【樓市動向】CCL再創新高 上車盤升勢轉急

劏房現象局長心知肚明 解決問題政府責無旁貸

【大紀元2015年02月13日訊】本港樓市升勢難止,反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)上周稍為調整後又再破頂,最新報136.35,按周彈升1.73%,創30周最大升幅。分區指數除了新界東回落0.73%外,其餘皆創歷史新高。港島區急升3.01%,創31周最大升幅;九龍區大幅反彈4.1%,對上一次超越此升幅要追溯到2011年1月中;新界西連續3周創歷史新高,按周再升0.34%,3周累升3.93%。

大屋苑及細單位領升

其餘各大領先指數皆升,除了大型單位指數按周升不足0.7%外,大型屋苑指數及中小型單位指數分別飆2.22%及1.93%,兼創歷史新高,兩者升幅分別是144周及105周以來最大。

大屋苑及細單位領升趨勢明顯,且陸續延至各板塊。近期暫無大型新盤面市,成交轉向二手,價量齊升,呎價新高成交無日無之。

大圍市場方面,中國大陸加入「放水」行列,加上美元強勁,加息言論轉趨審慎,聯繫匯率令本港固定資產價格無法回落。

部份大型屋苑成交數量。(大紀元製表)
部份大型屋苑成交數量。(大紀元製表)

呎價不創新高不賣盤

自從去年5月底政府減辣以來,樓價拋物線上升,指數基本上沒有出現連續兩周連跌,且有越升越急之勢。政府上周出口術意圖為樓市降溫,但缺乏真正行動,在市場嚴重缺盤之下恐怕帶來反效果,令上車盤價加得更快,破頂成交不斷湧現。

觀乎過去實施調控及辣招對整體樓價影響,最重手的「雙辣招」亦只能讓樓價短暫回落4%。儘管金管局、運房局再出招,不外乎是在現行框架內小修小補,諸如收緊按揭、加強壓力測試、減低貸款負債比率、提高銀行風險資本等。這樣的板斧只能為嚴重扭曲的樓市短暫止痛,無法讓樓市健康調整,對於增加供應,更無補於事。

再者,搶盤已多時,上車盤已累升三四成,現時才考慮出手,完全失卻主導先機。政府後知後覺,又一實例。

近期居屋熱火直撲上車盤,供應斷層過大令議價能力盡歸業主、地產商,政府只出口術不出手。更有業主揚言呎價不創新高不賣盤,地產商亦當然以加價贈慶。這樣的市場氣氛下,樓價不創新高才怪。

劏房現象局長口不對心

政府去年12月份確立新一份長遠房屋策略報告,揭示目前香港有8萬6千多個劏房,較先前估計大增三成。運輸及房屋局局長張炳良解釋,數字上升的其中一個原因是用了較大的樣本做分析。他直認市民無選擇,住劏房現象是「社會的悲哀」,令他感到「好惆悵」,慨嘆「為何住會住成這樣」。由於數據滯後,加上近期樓價狂飆,猶以中下價上車盤為甚,真實劏房數字恐怕早已超越十萬。

劏房現象的問題,應該是市民反問局長及當權者,哪有理由出自局長口中?如果局長沒有答案,證明他還沒認清問題,更遑論提出解決辦法。實情是局長對劏房問題心知肚明,但惆悵卻另有原因,另文再談。

先說劏房供求問題。本港因樓宇供應出現斷層,政府既沒有及時增加供應,又沒有樓價管理機制,令私人樓宇價格在低利率環境下嚴重超越負擔能力。長遠策略未能讓市民看見供應可到位,辣招及稅制扭曲樓價令資金集中搶購,令上車盤高價問題更嚴峻。

漠視非法劏房供應猛增

香港經濟呆滯,中下家庭收入寸進,但通脹因人民幣升值及租金狂飆而高企,實質可支配收入減,私樓價高不可攀,惟有寄望公屋。可惜,公屋輪候冊超越27萬人,3年可上樓並非事實。

住屋有一定的必須性,在無選擇下只有壓縮空間,墮進劏房板塊。當然沒有劏房供應就沒有劏房現象,偏偏政府長期漠視非法劏房問題,導致問題潛藏多年,致嚴重惡化反制政府,強行執法將引來如何安置劏房戶的問題。

類似情況屢見不鮮,新界村屋僭建問題就是典型例子,僭建者反客為主,群起不合作運動,爭取豁免,政府龜縮。最後某些業主眼見回報,又看準政府執法無能,爭相仿傚,惡性循環。

沒有適切居所限制,發展商增加供應一手百呎劏房,呎價比兩房更貴,令二手劏房「合理化」。龐大需求遇上非法供應,自然成為市場一大板塊。這個「社會的悲哀」,誰要負上最大責任?答案呼之欲出。

責任編輯:玉倩

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