【大纪元8月14日讯】(大纪元纽约讯)现在，美国经济萧条已经完全改变了房地产市场。比如说，美国西北部，从波特兰市到加拿大的温哥华市，2008年5月的前12月当中，法拍房只占房产总销售数量的2％，而到了 2009年的５月份，这个比例增长到11％，到了8月份又上升到了16％。在其他很多地区，这个比例更高。
这个变化了的房地产市场对于买房人、卖房人、房产经纪人和抵押贷款人来说都是一种挑战。下面让我们分析一下购买法拍房的攻略。
法拍房是银行从还不起贷款的房主手里收回来的房产再放到市场上的房产的统称，有时法拍房被放到市场上通过拍卖的方式让多路买家竞标买房；更多的时候，法拍房以比较低的标价放到市场上去卖。
卖方代表：一般是当地银行的代表或者是房产代理公司的业务代表。
购买申请：当你决定要购买这桩法拍房时，你需要填写申请表，并提供相关的资料。申请表一般采用标准的房产买卖协议书外加银行要求填写的备忘录和申请人资产状况调查表。你填写的报价必须按照银行的规定。许多买方经纪人没有按照银行的规定填写购买申请表，这种情况下，你的申请会被延误，甚至会被拒绝。任何的延误都会影响你购买申请是否被接受。
计算你的报价：银行有若干的经纪人对一桩法拍房进行房价估算，在房产没收之前和将没收来的房产放入市场时，房价都要被估算。一般来说，房产的标价都接近市场上的价格，也就是说，房子的标价就是卖方的要价。你如果认为这个要价高于市场的价格，你可要求你的经纪人做一次市场房价分析，向卖方代理人提供你的房价分析和你的报价单。请记住，你的其他的故事以及私人的理由和意见都无需提供，因为卖方代理人衹是机械的将银行要求的信息放到网上去，不会有时间审阅你的个人理由。但是，如果有一个好的完整的市场价格分析，卖方代理可能会考虑把要价降低。
房屋修补：一般来说，对于没收来的房产，银行不会化额外的钱进行修补，他会原样卖出。如果你认为房子破旧的程度不符合联邦房产管理规定，那么银行会同意花钱修补或降价的。你如果将要修补的费用计算在满A你提出的报价对于银行来说就是有效的，因为他知道你提出的报价不是乱猜的。如果房子需要修补的程度比较大，贷款方是不愿意出手的，这时你必须用你自己的现金或其他的贷款来弥补装修的费用，这样贷款方才会开绿灯。你最好不要申请ＦＨＡ贷款来买房，因为它带来的麻烦太多，没有人会愿意花时间和精力在上面。
对于钱，请来真格的：如果需要交钱的时候，请一定用现金支票。如果提交购买申请时，最好附上你能够付头款的证据和银行同意贷款证明。
买房签约日期(Closing Date)：一般来说，买房签约日期越早越好。房子在市场上时间越少，银行越省钱，对你也越好。现在，如果你贷款的程序需要的时间太长，甚至超过一定的天数，有很多公司会要求你付一定的罚款或额外的手续费。如果你发觉你的贷款公司行动迟缓，你最好换一家贷款公司，或者说服你的贷款公司同意付这种罚款。
回复时间：当买方的经纪人呈交了申请表格和各种相关文件后，剩下来的就衹有等待了。几乎所有的卖方代理人对于买房申请审核的时间都无法控制。你可以问一下卖方代理人，审核大约需要多长时间，这样你可以用这个时间作为你报价的有效期。如果你的报价过低，你的申请被拒绝的可能性会很大，因为银行要尽可能地从法拍房上捞回更多资金，他们不会让你轻易地拣个便宜，更不会在价钱上和你打几个来回的，如果你的报价合理，他们会马上接受你的报价。
请记住，银行是不会轻易地将房产便宜的让给你的。
(http://www.dajiyuan.com)
