美國房租上漲：租房還是買房？

【大紀元2011年07月11日訊】（大紀元記者蕭惠文編譯）隨著近幾年新建的公寓和出租房的減少，公寓樓供應緊縮、空置率下降，美國房屋市場已悄然由租戶市場轉向房東市場，業主利用越來越供不應求的市場優勢來推動房租上漲。租戶曾因自己置身於「過山車」式的的房屋市場的狂濤之外而沾沾自喜，如今卻難免成為新一輪市場調整的受害者。此時，他們應選擇租房還是買房？

現在正開始了一波過去的屋主和其他租戶為這有限的公寓而爭奪的競爭潮，這些促使房東提高房租的條件突然間成熟。

一名24歲的包機駕駛員梅塔力卡（Stephan Metelica），在芝加哥的林肯公園附近與朋友合租了一套兩居室的公寓。兩人分攤1,525美元的月租，但這個月當他們與房東續簽租約時，房東突然要求月租增加5%，達到1,600美元/月，這讓他們非常吃驚。

梅塔力卡說服了房東不漲租，並設定新租金上限為1,550美元/月。室友和房東就新租金率達成口頭協議，並且即將簽新租約。專家説，像這種情況今年幾乎是個例外，但隨著房租進一步上漲，就不是能憑個人能力能把價錢談下來的了。

哈佛聯合住房研究中心主任赫伯特（Chris Herbert）説，去年租戶市場悄然轉向房東市場。公寓樓供應緊縮、空置率下降，因而房東提高租金底氣十足。在加州，如果房東打算提高房租超過10%，必須提前60天書面通知租戶。在一些市場，我們多次看到這類通知。當然，所有的租賃市場都帶有地方性的，比如，舊金山租金上漲幅度比較大，而在南加州租金變化不大。

哈佛研究中心最近公布的國民住房報告説，租房及購房成本的上漲迫使各個收入階層的美國人不得不拿出收入的較大部分用於住房。截至2009年，1900多萬美國家庭（包括1000多萬的租房家庭）用於住房的支出占其收入的一半以上。在過去10年裡，尤其是年收入在4.5萬美元－6萬美元間的美國家庭因住房成本增加面臨的負擔更重。

德州MPF研究公司副總裁威利特（Greg Willett）説，在全國範圍內，預計今年房租上漲5%，明年再上漲5%。這種趨勢預計要持續到2013年才能緩和下來，那時新建公寓房的供應量增加了，住房市場穩定下來，足以吸引新的買家。沒有人希望租金上漲，但對租房者而言，這往往是生活中的現實。但即使當前的房租上漲，但也達不到2007年和2008年創下的高點。

威利特説，一般來說，租金每年上漲對消費者而言是正常的。但是，關鍵是上漲的幅度是否超出租戶心中的底限。看看上漲了多少，然後決定是否租金每上漲一次都要搬一次家。如果你正在租房，並且剛剛續租了12個月，在局勢穩定之前你可能要多經歷一輪租金上漲。

考慮到政府資助的抵押貸款買家房利美和房地美面臨著潛在的改革，將收緊借貸標準，一些專家認為，雖然市場上仍然有大量待售房屋供應，但租戶可能還是很多年都不會考慮買房，尤其是那些年輕的新租戶。

根據美國房地產協會提供的數據，多數首次購房者都是30歲出頭，今年24歲的租房者梅塔力卡説，他至少在29歲之前不會考慮買房。這意味著他和其他這個年齡的年輕人在買房之前可能都要承受租金上漲。

《今日美國》曾經指出，美國各地約有1,100萬個屋主已經「沉水」了，他們所欠抵押貸款餘額超過目前的房價。例如住在拉斯維加斯市的梅黎特（Scott Merritt），在2006年投入38.5萬美元買下現居房子。根據最近周圍的售價，現在僅值18萬美元，而整個拉斯維加斯的房價還在下滑，覺得房市沉淪不見底，他們不知是否應該繼續支付所欠的抵押貸款。

房東談論市場時都認為已迎來了房東市場的春天。全國公寓運營商最近幾周紛紛上調2011年租金預計的漲幅，理由是強勁的市場是允許租金高於平均的漲幅的。在十個州和華盛頓DC擁有187套公寓樓的艾芙隆海灣（Avalonbay）社區最近説，預計今年月租上漲5%－5.75%，高於原估計的漲幅4%－5.5%。

主要在沿海城市擁有房產的埃塞克斯（Essex）財產信托公司，總裁史卓爾（Michael Schall）認為，預計待售住房要到2013年才能得以恢複。我們確信公寓供需平衡正朝着嚮住房短缺方嚮發展，因而租金和入住率都將同時改善。在整個公司的投資組合中，北加州和西雅圖市場領先於南加州市場，入住和復甦都好於其他地區。

在紐約、波士頓、鳳凰城等主要市場擁有440套公寓樓的芝加哥住宅資產公司報告預計凈經營收入（包括租金收入）今年從5%上漲到7.5%。

網上公寓公司Apartments.com發言人克圖拉（Tammy Kotula），敦促租戶與房東談判，或者他們租戶已經租了一段時間，要求房東允許租戶鎖定一個低租金下租賃多年，儘量來爭取自己的權益。