【香港樓市動向】CCL再創新高 新界區續破頂

加息無期樓價繼續上升 財爺無策稅基難助調控

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【大紀元2015年02月27日訊】反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)直逼140大關,最新報137.2,按周再升0.41%,三周累積升幅達2.37%,更連續三周創歷史新高。分區指數以上升為主,港島區靠穩,本月累升3.9%後,本周輕微調整0.16%,九龍區升0.26%,新界東飆升2.69%兼創紀錄新高,年初至今急升6.45%,新界西亦破頂上升1.47%,年初至今五創新高。

其餘各大領先指數則互有升跌,大型單位指數回落1.19%,大型屋苑指數及中小型單位指數分別上升0.77%及0.7%,兩者均創歷史新高。

部分大型屋苑成交呎價。(大紀元製表)
部分大型屋苑成交呎價。(大紀元製表)

新界區樓價失控上升

受到供應斷層、剛性需求及調控失策三重影響,樓市升勢意猶未盡。上車盤更因政策及稅制扭曲下全面失控,新界西整體二手樓價自去年政府5月底減辣後狂飆21.3%。翻查歷史數據,9個月間升幅超越兩成者基本上有三次,分別是04年樓價從沙士(SARS)谷底反彈,08金融海嘯前及2012年中至13年「雙辣招」實施前外來資金搶購潮。這次升幅非比尋常,皆因歷次升市指數基數相對細,且未有多項調控措施。

市場盛傳政府即將出手調控,但如果仍以舊有方式,如減低按揭成數增加壓力測試等,結果令真正用家更難上車,反而造就投資者入市,因現時大部份投資者實力雄厚,借貸金額相對低。政府必須提出新策略以調控過熱板塊。

加息無期樓價有支持

聯儲局對加息轉趨審慎,市場原先預期美國於第三季加息,但明顯受環球市況影響,尤其是歐洲及日本無限量化寬鬆,全球主要息口走低,經濟數據時好時壞,加上油價暴跌壓低通脹,加息更沒有迫切性。近期美元不斷創多年新高,若美國貿然加息,美元將更強,不利出口,嚴重影響經濟復甦勢頭。中國大陸亦加入放水行列。觀乎環球經濟氣候,息口明顯地全面「日本化」,長期低息環境幾已成定局,且看不到有任何返回平均值的趨勢。

本港資金充裕,加上聯繫匯率,雖然通脹高企,但亦絕無條件加息。結果是固定資產價格在供應量不足之下將繼續攀升,對策就只能靠大幅增加供應或打壓需求。前者政府已無能為力,後者政府還猶豫不決,繼續以「密切注視」的官腔回應大眾。梁振英近日言論更指解決民生問題只有高速發展,即意味萬一樓價下跌拖累經濟,政府將毫不猶豫維持樓價平穩。過去打壓需求的招數架床疊屋,撤招何其容易?當權者的錯誤及短視思維將貽害本港長遠競爭力及新世代的置業能力,亦無怪乎本港政府解決樓價過高問題左閃右避。超高樓價將長期維持,直至外圍出現大幅震盪才會調整。

預算案派糖無助解根本

財爺發表新一輪預算案,政府財政年度盈餘六百多億,大幅超出預期,因此亦大派三百多億以紓解民困。這些紓緩措施只能短暫止痛,相信中產及年輕一代最想看到的是樓價回復合理負擔能力水平,讓他們可上車及改善生活。退稅一萬幾千、增加子女免稅額、豁免差餉等,還未及樓價升幅的一個零頭,只能說聊勝於無。資助房屋額外免租,更凸顯該類房屋的可貴性。

土地及房屋政策方面,財政預算案乏善可陳。政府2015/16年將推出29幅地皮,只夠興建1.6萬個單位,恐怕又成為市場的正面信息。居屋補價貸款擔保計劃,相信對市場增加供應影響極為有限,看不明有何策略意義。

預算案有兩點倒值得一提。其一是雙辣稅收入達300億,遠超預期。作為懲罰性稅項,巨額收入代表市場願意付稅,未能收到阻嚇作用。其二是稅基極度狹窄,政府盈餘只能靠高地價及印花稅維持,長遠平衡收支並不可行,利用現有稅基實施更細分的樓宇需求管理亦捉襟見肘。

誠然,解決樓市供應問題並非財政司司長一人承擔,但建立完善稅制則責無旁貸。政府有必要提出新稅基思維,令政府有更多彈藥應付未來開支及調控樓市,這才是預算案在房策上的應有戰略思考。

責任編輯: 若遇

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