大陆楼市遭遇寒流 重拳调控迫成交量减

【大纪元11月13日讯】大陆楼市遭遇寒流 重拳调控迫成交量减

文﹕梁珍

进入十月深秋时节，连续暴涨的中国房地产热遭遇冷风。增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高第二套房房贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房，面对密集式的、几乎前所未有的大力度宏观调控措施不断出炉，大陆楼市成交量出现萎缩，部分地区楼宇有价无市。

事实上，连续四年的宏观调控都没有见到明显的成效，中国房价仍然一路高歌，越调越涨，但这次成交量萎缩似乎使有意图让房地产冷却的政府找到了兴奋点，“宏观调控得到显着成效”频频出现在大陆官方传媒的报导上。　　

然而冷的只是炒家和银行，有自住需求的大多数人盼望的楼价“见顶回调”可能将要出现。著名经济学家谢国忠评论道：“如果房地产市场下跌百分之三十，多数中国人都会发出笑声。”对普通大陆老百姓来说，买楼依然是通货膨胀下，为自己的资产保值的一个最实际的梦想。

政策接踵而至 楼市扑朔迷离

十月十三日中国人民银行宣布从十月二十五日起，上调金融机构人民币存款准备金率零点五个百分点，这已经是今年内的第八次上调存款准备金利率，势必将迎来又一次加息的浪潮。

有关政策相信是抑制通货膨胀的一个举措。瑞士信贷亚洲区首席经济分析师陶冬认为，中国的通货膨胀已经开始失控，通胀水准可能会在二零零八年达到百分之八。尽管金融紧缩的目的不是直指楼市，但其对房贷市场的影响却非常大。经过最新一次加息五年期贷款利率达到了百分之七点八三，以总额二十万元、期限为二十年的住房按揭贷款为例，零四年十月以来的九次加息使最终累加的总还款额增加了近六万元，这对于普通家庭而言绝不是一个小的数目。

中国人民银行、中国银监会于九月二十七日联合下发〈关于加强商业性房地产信贷管理的通知〉，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于百分之四十，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的一点一倍。

十月十五日，这一新政的推动者──中国建设银行再次发布公告，宣布该行第二套住房首付款比例提高至百分之五十！这在十七大开幕当天宣布的讯息，其威慑作用远远大于其实际意义。

“这次宏观调控最厉害的手段是第二套房提高首付，也就是中央传递一个讯号，政府绝不允许房地产成为投资产品。”活跃在中国房地产行业的北京联达机构总经理杨少锋，接受《新纪元周刊》采访时，强调这次宏观调控对炒楼人士的打压立竿见影：“房贷政策里面，银行的利率由原来的下浮百分之十到现在的上浮百分之十，实际上在一个月时间，买第二套房一下子提高百分之二十，相当于每年的还款增加百分之二十，导致房地产获利空间严重缩水。”

深沪成交量剧减 降价求售

“大陆第一线核心城市的房地产已经不再具有投资的价值。”杨少锋的判断依据，来自他与数千名温州等地炒房者的密切接触。

据二十一世纪不动产介绍，深圳在八月份就遭遇了近三年成交最低迷时期。深圳国土局最新数据则显示，十月日均成交量比九月下降高达八成。同样的情况也出现在二手房市场，特别是深圳豪宅市场。部分炒楼者不堪承受供楼压力，急于套现，深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智透露，华侨城有一位投机客最近将其豪宅出售，报价降低两百万元，由一千八百万元下调至一千六百万元。香港《文汇报》则报导，甚至有卖家为求售提出“无需买家承担佣金”，至于上海方面，二手住宅市场成交量自九月份出现降温后，十月成交量继续走低，剧跌四成，此前频频涨价的业主也开始出现主动下调房价以求成交的现象。据美联物业统计，十月份以来其旗下逾九成门店挂牌放盘量增加，八成放盘者下调了挂牌价格；同时，近七成的客户明确表示将推迟购房计划，有百分之三则希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。

杨少锋表示，温州比较早期炒房地产的朋友，现在已经开始撤离房地产市场，包括之前曾鲸吞北京数百套豪宅的温州购房团领军人物，以及活跃在上海市场的温州团。“和我合作的温州朋友，在上海投资，现在陆续卖掉了七套，打算自己留三套房。两套自己住，还有一套位置太好，舍不得。”
　

二线城市成交放缓　投资心理受挫

除了上海、深圳外，重庆、长沙、南昌等内地各二线城市的房地产市场也出现萎缩现象。杨少锋在福州一位朋友，今年上半年陆续购入福州十四套房产，涨幅达百分之二百。“他在前两月，把他所有的住房都卖掉，甚至连自己住的地方都卖掉，打算租房子住。这是我见过的最典型的客户。”

