【大纪元2016年01月20日讯】（大纪元记者谢茹慧澳洲阿德雷德采访报导）拍卖售房正在成为南澳越来越多卖家的首选售房方式。南澳房协首席执行官特洛顿（Greg Troughton）和许多地产经纪人都表示，尽管阿德雷德的拍卖市场规模和成熟度仍远远不及悉尼和墨尔本，但在过去一年，拍卖数量和清盘率都明显上升，这在部分程度上得益于卖家对市场和拍卖机制信心的提升，这一趋势可望将在今年延续。
根据南澳2015年度最佳拍卖师，来自Toop & Toop的曼纽尔（Bronte Manuel）以及Harris Real Estate的资深经纪人安巴斯（Kelly Abbass）提供的信息，在刚刚过去的一年，这两家南澳最大的独立地产经纪公司的拍卖成交房产数量较前年均明显上升，而今年开年也显示出积极的势头。
安巴斯透露，公司已有25套物业排在今年首月拍卖。曼纽尔将于本月23日下午1点主持位于3 Piccadilly Way, Northgate的物业拍卖。
南澳房协的特洛顿在接受采访时表示，从总体看，南澳通过拍卖出售的物业数量逐年上升，增幅约在8%左右。除了卖家信心改善之外，地产经纪人的观念和能力的提升也很重要，因为在很多情况下，“是经纪人向卖家阐述不同销售方式的优劣，并与他们共同作出决策”。
特洛顿相信，2016年拍卖售房将为更多卖家接受，这是因为很多新一代经纪人更倾向于拍卖售房，对其成功率也更有信心。他特别提到悉尼和墨尔本东部城市的对南澳的示范效应，“（在那些城市，）拍卖是卖房首选方式，并取得了巨大成功，这是南澳同行所羡慕的，也是会因此效仿的。”他认为，经纪人对拍卖的信心自然会传递给卖家，而对于买家来说，对拍卖的信心来自其“机制的透明度”。
选择拍卖售房的理由
相对私下成交，拍卖赋予卖家更多主动性和话语权，同时，拍卖内在的公开透明的竞价及一锤定音的机制，往往能让物业在最短时间内售出可能的最好价格。
Toop & Toop的曼纽尔解释说，物业在拍卖前通常有3周的市场行销期，“这将吸引所有可能的买家，创造一个浓缩的竞争性环境，迫使买家必须在最快时间内作出决定。”同时，竞拍登记要求也起到了遴选买家的作用，“参加竞拍的至少都是认真的”。
与私下签约成交不同，拍卖没有签约后的冷静期，买家的谈判余地也更有限。一旦落槌成交，买家必须履行义务，标准条件包括当场交付10%定金，并在30天内支付余款完成产权交割。
Harris Real Estate的经纪人安巴斯20多年前从香港移民至澳洲，在地产经纪行业从业多年，帮助了很多华裔和亚洲客户成功售房。她补充说，拍卖的另一个好处是，卖家相当于同时获得了三次售房机会，根据情况可选择“拍卖前售出、拍卖售出以及流拍后售出”。拍卖日的确定能创造紧迫感，促使意向买家在此之前做出决定，并缩短谈判期。
从市场行销来看，拍卖也更加有效。安巴斯表示，物业挂牌的前几周也是成交几率最高的时期，拍卖的行销策略的目标是在成交几率最高的前三周内最大化物业的市场曝光度，正好符合这一规律。
至于拍卖成交价格，安巴斯认为，除了前期行销策略的执行，以及经纪人的现场拍卖师的技巧和热情十分重要。此外，拍卖前的市场兴趣也能帮助卖家更好地调整拍卖底价，而“在激烈的竞拍环境下，成交价超过底价的可能也最大”。
针对很多人认为的拍卖售房费用更高的担心，曼纽尔说事实并非如此。“拍卖所需的营销费用有可能比私下出售更低，因为拍卖推广期的第三个周末就是拍卖日，这意味着推广期更短，（卖家支付）的费用也相应更少。”
不过，拍卖的优势对一些卖家来说，也同时是劣势。特洛顿先生认为，限定期限的出售方式不仅给买家，也会给卖家带来压力，因此，没有绝对最好的售房方式，卖家应根据自己的情况选择“让自己觉得舒服的方式”。
成功拍卖的要诀
当被问及什么物业最适合拍卖出售，Klemich公司的拍卖师史密斯先生（Matt Smith）表示，根据他的经验，受市场追捧的物业拍卖成功率会更高，结果也更好。“我只有确定物业会引发市场激烈竞争的情况下，才会向卖家推荐拍卖，因为竞争会推高价格。”
史密斯去年底刚成功拍出位于Wheaton St, Stepney的一套独立房。激烈的竞争将成交价推至137万，远远超过挂牌指导价118.5万。
安巴斯女士认为，物业的地段和条件都是考量是否选择拍卖的因素，但最重要的还是卖家的动力。
相比之下，曼纽尔更倾向于拍卖出售，因为他自己亲自促成一些传统认为不适合拍卖出售的物业，最终成功落槌成交。“我以前也认为那些买家兴趣不高的物业（如靠主路/火车线）不适合拍卖，但在过去12个月我经手的所有的物业拍卖都取得了极大成功，因此我会继续向所有物业业主推荐拍卖，当然前提是操作流程得当。”
至于如何确保拍卖成功，专家们都表示，和私人出售一样，前期推广、物业布置陈列以及经纪人的能力都是成功拍卖的关键。安巴斯说：“合理的定价和有效的市场推广很重要。”
曼纽尔建议卖家不要吝啬对市场推广的投入，因为市场曝光越高，可能吸引的潜在买家，竞拍激烈程度也会越高。此外，好的经纪人和拍卖师也很关键。“确保经纪人呈递每一个买家的反馈，只有了解市场才能更好地制订对策。”同时，一旦选定经纪人，要给予其“百分百的信任”。
特洛顿强调对拍卖的信心和热情对结果的影响。他建议如果卖家对拍卖结果没有把握，选择私下出售更为妥当；反之就“选择一个比你对拍卖更有热情的经纪人。”
责任编辑：陈紫雨
