当然没有㓥房供应就没有㓥房现象,偏偏政府长期漠视非法㓥房问题,导致问题潜藏多年,致严重恶化反制政府,强行执法将引来如何安置㓥房户的问题。

类似情况屡见不鲜,新界村屋僭建问题就是典型例子,僭建者反客为主,群起不合作运动,争取豁免,政府龟缩。最后某些业主眼见回报,又看准政府执法无能,争相仿效,恶性循环。

没有适切居所限制,发展商增加供应一手百呎㓥房,呎价比两房更贵,令二手㓥房“合理化”。庞大需求遇上非法供应,自然成为市场一大板块。这个“社会的悲哀”,谁要负上最大责任?答案呼之欲出。

责任编辑:玉倩

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2015-02-14 3:19 PM
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