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专家:出租房屋危机即将到来

图片来源:Dreamstime

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【大纪元2019年08月01日讯】(大纪元记者李扪心编译报导)资深房地产投资者强纳森·必德米德(Jonathan Bidmead),本周在新西兰金融顾问新闻中心网站(goodreturns.co.nz)上发文表示,由于政府没能能扭转针对房地产“投机者/投资者”的限制政策,将可能会导致新西兰自1930年代以来一直都没有发生过的危机——出租房屋数量灾难性地下降,同时推动租金上涨。

文章说,像围栏政策(Ring-fencing)这样的政府政策(即停止用出租房屋的损失来抵消其它收入需缴的税款),只是政府要惩罚他们所认为的富有房东的一个例证(实际上这些人大多数都只是中低收入者)。政府这些针对房地产”投机者”的政策,打击了长期出租房屋的”投资者”,导致了当前的出租房屋短缺,并且让租房行业陷入了严重困境。

必德米德多年来一直从事房地产投资。他是《看不见的百万富翁:房地产致富指南》一书的作者。他表示撰写此文的目的,首先是要回应“由三位所谓的独立专家在2018年2月、受前住房部长委托而撰写的‘新西兰房屋库存报告’;其次是想回应媒体对于出租房屋房主所表现出的偏见倾向”,希望政府在制定政策时,能够区分真正的长期出租房屋的“投资者”、和依靠短期买卖房产赚取差额利润的“投机者”之间的区别。

必德米德认为,因为没能把“投资者”从“投机者”中区别开来,政府出台的多项打击房地产“投机者”的政策,可能令并不富裕的租房行业的“投资者”们受到最严重的打击,这最终将会导致新西兰近90年以来最严重的租房危机。

住房库存报告  问题多多

文章说,专家小组的“库存报告”,是利用既得利益来强化自己的哲学的“回声室”。必德米德还质疑小组成员的资格,认为其中两位作者并不像所声称的那样“独立”。其中独立经济学家伊葵博(Shamubeel Eaqub)始终在言论上反对出租房房主,而艾伦·约翰逊(Alan Johnson)则宣称,“住房法已经为‘妈妈和爸爸’投资者的蓬勃发展创造了一个环境”。

只有奥塔哥大学公共卫生学教授豪登-查普曼(Philippa Howden-Chapman)在促进对更健康家园的需求方面,做了一些出色的工作;而健康家园计划,则应该得到真正房东们的支持。

令人非常失望的是,没有任何来自房东背景的“独立”专家被委任参与这个报告——特别是如果前住房部长特怀福德(Phil Twyford)真的想要“了解问题的严重程度”,他就应该这么做。

最后一点,是这个报告严重依赖过时的统计数据,并且其中许多是估计数字,而实际的危机可能比报告中所说糟的多。

文章引述新西兰先驱报的说法表示,新西兰迫切需要进行一次新的人口普查,因为在去年的人口普查中,有多达10%的人口、以及多达30%的毛利人没有计入统计数据。虽然统计局表示将尝试推定可能的数字,但这最终仍只能是猜测。

考虑到该报告主要关注于住房市场的租赁部分、以及租户和一般人口不断发展所面临的挑战,因此考虑房东的商业模式以及房东如何参与正在推进的解决方案,就非常地重要。因为复杂的问题需要协同作用来解决。

必德米德逐个分析了房东、房客和租房模式等主要的几方面问题。

谁是房东?

文章说,房东是打算长期(10年或更长时间)出租自己房产的人,是住房市场真正的投资者;而那些通常在6个月之内或更短的时间内买卖房产的人,他们是房地产交易商,他们才是投机者。

根据商业创新与就业部(MBIE)2015年9月7日的报告,有79.68%的私人房东只拥有1套出租房产,还有17.50%拥有2~5套房产。这些群体加起来,占所有房东人数的97.18%。

这些房东(投资者)并不是媒体所想像的、或政治家所描绘的、是富人或贪婪的人。这些人其实都是勤劳的、中低等收入者,他们只是试图在他们的工作之外,再经营一个小生意。

这些私人房主提供大约90%的出租房屋,而政府提供的出租房屋只占总量的10%左右。

谁是租房者?

