当心！贷款买房 银行不接受短租收入

【大纪元2019年06月24日】（大纪元记者李平多伦多编译报导）过去20多年来，多伦多房价飙升，许多屋主出租多余房间，在家中隔出一个单元或将地下室出租，赚取租金。银行或按揭机构在审批房贷时，一般会考虑或接受这一收入来源。近年随着爱彼迎（Airbnb）等短租网站兴起，许多业主选择短租。按揭专家警告，短租不比长租，贷款机构审批房贷时，一般不接受短租收入。

据《环球邮报》报导，多伦多按揭经纪巴特勒（Ron Butler）表示，他合作的贷款机构中，MCAP、First National和其它几家银行一般不接受爱彼迎短租收入，认为短租收入风险大，担心政府随时规定禁止民宅短租，或征收短租商业税，或将短租视为酒店征收酒店服务税，或公寓委员会禁止短租，等等。

政府考量

爱彼迎网站广告宣传说，短租是中产业主利用家中空房赚取额外收入的最佳来源，但批评人士认为，像爱彼迎等短租网站，实际上被许多“幽灵酒店”等商业规模的经营业主利用，短租市场大部分利润被这类人赚了，对地方住房市场担负力起到不好作用。

麦吉尔大学教授渥齐斯马斯（David Wachsmuth）研究发现，爱彼迎网站上多伦多短租房比例虽不到1%，但多数集中在湖滨等地段，这些地段做短租的民宅占比逾5%。

为限制幽灵酒店现像泛滥，多伦多市府2017年和2018年两次通过市府条例，要求爱彼迎房东申请短租牌照，限制每年短租天数（180天），规定短租只限主要住宅，第二、三、四套住宅不得短租，鉴于地下室一直是长租市场上最便宜的租房选择，还禁止地下室短租。

上述条例已提交至安省地方规划仲裁机构（LPAT），一直未正式执行。Fairbnb等反对团体认为，多市近9500个爱彼迎短租广告违反这些规定，新规一旦实施，长租市场上估计会多出6000多套出租单元。

房东不爱提短租

买房申请房贷时，想将短租收入纳入贷款条件的，还要注意一个问题，即多数贷款机构和银行会附加一个“租金分配”（assignment of rents）专门合同，规定贷款人违约拖欠月供情况下，租客租金直接转入到贷款机构和银行，保护自身不受损失。

此外，专门合同条款还包括：贷款人租金收入流出现变化时，如租客退房，个人收回不再出租等，应立即通知银行。如此一来，将长租改为短租，收入保障没了，就会违反这项规定。

巴特勒估计，近1/3的爱彼迎短租屋主都没通知银行，银行不调查就永远没法知道，直到屋主续按揭才有可能知道。但银行真想调查，上谷歌搜索一下地址，或要求屋主提供租约或租金收据等，就能轻易查出该地址是否在爱彼迎等短租网站上做广告。

也可能因为上述原因，大多伦多地区虽有近6,000套单元做短租，多伦多地产局（TREB）多重挂牌系统（MLS）租房广告中，提及短租的却不到10个，更别说确认了。

但凡事都有例外，多伦多销售代表皮尔斯女士（Jenna Pearce）经手的位于Parkdale Dunn大道262号的一幢3层维多利亚式半独立屋，要价152.9万元，卖房广告明确注明，房子既可长租也可短租或自住。皮尔斯称，卖家心态非常开明，希望让买家知道，这幢房子夏天短租能挣不少钱，认为这是卖房一大亮点。

卖房广告短租法规问题

对于地产经纪来说，爱彼迎短租另一个问题是合法性。过去10年来，安省地产监管机构禁止经纪在买卖房屋时，将地下室等非法相关收入作为广告噱头。多伦多短租市场目前尚处灰色地带，灰色地带一旦不再，地产经纪们就要注意了。

安省地产委员会RECO注册官瑞切（Joseph Richer）表示，房屋买卖广告的一个关键是内容必须真实，不能弄虚作假、误导或欺骗。只要房子的确能产生潜在收入，经纪和销售员就能在广告中提及，但如果法规禁止短租，再做这种广告就不行了。◇

责任编辑：文芳