而在山城重庆，十一长假头两天，重庆主城新盘仅售一百零九套，不及平时十分之一，虽然之后成交量有所增加，但与六月以来重庆楼市的火热相比，商品房交易量已出现回落，甚至出现一些地区的商品房日成交量为“零”。

新政出台后，江西南昌的住宅商品房、非住宅商品房和二手房交易均比出台前一个交易周有所下降，住宅新房的交易量降幅最大，接近三成。湖南长沙一级市场则出现退房的现象，申请第二套住房贷款的现象大幅减少。

“恐慌性抛售已露出苗头。”尽管杨少锋承认，投资者抛售还属于中心城市现象，大部分人仍选择观望态度，但一旦形成一种趋势，很快将演变成为大规模撤离；他预计市场将在三个月内理性回归，大部分城市出现有价无市，略微下调。

深圳限港人只买一楼

当局打压措施还不只限于国内客，针对国外、境外炒家的政策也带来寒蝉效应。据香港《东周刊》报导，深圳市国土局和国家外汇管理局七月份推出的连串打压楼市措施，对香港影响最大的是限制港人只可以买一个单位自住，打击专攻豪宅的香港客购买欲望。消息一出，深圳八月份成交量即比七月份下跌六成。

打压措施陆续涌来，下一步还会推出个人所得税、向二手成交的卖方征收税项、金额高达利润两成等。

银行收紧按揭 涉无钱贷出

银行界同时收紧按揭贷款。除了刚出台的第二套房增加首付外，部分银行早在政策出台前，自行提高了贷款的门槛。香港《东周刊》报导指出，多间大型银行如中国银行、建设银行、招商银行，已停止二手楼按揭贷款服务，市场上只有中小型银行仍然提供按揭，但批出的贷款额度已较之前下降，首期由过去的两三成增加至四成。

对银行自行提高房贷的政策，杨少锋指出，业内人士忽视了一个重要讯息，实际上银行提高房贷不只是抑制投机，而是他们“很深刻地意识到房地产信贷的信贷危机”。他指出，实际上美国次贷危机，对中资银行打击颇大。虽然官方公布的数据不高，但他预计实际损失不低于一千亿人民币。虽然整体损失不是灾难性的，但这次损失给所有中资银行当头棒喝，也就是“房贷面临巨大的金融风险”。

另外，据联达的数据分析，国内大部分商业银行，一方面感受到金融危机，另一方面更具杀伤力的因素，是他们已经在上半年把全年贷款额度用完，“没有钱贷出”。

杨少锋分析：银行业对贷款政策一百八十度的转弯，因为银行不希望看到楼价升得太高，变相令金融资产大幅度缩水。因为楼价越高，银行用同样的钱拿回的不动产价值数目越少，实际上银行也在面临着巨大风险。

大陆客转战香港楼市　

随着国内投资市场不断吹冷风，与此同时，位于香港靠近深圳一带区域的楼盘，突然引来深圳一带的投资着大举入货。代理行一车车将深圳过境的大陆客用旅游车接送到卖楼处，十足参观旅游胜地。

位于香港天水围的新盘柏慧豪园八月底开售，短短一周便估出一千三百（伙）单位，当中有三成为大陆客。而炒风吹遍新界各区，天水围旧盘大型屋苑，嘉湖山庄，有几批大陆炒楼团趁机低价入货，有从事国内运输业的商人大手购入二十多伙，涉资二千五百万，部分尺价低至一千五百元，低于市场价一成。

据业内人士分析，炒家跨境入市，是因为今年深圳楼价实在升幅惊人，迫使整体楼价上升五成。而政府一系列打压政策令成交量缩减，市场有价无市。有深圳投资客称：“成交量大幅度下跌，楼市未来可能会跌，我暂时不敢买深圳楼。”

而香港靠近深圳楼盘价钱和深圳拉近，甚至低于深圳楼价，比如深圳南山红树西岸尺价四千元，远远高于一岸之隔的天水围，自然吸引了大陆投资客的垂青。

自住用家：楼市一低即买

和投资客心态不同的是，大陆老百姓仍然期望买楼自住。一位在上海的私企老板陈先生告诉记者，虽然报纸上拚命为楼市吹冷风，实际上老百姓感受到的气氛完全不同。在供小于求的情况，老百姓都恨不得房价跌，好购入自住。

