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置业英国细思量 了解税收巧安居 2015年终回顾

逸铭

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【大纪元2015年12月15日讯】

文/逸铭

在过去的几年中,英国政府对买卖房产的相关税费进行了大刀阔斧的改革,对英国房市产生了显着而又深远的影响。这些税法改革主要包括两个方面:一个是针对高端房市的过快增长大幅调高了税费,并针对可能避税的一些法规做了调整和完善,使得高端房产的购买成本出现了跳跃式的变化,并使得当前的高端房市基本停滞;另外一个调整的重点是因应英国房市上新房供应短缺、买房难的问题,英国政府在推出助购计划和规范按揭市场的同时,也以调整税费的方式针对购房出租行业进行了调整,以使民众可以更容易登上房产阶梯,并提高房地产市场的运作和效率。

为了帮助您掌握英国房市的规则与脉动,我们将在本期中为您回顾直至2015年底在英国购买房产所涉及到的税费与变化轨迹,以帮助您规划成功的投资。

对于华人来说,在英国置业主要涉及四个税种:购房时的印花税、房产转让时的继承税、卖房所得的资本利得税和针对租金收入的个人所得税,以公司方式持有的房产还涉及到豪宅年费。此外,还可能涉及到相对不重要的增值税和市政物业税。下面依次介绍这些税费。

1. 印花税

在英国购买房产,成交后必须缴纳印花税才能获得政府认可。这项税在苏格兰之外的地区被称为印花税(Stamp Duty Land Tax,SDLT),而在苏格兰被称为土地及建筑物交易税(Land and Building Transaction Tax,LBTT)。

SDLT和LBTT二者都是累进税制,也就是说不会以同样的税率对房价的全部征收费用,而是对超出每个区间的溢价征收更多的费用。这样,跨入另一个税率区间也不会让税费产生太大的波动。但二者的税率和区间都不同,而且SDLT对海外公司购买英国住宅的税率更高。

从2016年四月份起,业主购买第二套住宅的时候,将会缴纳更多的印花税。税率将比正常情况下高出3%。以25万英镑的房产为例,应缴付的印花税将从2,100英镑增至5,250英镑。

根据英国财政部公布的最新印花税法,SDLT的征收标准如下:

价格(£) 税率 第二套房*
低于12.5万 0 3%
12.5~25万 2% 5%
25~92.5万 5% 8%
92.5~150万 10% 13%
高于150万 12% 15%

*2016年四月份起

另外,以离岸公司(Enveloped Dwellings,即非英国的公司)购买的房产,如果房价在50万英镑以上,则需缴纳15%的印花税。由于这种方式持有的房产私密性较好且不涉及遗产税,因此有很多高净值人士采用这种方式。

苏格兰的住宅交易将需要按照如下税率缴纳LBTT

价格(£) 税率
低于13.5万 0
13.5~25万 2%
25~100万 10%
高于100万 12%

由于印花税的改革实际上降低了低端房产的税费,因此楼价较低的区域,尤其是英国东北部和西北部,绝大多数买家不受影响甚至有受益,而在伦敦及英格兰南部的一些高端地区受冲击很大。伦敦市中心黄金地段的房市受此影响已经停止增长,而销量已经显着下降。

而对于购买第二套房产印花税增加3%的改革,受其调整影响最大的人群是购房出租业主,因此很多业主反应颇为强烈,很多人称英国财政大臣奥斯本杀死了购房出租这一行业。

2、对遗产税的影响

继承税(Inheritance tax)是针对赠予子女(或他人)的财物所征收的税种,并非仅是房产或遗产。因此,无论是代交首付还是赠予房屋,都会涉及到继承税。如果父母在馈赠后的七年之内去世,七年之内所有赠予子女的礼金都会被记入遗产总额之中,如果超过起征点,将被征收40%的继承税。因此若要避开继承税的问题,需要提早规划。

目前,价值不超过32.5万英镑的房产不涉及继承税,其上的继承税率为40%。由于英国房价,特别是伦敦房价在最近几年中大幅上涨,但是继承税的起征点却被一直冻结在32.5万英镑,很多本不应被征收继承税的房产也被划入这个范围。调查发现遗产税是所有税收中最不受欢迎税种,即便是工党的选民,对此也颇有微言。

因此,英国政府也终于顺应民意,颁布了这项可以说是姗姗来迟的利好消息。从2017年开始,遗留给子女的房产免税额度会逐年上涨,至2020/21年时将为每人50万英镑,夫妇可以共留下100万英镑的免税房产给子女。

年份 免税额度
现在至2017.4 32.5万英镑
2017.4-2018.4 42.5万英镑
2018.4-2019.4 45万英镑
2019.4-2020.4 47.5万英镑
2020.4-2021.4 50万英镑

但是对于昂贵的房产,则不会获得这项减免。从200万英镑以上开始,这项税收减免将逐渐降低,至235万英镑以上的房产,将不会享受到这项税收减免。此外,这项调高的税收减免只针对作为主要居所的房产,不包括其它财富来源。

对华人而言,如果没有在英国定居而只是持有房产,那么相对比较简单,只会涉及到关于这座房产遗产税的问题。不过英国政府也在制订立法,无论以何种方式(包括直接持有、通过离岸公司或是信托持有)持有英国房产都需要为此缴纳继承税。

