【香港樓市動向】再推白居二幫助有限不如集中資源增供應

CCL創歷史新高 新界區樓價再破頂

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【大紀元2015年06月19日訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升兩周兼創歷史新高,最新報143.31,按周升0.95%。

六大指數齊創新高

分區指數除港島區上周大升後回順0.9%外,其餘皆升,九龍、新界東及新界西分別升1.87%、1.18%及1.03%。新界區樓價更全面破頂,新界東連續五周創歷史新高,對上一次已是13年2月份政府推出雙辣稅之前,新界西亦超越11周前高位。其它領先指數全線上升兼創歷史新高。大型單位指數急升2.4%,創34周最大升幅。中小型單位指數及大型屋苑指數分別按周再升0.71%及0.79%。

部份大型屋苑成交呎價。(大紀元製表)
部份大型屋苑成交呎價。(大紀元製表)

市場不斷出現破頂成交價,CCL創歷史新高乃意料中事,整體二手樓價較政府收緊按揭後再高4.5%。上車盤、大型單位以至豪宅升勢全面,形成六大指數齊創新高之局。中國大陸將繼續放水挽救經濟,加上股票市場狂升製造龐大財富,業界預期樓價將進一步上升。樓價升勢不止,市場又再傳出政府出招調控,但筆者相信短期內再推機會不大。市況方面,有發展商以超過13億投得屯門地,將發展中小型單位,預期開售呎價達1.15萬,看好後市之餘亦對同區樓價起支持作用。

白居二捲土重來

上周房委會資助房屋小組委員會召開會議,通過於8月份推出新一輪的居者有其屋計劃第二市場白表買家的臨時計劃(俗稱白居二),並放寬申請人的入息和資產限制,由原先的4萬元家庭收入上限提升至4萬8千元,家庭資產限額則由83萬大幅提升至160萬,又延長置業限期至1年。

白居二是梁振英上任時的政綱之一,旨在活化居屋流轉,首批5千個於13年中推出,今年又重推2千5百個。多名房委會委員擔心,依據上次經驗,新一輪計劃會進一步推高樓價。當然政府官員則大派定心丸,指數量有限,整體樓市需求亦不會增加,又謂提高資產乃因應政府收緊按揭,不會推高樓價云云。公說公有理,婆說婆有理,讀者可先看以下分析再自行決定誰是誰非。

其一,按政府統計處15年第一季發表的特區住戶收入分佈數字,全港處於每月入息4萬至5萬之間有從事經濟活動的家庭主戶有20萬8千5百個,相信大部份均可符合流動資產限額。現時沒有準確數字分析該群組有多少家庭打算置業,但幾可肯定新增符合申請資格人士不在少數。提高入息及資產上限,勢令更多人士符合申請資格,令需求增加。白居二名額只有2千5百個,不能排除申請蜂擁而上,大幅超額認購,為樓市增添熾熱氣氛。

熾熱樓市再添柴薪

其二,因整體樓價長期上升,要分拆因白居二引至的升幅並不容易。曾經有地產代理行作深入分析,結果是12年8月至14年6月間居屋升幅跑贏私樓。當然亦有人指其它時段居屋跑輸大市,表現只是追落後,但因白居二令長期差距收窄,恐怕難以否定。

其三,房委會成交紀錄顯示,14年全年居屋二手成交有2,798宗,以第一期白居二經驗計算,倘若有一半白居二名額選擇行使權利,即製造1,250宗成交,全數落實將推高整體成交45%,居屋市場是否有這麼多放盤量支持?若盤源不足,而需求猛增,結果是造就業主加價。

其四,在金融資產的角度上,有權以折扣價購買資產就是一份期權合約,期權當然有市場價值,且可行使時間越長價值越高。其價值必會在某處反映,若期權合約不能在市場上買賣,則很有可能反映在期權行使的資產上,進一步推高資產價格。

其五,在金融市場,若資產流動性低,資產價格就會反映流動性溢價(liquidity premium)而受壓。活化成交就是增加流動性,令流動性溢價降低,資產價格上揚。事實上,居屋市場已出現不少補地價後的賬面呎價超越私樓呎價。繼續活化的結果可令未補地價前的呎價逼近私樓。再推白居二的後果明顯不過。

政府以為給市民多一個選擇,推出白居二以至近期的綠置居,但實質供應並沒有增加,反而弄巧成拙,為熾熱樓市再添柴薪。與其動作多多,倒不如集中資源增加供應。

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