【大纪元5月4日讯】商业房地产投资机会研讨
主讲嘉宾：叶建荣先生 (世界台商会副会长，前北美台商会会会长，亚特兰大台商会创世会长，Yes企业集团股份公司总裁)
联邦疏困计划还没达到目标 很多大的连锁店面临危机
目前整体商业物业市场是不明朗的，虽然整体恶化还没有完全出现，尚处于整顿阶段，但是shopping center 危机已经出现了。联邦疏困计划没有达到目标，受困人发现限制非常多，很多企业是多少业绩有多少奖金，但是疏困计划限制你发奖金，企业就很难去做，甚至很多大企业因此拒绝疏困计划，但是小的企业包括小银行还是非常欢迎这种疏困计划的。一些大的连锁店，虽然有长期租约保障，但是还是面临严重的危机。政府会给这些企业1-2年的整顿期，那么这些企业会做计划，比如消减10%的人工等，要政府批准去实行。如果经过整顿期还是不行，政府就拿去了，整个股票就失掉了价值。大的公司要倒，整个供应商都受影响。股票市场是一种主要的指标因素，目前的股票在8000点上下，说明危机还在继续。
经过一段时间 商业法拍房将大量浮现
商业地产的法拍房问题已经存在了，只是进入法拍的阶段是需要时间的。如果说商家经营状况不好，撑不住了，他们就会和银行去谈判。而银行要看你有没有希望才决定是否给你融通的条件。比如说银行和贷款公司去看看，去评估一下，如果银行觉得没有办法救，也没有办法再融资、或者也没有办法去延缓这个按揭的期限，这些都需要经过一段时间的交流与评估，如果觉得不行了才进入Foreclosure的程序。进入这个程序，还要准备所有的文件，现在就是正在做，整个过程要几个月的时间，它的时间比住宅要长一点。不论是新的物业还是旧的物业，都同样可能存在着问题。新的呢，在一两年前建造的时候，成本本来就已经很高了，那个地方在建造的时候在Neighborhood 里面觉得是收入很高的，但是在经济环境整体变迁的时候，人们的购买力没有那么强了，问题就会出现。现在这种新的开发商很多，有的只有建造一半，有的只有建了第一期，第二期就没有办法继续开工，甚至利息一直在增加，销售又销售不出去，那就要让银行放手去Foreclosure，但是目前市场上出现的不是很多。
自用型的中小投资物业 现在是好机会
如果有能力买，现在商业地产的投资机会非常好。因为目前的形势下，物业价值都被低估了，一定要有现款，贷款比较难。现在大家都是缺现金，所以现在是“现金为王”，有现金就可以谈得很好的deal。但是一定要懂。目前Apartment投资的机会尤其好。公寓虽然是住宅，但是超过四层，有8个单位以上，也属于商业房地产。因为一开始很多投资者投资公寓，在整体经济情况好的时候，用很多贷款买了很多。租金总收入是贷款的75%的时候可以打平，再低于此就没有现金流了，很多投资者支撑不下去就进入了法拍程序。很多公寓的投资首期款是20%，到目前剩下50%、60%，因此到政府或者银行手上之后，按照50%贱卖，很便宜，甚至会30%-50%来销售，机会很好 。这种投资也是要有现金才好操作。
主讲嘉宾：蔡雅美 (亚特兰大国际不动产公司负责人，近30年亚特兰大房地产经验)
统计数字上的商业空置不能反映实际状况
很多媒体上讲的空屋率不能反映实际商业地产的空置，因为很多私人shopping centre的房东不敢让房客走，因为那会直接带来整个商业中心的萧条，但是这种情况是收不到房租的。因此对于统计数字上的空置率要打一些折扣。很多房东都不愿意讨论这种事情，眼下整体不景气，为了不让购物中心萧条，不能让消费者看到出租率不到50%，因此养房客是很多shopping centre很无奈的做法；另一方面，shopping centre中的小生意人，普遍要求降租。那很多业主就要求举证：以前做多少生意，现在多少生意，因此相应降租多少。很多人要求提供保税数字，但是保税不一定符合现实，本来就是保税很少，今年报的也不能更少。像洗衣店的水费可以看出来，但不一定都有这样的硬指标。有的干脆就是直接要求别人降多少就给我降多少。降租10%、25%、还有50%的，房东们都很头疼。因此虽然统计数字上未必有这样严重的情况，但是房东的收入大大缩水。
商业地产还是有机会 要看地段和租客
因此，Shoping centor 就要很小心。一定要认真考察。首先当然是看地段，好的地段就是附近居民购买力比较高。从城区到北面，好的地段有Emery大学附近、Buckhead、Sandy Spring、Alpharetta都是经得起考验。东北部Buford就盖得太多，在人口未上来之前比较停滞。Duluth和Suwanee就是看具体情况了。除了地段之外，因为有上述情况的存在，所以一定要仔细观察。我最近有个客户，看好一个shopping centre现在已经被银行收购了，地段非常好，一共十个租户，因为我告诉她要仔细考察，所以她没有贸然下手，果然过一段时间，有3个租客就被赶走了。因为购物中心现在是银行的，银行不会管很多，不行了就会赶走，私人的业主就会留下他们。
看租客是眼下最重要的。比如麦当劳，别人受到不景气影响收入都在下降，但是麦当劳反而业绩上升，因为大家节约开支，都去吃麦当劳了。麦当劳的股票也表现的是一枝独秀。因为找大企业做租客，可以通过它的股票看它的状况。这也提示我们，生活必需品类型的、物美价廉的经济型租客，是当下的上上之选。当然，找大的公司、成长性比较好的企业也可以是选择条件。
主讲嘉宾：魏一鸣 (资深商业地产专家，亚特兰大第一位华人CCIM，终身百万经纪俱乐部会员)
不建议投资零售 而是投资仓库
我们一般讲的商业地产包括零售物业、办公物业、仓库和公寓，对投资者而言，据统计，2008年亚特兰大在TOP10中占两个，一个是仓库，非常有潜力。因为亚特兰大是枢纽中心，交通量非常大。亚特兰大有美国最大规模的飞机场，乔治亚州有两个港口一个是Savannah，一个是Brunswick。亚特兰大的工业在2008年仅次于洛杉矶和休斯顿。作为投资者，零售物业坦白讲，已经建设过量，尤其我们有些同胞刚刚过来，买一亩地他就去盖一个shopping center，一亩地就可以盖一万尺啦，类似这种情况导致空屋很多，都是开发过度。之前高价买的Shopping centre，现在因为经济不景气，也都影响到了，出租率就大大降低，现在从商业管理的经纪人那里普遍反应要求降租，否则他们确实很难度过难关。确实，如果要让大家都活下去，房东才能活下去，房东就要牺牲一点。养鸡就要先让鸡生蛋，如果鸡都没有了，也就没有蛋的收益。现在的零售物业就是这样的问题。
不景气的经济环境下 医疗办公物业是投资方向
现在什么物业收益最稳定呢？现在是Medical Office。这是从两个方向上讲：第一个，这个Medical Building上住的都是医生啦，或者是医疗相关产业的生意，基本上讲，你景气不景气与你生病不生病，没有直接关系。你生病了，还是要去看医生，这个是必须的花费。也许像换牙，现在不换以后换，这个多少会有影响。但是你不可能不景气就不生病；另外一个，从管理的角度上讲，管理便捷。因为你的租客都是医生，他们都是有一定的level在里面，所以收租金的时候，不会有那些麻烦，他的收入很稳定的时候，他就会准时交租金。所以在不景气的时候，这个可以作为投资的方向。
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