但如果在英国定居了,那么遗产税的问题会变得稍复杂一些。从2017年4月起(从此开始计算,不溯及既往),只要在未来20年中,该人有15年以上居住在英国,那么将会被“视为居籍”(Deemed Domicile),英国继承税的阴影将会笼罩在该人全球的(而非只是英国)房产上。

也就是说,非英国居籍的人有很大的优势,他们仅需为坐落在英国的房产缴纳继承税/遗产税。相反,英国居籍的人,要为全世界的房产向英国政府缴纳继承税。此外,出生和父母的居籍都是在英国的人,将与非居籍无缘。因此对于英国出生的华人而言,即使以后长期居住在海外,仍需为其全球的房产向英国政府缴纳遗产税。

小知识:关于居籍

居籍(Domicile)指的是一个人与英国并非仅仅是居住的关系,而是有更多的习俗、文化、社会等方面的联系,因此居籍也常被称为“一个人所属于的地方”。居籍与居住(Residence)的概念不同,也无关乎国籍(Nationality)。因此完全可能出现这样的情况:一个人的国籍是A国,但居籍是B国,而住在C国。居籍并没有法定概念,而是由大量的判例法所赋予的含义。因此对于不同案例,居籍的判定有时是比较复杂的,并需要专业人士来分析。居籍制度的主要目的是为那些来英国时间较短——15年以内——的人提供有利的制度,以此吸引外来投资者,但是对于长期定居者,这些优势就消失了。

3. 资本利得税(Capital Gains Tax)

资本利得税是对出售资产所得收益征收的税金。只要房产在英国,无论是个人还是公司都会涉及到这项税费。但资本利得税只针对购房出租的投资房产,被划为“主要私宅”(Principal Private Residence,一年之内居住90天以上)的房产可以减免这部分CGT。而且如果您对房产进行过装修改造,可以用该项支出扣税。

对个人而言,英国资本利得税率分为18%和28%两种,取决于该年度中落在哪个个人所得税区间。对于那些在英国没有其它收入的海外业主,如果用当前的英国个人所得税区间衡定的话,卖房所得收益中低于3.2万英镑的部分将按照18%收税,高于3.2万英镑的部分按照28%收税。

在2015年4月之前,英国房产的“非英国居民”的业主不需要为出售房产所得的收益缴纳资本利得税。这一点吸引了很多海外投资者在英国购房。但现在海外买家和英国的居民已经站在同一起跑线上——业主需要为出售非“主要私宅”的房产所得收益缴纳资本利得税。对于长期拥有英国房产的人,也不必过于担心要为不菲的增值缴纳大额税款。因为房价的增值会以2015年4月时的价格作为基准,业主只需要为该日期之后的增值缴纳CGT。

另外,楼花(Off-plan)将被视为已完工的住宅,因此投资楼花,然后在完工前转手的行为也需缴纳CGT。

4. 个人所得税(Income Tax)

无论是否是英国常住人口,在英国的房产租赁收入,都需缴纳个人所得税。税率根据总收入不同而落在不同的税率区间。按照20%、40%和45%计算。个人所得税的多寡很大程度上跟扣税的额度有关。

在2015年7月,英国政府对购房出租业主的扣税进行了调整,所处个人税率较高的纳税人的借款成本将大幅提高。目前,个人业主在缴税之前,可以从收入中扣除包含住房按揭在内的一定费用。对于个人所得税阶处于40%以上的纳税人,利息的40%或45%可以用来扣税。也就是说,目前这些人所需缴纳的利息经过扣税之后,每100英镑的成本只有60或55英镑。但是从2017年开始,这个比例将会逐年降低,至2020年4月时,将降至所有人均为20%。也就是说,届时每100英镑利息的成本将攀昇至80英镑——这会蚕食很多房东的利润。

对很多华人业主来说,这一点影响并不大,因为大部分华人业主都是用现金买房而非按揭。

5. 增值税、和市政物业税

在英国的置业过程中,还可能涉及到的税费包括市政物业税(Council Tax)和增值税(VAT)。

市政物业税

在英国,所有的房产都要向地方政府上缴市政税,用来支付地方的公共服务设施费用,类似中国的地税。

增值税

增值税是指对商品或服务产生的增值部分所征收的赋税。该税种主要发生在您在购房过程中所聘用的律师、会计师服务上。

6. 公司豪宅年费(Annual Residential Property Tax)

如果非英国公司持有英国住宅而且价格超过起征点,那么就需要缴纳豪宅年费(Annual Tax of Enveloped Dwellings,ATED):

价格(£) 年费(£)
50万~100万** 3,500
100万~200万(2) 7,000
200万~500万 1.5万
500万~1千万 3.5万
1千万~2千万 7万
2千万以上 14万

**2016年4月1日起

把财产从公司名下转移至个人可以避开高额的年费和印花税,但也会让持有者暴露在遗产税下。所以如何设计自己的所有权结构,您需要仔细斟酌并向专业人士咨询。

免责声明:本文虽然为您提供了英国税务的介绍,但不应该被当作专业意见的替代品,亦不承担任何责任。具体投资建议请咨询专业人士。

原文链接:置业英国细思量 了解税收巧安居 2015年终英国房产税法回顾

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责任编辑:杨青

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2015-12-15 12:32 AM
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