房地产投资媒体研讨系列之四

商业房地产投资机会研讨

研讨问题:商业法拍房‧城市公寓‧医疗办公‧仓库

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【大纪元5月4日讯】商业房地产投资机会研讨

主讲嘉宾:叶建荣先生 (世界台商会副会长,前北美台商会会会长,亚特兰大台商会创世会长,Yes企业集团股份公司总裁)

联邦疏困计划还没达到目标 很多大的连锁店面临危机

目前整体商业物业市场是不明朗的,虽然整体恶化还没有完全出现,尚处于整顿阶段,但是shopping center 危机已经出现了。联邦疏困计划没有达到目标,受困人发现限制非常多,很多企业是多少业绩有多少奖金,但是疏困计划限制你发奖金,企业就很难去做,甚至很多大企业因此拒绝疏困计划,但是小的企业包括小银行还是非常欢迎这种疏困计划的。一些大的连锁店,虽然有长期租约保障,但是还是面临严重的危机。政府会给这些企业1-2年的整顿期,那么这些企业会做计划,比如消减10%的人工等,要政府批准去实行。如果经过整顿期还是不行,政府就拿去了,整个股票就失掉了价值。大的公司要倒,整个供应商都受影响。股票市场是一种主要的指标因素,目前的股票在8000点上下,说明危机还在继续。

经过一段时间 商业法拍房将大量浮现

商业地产的法拍房问题已经存在了,只是进入法拍的阶段是需要时间的。如果说商家经营状况不好,撑不住了,他们就会和银行去谈判。而银行要看你有没有希望才决定是否给你融通的条件。比如说银行和贷款公司去看看,去评估一下,如果银行觉得没有办法救,也没有办法再融资、或者也没有办法去延缓这个按揭的期限,这些都需要经过一段时间的交流与评估,如果觉得不行了才进入Foreclosure的程序。进入这个程序,还要准备所有的文件,现在就是正在做,整个过程要几个月的时间,它的时间比住宅要长一点。不论是新的物业还是旧的物业,都同样可能存在着问题。新的呢,在一两年前建造的时候,成本本来就已经很高了,那个地方在建造的时候在Neighborhood 里面觉得是收入很高的,但是在经济环境整体变迁的时候,人们的购买力没有那么强了,问题就会出现。现在这种新的开发商很多,有的只有建造一半,有的只有建了第一期,第二期就没有办法继续开工,甚至利息一直在增加,销售又销售不出去,那就要让银行放手去Foreclosure,但是目前市场上出现的不是很多。

自用型的中小投资物业 现在是好机会

如果有能力买,现在商业地产的投资机会非常好。因为目前的形势下,物业价值都被低估了,一定要有现款,贷款比较难。现在大家都是缺现金,所以现在是“现金为王”,有现金就可以谈得很好的deal。但是一定要懂。目前Apartment投资的机会尤其好。公寓虽然是住宅,但是超过四层,有8个单位以上,也属于商业房地产。因为一开始很多投资者投资公寓,在整体经济情况好的时候,用很多贷款买了很多。租金总收入是贷款的75%的时候可以打平,再低于此就没有现金流了,很多投资者支撑不下去就进入了法拍程序。很多公寓的投资首期款是20%,到目前剩下50%、60%,因此到政府或者银行手上之后,按照50%贱卖,很便宜,甚至会30%-50%来销售,机会很好 。这种投资也是要有现金才好操作。


蔡雅美女士


主讲嘉宾:蔡雅美 (亚特兰大国际不动产公司负责人,近30年亚特兰大房地产经验)