一直有做股票投资的陈先生，在今年六月份开始购入一套新房。他颇有点得意地说，五月三十日，沪深小股灾市值蒸发万二亿，即刻有资产撤离转投房地产市场。他观察到上海房价在六月份首个星期即上升一成，立刻下定决心购入内环一间一百多平方米的房屋自住，仅短短三个多月，楼价即从一万八升至目前的三万元人民币，升幅高达七成。

他目前放售自己原居住的老房子，虽然房龄很旧，但因为地点好，他提高了售价比平均略高一千元／每平方米。他并不担心楼市成交量下降会带来楼市下跌，因为在通货膨胀下，老板姓都想通过买楼保值。“每天我的楼盘都有很多人看，我只要把楼价调低一点，即刻有成交。上海老百姓都想买楼。”

但对于楼市投资，陈先生却不看好。“我只会自住，不会投资。毕竟买楼付出太多，风险太高。”

楼该买还是不该买？　

美国经济时政评论家草庵居士在分析了中国楼市泡沫的成因后，预计短期内会出现泡沫破灭的现象，但他对于老百姓的投资建议，还是要买楼。他说：“根据长期中国经济发展趋势，我建议大家都去买房，因为中国通货膨胀是非常严重的，政府已经明确讲明以后发展的路线就是通货膨胀的路线，既然这样的话，你还有什么钱去保证你的财产呢？尽管房子贵，还是要抢。”

他并相信，民间拥有自住房越多，对政府的压力越大。“中国老百姓都去买房子，哪怕房子抢的很高，哪怕升到十万块钱，如果老百姓都是这样的话，到明年泡沫破产的时候，政府的房子就收不回去了。他不能够把全体老百姓都赶到街头，他只能想办法，最终由政府解决这笔烂账。”

中国楼市泡沫的成因和对策

文﹕梁珍

中共国家统计局公布，今年第三季度经济增长百分之十一点五，较第二季度减少零点四个百分点。但今年楼价涨幅加快。一至三季度，数据显示七十个大、中城市的房屋售价，累计平均上涨百分之六点七。此外，有一些大城市的房屋消费价格涨幅又更高一些。一至三季度平均涨幅超过百分之十的城市，分别是深圳百分之十五点七、北海市百分之十二点一、北京百分之十点一。

这只是官方的统计数字，实际涨幅远高于此，分析人士认为，这一波成交量放缓，很类似与零五年成交量下跌的情况。但不同的是，后者对政策还持观望态度，这一轮已经将政府欲打压楼市的意图明显表露出来。

造成中国楼市泡沫的成因和对策是什么﹖泡沫破裂的时间点又在什么时候？不同专家有不同的看法。

政府操作乃主因

美国泛美银团副董事长、著名政治经济评论家草庵居士，在接受新纪元采访时表示，楼市泡沫化的根本问题是政治上的原因。因为中共没有一个很好的经济政策来保证自由经济的发展。造成企业形成行政性的垄断后，土地成为极缺品。加上人民币面临升值，中共要追求表面上的国内生产总值（GDP），整个经济的需求又依靠外汇出口，这时中共在国内就采取多印钞票的手段，造成通货膨胀。在通货膨胀情况下，房地产就成为一个保值的东西。“大家看到中国整个经济发展过程，就是房地产价格超涨。”

为什么中国楼市会出现市场化供给严重不足，著名经济学家郎咸平在博鳌论坛上有非常精辟的见解。他特别指出三大关键因素──两大核心、长流程管理和政府卖地心态。其中操控市场的两大核心──银行信贷部门和土地开发商。两者都掌控在政府手中，这导致绝对腐败。另外，任何地产商和开发商从立项到销售，整个流程大约一百多个环节，每一个环节都需要经过政府盖公章，从中引发许多腐败行为。而政府卖地，更是单纯追求GDP的行为，从而导致土地价格短期内被炒得很高，甚至超过其他项目的升值。

郎咸平质问：“土地是谁的，是属于老百姓的。”但政府把地拿来卖钱，所得利益不但没有还之于民，更没有用于兴建老百姓的基本住房。他强调：“正是政府令供给市场化严重不足，从而导致地价太高房价太高。”

虚拟资金促房地产泡沫化

虽然外界把楼市泡沫归咎于涌入中国市场的大量外资、国际热钱。但郎咸平认为，虚拟资金的形成才是构成楼市泡沫的重要成因之一。

他说，整个虚拟资金主要的组成，第一是企业家把应该投资而不投资的钱，全投入股票、房地产市场，牟取高利。目前企业家的投资意愿还不到西方先进国家的百分之二十；第二笔就是中共官员、权力机构的贪污款；第三是，很多人尽管收入不高，但却透支父母、长辈的存款。因为中国老百姓的投资管道不多，可供选择的机会也不多，家庭存款大部分流入楼市。

