【大纪元2019年01月23日讯】（大纪元记者温妮综合报导）国际权威调查发现，新西兰处于全球住房最难负担国家之列，全国8大住房市场全部极度不可负担。其中最严重的是陶朗加，其次是奥克兰，最容易负担的是北帕。
综合媒体报导，1月21日，美国房地产顾问机构Demographia发布《国际住房负担能力调查》报告。该报告采用“中间倍数” （median multiple）对全球各大城市的住房负担能力进行了评估。中间倍数是指住房中间价与家庭收入中位数的比值。
住房可负担的标准是中间价不超过收入中位数的3倍。如果中间倍数达到4倍，该地区将被视为中度不可负担；如果达到4到5倍，则被视为严重不可负担（seriously unaffordable）；如果达到5倍以上，那么就被视为极度不可负担（severely unaffordable）。
国际权威住房负担能力调查
Demographia《国际住房负担能力调查》被称为“世界上最大的住房市场负担能力数据采集”。2019年的调查是该机构发布的第15份年度报告。今年的调查涵盖了全球8个国家（或地区）309个都市地区的住房负担情况，采用的数据来自2018年第三季度。这8个国家（或地区）包括澳大利亚、加拿大、中国香港、爱尔兰、新西兰、新加坡、英国和美国。
在人口超过100万人的城市中，所有可负担的市场均在美国，共9个城市，中间倍数为2.6；香港是全球最不可负担的市场，房价收入比高达20.9；悉尼和墨尔本分别为11.7和9.7，在全球最不可负担城市中排名第3和第4；奥克兰居第7位。
整个新西兰极度不可负担
新西兰共有8个城市接受了调查。结果发现，所有这些市场均极度不可负担，整个新西兰中间倍数高达6.5，极度不可负担；最大城市奥克兰房价是收入的9倍，远高于2004年的5.9倍；北帕相对最容易负担，但其房价收入比也高达5.0。
OneRoof编辑沃恩（Owen Vaughan）表示，这份报告显示，此前被视为仅限于奥克兰的问题，现已蔓延至全国其它地区。陶朗加的不可负担程度已连续两年超过奥克兰。
新西兰8大城市房价收入比
北帕 – 5.0
基督城 – 5.4
惠灵顿 – 6.3
Napier-Hastings – 6.7
汉密尔顿-怀卡托 – 6.8
奥克兰 – 9.0
陶朗加 – 9.1
西丰盛湾（Western Bay of Plenty）- 9.1
新西兰不可负担程度超过澳洲
报告认为，尽管澳洲房价仍然极度不可负担，但总体而言，澳洲房价略低于新西兰，其住房中间价是家庭收入中位数的5.9倍。
房地产数据分析公司CoreLogic表示，自2017年达到高峰以来，悉尼和墨尔本的房价已经下跌，澳洲其它大多数市场也失去了增长势头。
CoreLogic研究总监古道尔（Nick Goodall）表示，新西兰人更容易贷款，这意味着更多的人可以买房，因此推高了房价。“过去5～7年里，信贷的可利用性显然对价格增长起到了推动作用。”
“调查结果对工党政府构成打击”
报告联合作者、家住基督城的帕夫莱蒂奇（Hugh Pavletich）表示，2019年的调查结果对工党领导的政府来说“将是一个打击”。
他在报告评论中说：“简单地说，如果本届政府不能在2019年解决住房问题，那么该政府将理所当然地在2020年底的大选中被赶下台。”
帕夫莱蒂奇对媒体表示，政府的KiwiBuild目标是在奥克兰建造65万元的经济适用房，这是对人们智力的“侮辱”。
上周五，政府旗舰政策KiwiBuild遭受重大打击，KiwiBuild首席执行官巴克莱（Stephen Barclay）宣布辞职。巴克莱自去年5月就任以来，一直深陷就业纠纷，自去年11月以来一直没有工作。
政府Kiwibuild跟踪数据显示，到目前为止，Kiwibuild项目仅建成33套住房。然而政府承诺将在第一年（截至今年6月）建造1000套住房，到2020年6月建造5000套，到2021年6月建造1万套住房。
奥克兰住房负担能力堪忧
截至目前，奥克兰在Demographia发布的所有15份报告中，全部处于极度不可负担之列。
报告指出，过去一年里，奥克兰房价一直保持稳定，但收入中位数的变化推高了难以负担程度。
根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，去年12月，新西兰住房中间价同比增长1.5%至56万元，奥克兰地区增长0.2%至86.2万元。目前奥克兰地区家庭年收入中位数为94,400元，房价是收入的9.1倍。
BNZ银行首席经济师亚历山大（Tony Alexander）表示，多种因素造成住房平均价与家庭平均收入比率上升，其中一个是低利率。最近的预期认为，贷款成本将在更长时间内保持较低水平，其结果将支持房价，从而造成建筑人员持续短缺。他预计今年的住房负担能力不会发生变化。
奥克兰住房危机如何可解？
报告表示，新西兰政府打算取消奥克兰城市增长边界、放松密度控制，并通过基础设施债券为新基础设施提供资金，该举措是创建“回应需求的住房单元市场”的最佳途径。
帕夫莱蒂奇表示，人们正在迁往规模较小的中心，在那里他们可以找到类似经济适用房的住宅。
经济学家伊奎布（Shamubeel Eaqub）表示，现实情况是，在土地使用、基础设施建设和设计方面出现了太多的失败。要想解决住房负担能力问题，地方政府需要拥有更多建房权力和能力。
“政府正朝着正确的方向前进，制定了有关基础设施和地方政府的法规。”他说：“但大型解决方案行动非常缓慢，在未来一段时间内，我们不会看到效益。”
房地产委员会（Property Council）首席执行官弗里曼（Leonie Freeman）则认为，整个行业组织都需要停止孤岛式工作，以解决经济适用房短缺问题。目前新西兰没有制定一个框架，将各组织凝聚在一起，集中解决建筑部门的制约因素，包括合规、许可和建设成本等问题。其责任在于政府、毛利组织、社区住房部门、私人开发商、建筑部门和金融界。
全球最不可负担的十大市场（房价收入比）
- 香港 – 20.9
- 温哥华 – 12.6
- 悉尼 – 11.7
- 墨尔本 – 9.7
- 圣克鲁斯 – 9.6
- 圣荷西 – 9.4
- 洛杉矶 – 9.2
- 陶朗加 – 9.1
- 奥克兰 – 9.0
- 旧金山 – 8.8
责任编辑：上官翎