统计数字上的商业空置不能反映实际状况

很多媒体上讲的空屋率不能反映实际商业地产的空置,因为很多私人shopping centre的房东不敢让房客走,因为那会直接带来整个商业中心的萧条,但是这种情况是收不到房租的。因此对于统计数字上的空置率要打一些折扣。很多房东都不愿意讨论这种事情,眼下整体不景气,为了不让购物中心萧条,不能让消费者看到出租率不到50%,因此养房客是很多shopping centre很无奈的做法;另一方面,shopping centre中的小生意人,普遍要求降租。那很多业主就要求举证:以前做多少生意,现在多少生意,因此相应降租多少。很多人要求提供保税数字,但是保税不一定符合现实,本来就是保税很少,今年报的也不能更少。像洗衣店的水费可以看出来,但不一定都有这样的硬指标。有的干脆就是直接要求别人降多少就给我降多少。降租10%、25%、还有50%的,房东们都很头疼。因此虽然统计数字上未必有这样严重的情况,但是房东的收入大大缩水。

商业地产还是有机会 要看地段和租客

因此,Shoping centor 就要很小心。一定要认真考察。首先当然是看地段,好的地段就是附近居民购买力比较高。从城区到北面,好的地段有Emery大学附近、Buckhead、Sandy Spring、Alpharetta都是经得起考验。东北部Buford就盖得太多,在人口未上来之前比较停滞。Duluth和Suwanee就是看具体情况了。除了地段之外,因为有上述情况的存在,所以一定要仔细观察。我最近有个客户,看好一个shopping centre现在已经被银行收购了,地段非常好,一共十个租户,因为我告诉她要仔细考察,所以她没有贸然下手,果然过一段时间,有3个租客就被赶走了。因为购物中心现在是银行的,银行不会管很多,不行了就会赶走,私人的业主就会留下他们。

看租客是眼下最重要的。比如麦当劳,别人受到不景气影响收入都在下降,但是麦当劳反而业绩上升,因为大家节约开支,都去吃麦当劳了。麦当劳的股票也表现的是一枝独秀。因为找大企业做租客,可以通过它的股票看它的状况。这也提示我们,生活必需品类型的、物美价廉的经济型租客,是当下的上上之选。当然,找大的公司、成长性比较好的企业也可以是选择条件。


魏一鸣先生


主讲嘉宾:魏一鸣 (资深商业地产专家,亚特兰大第一位华人CCIM,终身百万经纪俱乐部会员)

不建议投资零售 而是投资仓库

我们一般讲的商业地产包括零售物业、办公物业、仓库和公寓,对投资者而言,据统计,2008年亚特兰大在TOP10中占两个,一个是仓库,非常有潜力。因为亚特兰大是枢纽中心,交通量非常大。亚特兰大有美国最大规模的飞机场,乔治亚州有两个港口一个是Savannah,一个是Brunswick。亚特兰大的工业在2008年仅次于洛杉矶和休斯顿。作为投资者,零售物业坦白讲,已经建设过量,尤其我们有些同胞刚刚过来,买一亩地他就去盖一个shopping center,一亩地就可以盖一万尺啦,类似这种情况导致空屋很多,都是开发过度。之前高价买的Shopping centre,现在因为经济不景气,也都影响到了,出租率就大大降低,现在从商业管理的经纪人那里普遍反应要求降租,否则他们确实很难度过难关。确实,如果要让大家都活下去,房东才能活下去,房东就要牺牲一点。养鸡就要先让鸡生蛋,如果鸡都没有了,也就没有蛋的收益。现在的零售物业就是这样的问题。

不景气的经济环境下 医疗办公物业是投资方向

现在什么物业收益最稳定呢?现在是Medical Office。这是从两个方向上讲:第一个,这个Medical Building上住的都是医生啦,或者是医疗相关产业的生意,基本上讲,你景气不景气与你生病不生病,没有直接关系。你生病了,还是要去看医生,这个是必须的花费。也许像换牙,现在不换以后换,这个多少会有影响。但是你不可能不景气就不生病;另外一个,从管理的角度上讲,管理便捷。因为你的租客都是医生,他们都是有一定的level在里面,所以收租金的时候,不会有那些麻烦,他的收入很稳定的时候,他就会准时交租金。所以在不景气的时候,这个可以作为投资的方向。
(http://www.dajiyuan.com)

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