他表示，一旦形成这种虚拟资金，立刻产生三大奇怪的特色。第一不可监管；第二不可控制；第三不可预测。虚拟资金打到哪里，哪里就有泡沫。

地产泡沫教训

历史或许不会重演，除了最近的美国次贷风波，还有一九九七年的香港楼市大跌，都足以让中国人引以为鉴。十年前，香港地产泡沫破裂，投资者转眼间变成“负资产”。而现在，在中国楼市可看到香港地产泡沫存在的多个特征，这代表中共正在重蹈覆辙。

八四年至九七年，香港房价年平均增长超过百分之二十；在九七年楼宇按揭利息高达八厘以上时，楼市热仍然十分旺盛。香港楼市在限地政策下，具有地价狂涨、炒房者蜂拥而至、银行给楼市提供了大量贷款等特征。

近两年，在炒房者追捧下，北京、深圳等地区的房价上涨均超过二成，零七年以来甚至超过了四成，已相当于香港房地产泡沫破裂前的水准。

中金公司最近一项针对全国二十个城市三百六十一个楼盘研究表明，购房资金成本与房租比、月供与房租比两个指标，已离香港在九七年时的二点五倍和二点二倍不远。

而九十年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大、重创最深的一次房地产危机，十几年过去了，至今仍没有完全恢复。

中国是否会出现类似香港、日本的房地产泡沫破裂﹖

楼市泡沫破灭何时到来？

草庵居士认为，相信中国楼市泡沫破灭短期内会出现，而且会比香港、日本股市泡沫破灭更为惨烈。“香港的经济危机毕竟是小范围，而且当时中共援手在后面支援他们。如果大陆出现这个情况，我想要比那个情况更惨烈很多，因为没有人可以支持他们。也可能比日本要更强烈很多。毕竟日本的个体经济非常发达，但中国在这个问题上非常欠缺，当主体经济出现问题的话，那个时候就会波及到全国民众，比如通货膨胀。”

对于这一波的成交量下降是否意味着泡沫破灭的前奏，草庵居士认为，可以这么理解。但他认为泡沫破裂点还未到来。虽然外界普遍估计二零零八奥运会让中国房地产在八月前不会下跌，但草庵居士预估楼市泡沫点会在明年三月到五月出现。

他解释：“你要看到巴菲特已经把全部的中石油抛售掉，他为什么要在这时候把中石油股票抛售掉，很多人认为中石油马上要上市，应该等上市涨了以后再卖，但对西方投资来说，他达到了他的利润点。中国百姓可能坚持到八月份，西方国家不会这样，他不会坚持到八月份大家都想抛的时候才抛，他会提前抛。到了五月，上涨到最高点的时候，很多海外的炒家就开始抛。他们这种抛售，可能带动国内。”

解决楼市泡沫的对策

对于解决中国楼市泡沫的对策，草庵居士认为有两个办法：一是扩大土地占有量，降低土地的成本，因为土地在政府手中，如果把土地价格降下来的话，房地产价格自然会降低的。另外一个方式，中共政府可以向新加坡学习，把卖地的钱建廉价城市屋，提供给已婚的家庭申请，但只保证你居住，并不是豪宅。要求是五年内不能卖，卖了以后你就按商品价格交税。“这两种方式出来的话，房地产不会有什么泡沫。”

为何中共宏观调控会失败，甚至越调越高，草庵居士认为关键是中共政府没有想真正地解决问题、改善问题，而他只是想房地产泡沫再涨，但不要太过剧烈了。而且北京宏观调控房产就会和地方政府产生利益冲突，因为后者把卖地作为主要财政来源。

另外，宏观调控政策是否能够落实也是一个因素。“最明显的例子是中国法律明明规定十八岁以下，不能买卖股市，结果你发现银行上市的时候，他最小股东只有一岁，还拥有三千多万的股票，这些事情可以看出来中共是欺骗百姓、欺骗市民。”

朗咸平则认为，要有效调控房地产行业，必须开展反腐败行动。郎咸平强调唯有建立干净、公正、公平、公开、法制化的体制，才能杜绝贪腐，打破由中共当权者勾结企业家、专家学者组成的“腐败铁三角”。

（本文转载自第43期《新纪元周刊》专题新闻）
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