在过去100年中,世界上有30%~40%的人口一直都在租房住。由于种种原因,这些人中的大多数人收入都很低,他们从来没有办法为拥有自己的房屋积攒足够的钱。而为了跟上人口的自然增长和移民人数的增长,新西兰必须增加出租房屋的供应量。

2018年9月,全球的中产阶级人口首次超过总人口的50%。其中许多人都力图生活在更清洁、更环保、更和平的环境中,包括新西兰人在内。全球面临的挑战之一,将是提供足够的经济适用房,用来出租给日益增长的需要租房住的人群。

房东商业模式的运作

——数十年无偿辛苦工作  退休才得回报

一般的出租房产,主要都是通过购买现有的个人房屋而获得。与大多数中等收入者一样,一般来说,出租房屋价格超出了大多数房东的承负能力,因为他们可支配的收入很少,无法靠节省来筹足抵押款。

这就需要房东延迟收益的时间,应对最初阶段的损失,以及经常出现的收入低增长甚至是负增长的时期。一个房东通常不会在出租房屋的前10年,获得大量的现金流。

出租房屋通常在最初的时候都会有损失。如果在交付了抵押贷款利息和其它成本之外还有一些利润,那么他们会把这些钱单放起来,用在出租房屋的维护和装修上。

房东的工作通常是艰苦的工作,没有有形的收入,往往在出租过程中都在赔钱。因此,房东实际上会无偿工作10到20年,只有在最后出售了房产,才能够收获他们用以退休的金蛋,几十年的辛苦付出才得到回报。

既然房东的商业模式是这样运作的,那么政府通过取消房东的房屋折旧和围栏政策损失补差,这实际上是在阻止对租赁房产的新投资,也就会大大减少出租房屋的存量。

鉴于政府不可能成为住房存量的主要提供者(只占约10%),那么恢复房东的合法商业优势,使所有业界人士都可以受益,这样做才最符合成本效益。

根据新西兰住房报告,提供给“投资者”的新抵押贷款,已经从2015年9月的34%,下降到了2017年9月的22%。更糟糕的是,这类“投资者”并没有区分出租房产的房东和买卖房产的“投机者”。通过采访许多经纪人和银行家,特别是在奥克兰地区,发现所谓“投资者”所获得的新贷款,主要是提供给了房屋买卖者(投机者)而不是房东(真正的投资者)。

人口增长  出租房屋供应却相对减少

文章说,在美国经济萧条时期,如果一个人房贷违约,那么他可以将房屋钥匙交给银行,他的责任也就在那里结束。因此,美国的非理性贷款都以银行倒闭或政府救助而告终。

但是在新西兰,房贷违约的人在住房被银行强制出售后,仍然要对未付清的房贷负责。因此,相对较少的新西兰房主会选择出售房产,他们反而会倾向于在低迷的房屋市场里寻找出路。

事实上,更多的投资者倾向于出售房屋并承担及时偿还银行贷款的损失。这通常会为新房主进入市场提供机会。

2016年,新西兰储备银行将新房购买者的最低抵押贷款门槛(LVR)提高到20%,而投资者们则提高到了40%,这在严重住房短缺时期,确实有效地限制了可用于住房投资的资金。

但是政府通过储备银行发表的这个限贷令,也为可能的新房东造成了一个几乎无法逾越的障碍。

由于房地产投资者的贷款门槛很高,那些传统上选择成为长期房东的人现在无法再这样做。如果他们想投资房产,你们他们唯一的选择就是买卖房产赚取差价,直到他们可以赚取足够的钱来支付储蓄银行目前要求的30%或35%的抵押款。

限贷令再加上即将到来的围栏政策,这会使现有的房主中,许多人选择退出住房市场。导致原来用于出租的房产正在被清空、翻新,并出售给新的购房者,这就会加剧出租房产的短缺。

出租房屋供应危机的解决方案

-如前所述,将房贷门槛降低到10%。

-重新引入房屋折旧政策,以协助房东最初投资的前10年内,尽量减少租金损失。

-取消围栏政策,以协助房东尽量减少前10年损失的影响。

这些政策让许多中等收入者尽管有愿望,但仍无法成为房东。更改这些政策,将有助于他们这样做。这对政府来说,也是最具成本效益的选择,远远好于政府试图成为出租房屋的主要供应者所需的巨大支出。

房东可以采取的行动

1.向内务部长发佛依(Kris Faafoi)、住房部长伍兹(Megan Woods)和国家党住房发言人考林斯(Judith Collins),以及优先党党魁彼得斯(Winston Peters)发送电子邮件,提出你的疑虑。

2.目前的房东:如果可以的话,保留现有的房产。10年以后你会感谢自己。

3.鉴于工党政府威胁要限制租金上涨,尽快审查你的租金,并将其提高到市场价格。

4.鉴于工党涨幅威胁要取消90天无原因终止条款,必要时立即使用这个条款。

如果围栏政策实施,房东选择租户时要更加挑剔,因为修理、粉刷房屋、或者换新地毯等,花费都不便宜。由于无法将这些花费与房东所遭受的损失用来抵消收入,这意味着最好让一个空置的房子多停留一段时间,直到你找到一个能照看它并支付租金的房客。

责任编辑:上官翎

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