【大紀元2019年01月23日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）國際權威調查發現，新西蘭處於全球住房最難負擔國家之列，全國8大住房市場全部極度不可負擔。其中最嚴重的是陶朗加，其次是奧克蘭，最容易負擔的是北帕。
綜合媒體報導，1月21日，美國房地產顧問機構Demographia發布《國際住房負擔能力調查》報告。該報告採用「中間倍數」 （median multiple）對全球各大城市的住房負擔能力進行了評估。中間倍數是指住房中間價與家庭收入中位數的比值。
住房可負擔的標準是中間價不超過收入中位數的3倍。如果中間倍數達到4倍，該地區將被視為中度不可負擔；如果達到4到5倍，則被視為嚴重不可負擔（seriously unaffordable）；如果達到5倍以上，那麼就被視為極度不可負擔（severely unaffordable）。
國際權威住房負擔能力調查
Demographia《國際住房負擔能力調查》被稱為「世界上最大的住房市場負擔能力數據採集」。2019年的調查是該機構發布的第15份年度報告。今年的調查涵蓋了全球8個國家（或地區）309個都市地區的住房負擔情況，採用的數據來自2018年第三季度。這8個國家（或地區）包括澳大利亞、加拿大、中國香港、愛爾蘭、新西蘭、新加坡、英國和美國。
在人口超過100萬人的城市中，所有可負擔的市場均在美國，共9個城市，中間倍數為2.6；香港是全球最不可負擔的市場，房價收入比高達20.9；悉尼和墨爾本分別為11.7和9.7，在全球最不可負擔城市中排名第3和第4；奧克蘭居第7位。
整個新西蘭極度不可負擔
新西蘭共有8個城市接受了調查。結果發現，所有這些市場均極度不可負擔，整個新西蘭中間倍數高達6.5，極度不可負擔；最大城市奧克蘭房價是收入的9倍，遠高於2004年的5.9倍；北帕相對最容易負擔，但其房價收入比也高達5.0。
OneRoof編輯沃恩（Owen Vaughan）表示，這份報告顯示，此前被視為僅限於奧克蘭的問題，現已蔓延至全國其它地區。陶朗加的不可負擔程度已連續兩年超過奧克蘭。
新西蘭8大城市房價收入比
北帕 – 5.0
基督城 – 5.4
惠靈頓 – 6.3
Napier-Hastings – 6.7
漢密爾頓-懷卡托 – 6.8
奧克蘭 – 9.0
陶朗加 – 9.1
西豐盛灣（Western Bay of Plenty）- 9.1
新西蘭不可負擔程度超過澳洲
報告認為，儘管澳洲房價仍然極度不可負擔，但總體而言，澳洲房價略低於新西蘭，其住房中間價是家庭收入中位數的5.9倍。
房地產數據分析公司CoreLogic表示，自2017年達到高峰以來，悉尼和墨爾本的房價已經下跌，澳洲其它大多數市場也失去了增長勢頭。
CoreLogic研究總監古道爾（Nick Goodall）表示，新西蘭人更容易貸款，這意味著更多的人可以買房，因此推高了房價。「過去5～7年裡，信貸的可利用性顯然對價格增長起到了推動作用。」
「調查結果對工黨政府構成打擊」
報告聯合作者、家住基督城的帕夫萊蒂奇（Hugh Pavletich）表示，2019年的調查結果對工黨領導的政府來說「將是一個打擊」。
他在報告評論中說：「簡單地說，如果本屆政府不能在2019年解決住房問題，那麼該政府將理所當然地在2020年底的大選中被趕下台。」
帕夫萊蒂奇對媒體表示，政府的KiwiBuild目標是在奧克蘭建造65萬元的經濟適用房，這是對人們智力的「侮辱」。
上週五，政府旗艦政策KiwiBuild遭受重大打擊，KiwiBuild首席執行官巴克萊（Stephen Barclay）宣布辭職。巴克萊自去年5月就任以來，一直深陷就業糾紛，自去年11月以來一直沒有工作。
政府Kiwibuild跟蹤數據顯示，到目前為止，Kiwibuild項目僅建成33套住房。然而政府承諾將在第一年（截至今年6月）建造1000套住房，到2020年6月建造5000套，到2021年6月建造1萬套住房。
奧克蘭住房負擔能力堪憂
截至目前，奧克蘭在Demographia發布的所有15份報告中，全部處於極度不可負擔之列。
報告指出，過去一年裡，奧克蘭房價一直保持穩定，但收入中位數的變化推高了難以負擔程度。
根據新西蘭房地產協會（REINZ）的數據，去年12月，新西蘭住房中間價同比增長1.5%至56萬元，奧克蘭地區增長0.2%至86.2萬元。目前奧克蘭地區家庭年收入中位數為94,400元，房價是收入的9.1倍。
BNZ銀行首席經濟師亞歷山大（Tony Alexander）表示，多種因素造成住房平均價與家庭平均收入比率上升，其中一個是低利率。最近的預期認為，貸款成本將在更長時間內保持較低水平，其結果將支持房價，從而造成建築人員持續短缺。他預計今年的住房負擔能力不會發生變化。
奧克蘭住房危機如何可解？
報告表示，新西蘭政府打算取消奧克蘭城市增長邊界、放鬆密度控制，並通過基礎設施債券為新基礎設施提供資金，該舉措是創建「回應需求的住房單元市場」的最佳途徑。
帕夫萊蒂奇表示，人們正在遷往規模較小的中心，在那裡他們可以找到類似經濟適用房的住宅。
經濟學家伊奎布（Shamubeel Eaqub）表示，現實情況是，在土地使用、基礎設施建設和設計方面出現了太多的失敗。要想解決住房負擔能力問題，地方政府需要擁有更多建房權力和能力。
「政府正朝著正確的方向前進，制定了有關基礎設施和地方政府的法規。」他說：「但大型解決方案行動非常緩慢，在未來一段時間內，我們不會看到效益。」
房地產委員會（Property Council）首席執行官弗里曼（Leonie Freeman）則認為，整個行業組織都需要停止孤島式工作，以解決經濟適用房短缺問題。目前新西蘭沒有制定一個框架，將各組織凝聚在一起，集中解決建築部門的制約因素，包括合規、許可和建設成本等問題。其責任在於政府、毛利組織、社區住房部門、私人開發商、建築部門和金融界。
全球最不可負擔的十大市場（房價收入比）
- 香港 – 20.9
- 溫哥華 – 12.6
- 悉尼 – 11.7
- 墨爾本 – 9.7
- 聖克魯斯 – 9.6
- 聖荷西 – 9.4
- 洛杉磯 – 9.2
- 陶朗加 – 9.1
- 奧克蘭 – 9.0
- 舊金山 – 8.8
責任編輯：上官翎
