第七章 簡單就好

E先生和F小姐這對夫妻住在一個很好的社區裡，E先生的工作足以負擔所有家計。所以，F小姐可以安心在家帶小孩。他們於1998年貸款買了這個房子，並分別於2001年及2004年辦理貸款再融資，每次都是將原有的固定利率轉為另一個較 低的固定利率。他們只要有多餘的錢就會先還款，因此，預計會提早十五年還清貸款。E先生很理性，只在需要的時候才辦理再融資，不輕易受到低浮動利率的引 誘。信貸風暴時，有些鄰居的房子遭到拍賣，也有些每天在水深火熱中擔心無法還款，這些都與E先生無關，且他也沒有因為房價狂跌而產生恐慌，依舊按時償還貸 款，安穩的過生活。

　　E先生為什麽能安全度過信貸風暴呢？只因為他們夫妻倆覺得「簡單就好」，不盲目再融資，需要的時候才貸款，秉持這個信念，他們夫妻現在自由地過著屬於他們的生活。

　　貸款內容及收費項目錯綜複雜，讓人一個頭兩個大，所以，我們必需了解如何選擇才能找到合理且適合您的貸款。貸款不屬於定價商品，每一份貸款方案的內容不同，我們無法單就每個月還款金額進行比較。每個月還款金額低的方案，其內容可能暗藏更高的費用，最後的總成本反而高於其他方案。不懂貸款的我們，太專注於比較價格，容易忽略該方案的價值所在，這是為什麽許多人選擇了不適當貸款方案的理由之一，尤其辦理貸款處處是陷阱，因為我們貸款知識不足，授信業者便藉機利用人性的弱點，以初期低利率吸引我們，然後再一步步淘空我們的口袋。不管貸款內容如何艱澀難懂，想想我們多麼辛苦賺的錢，我們最好還是補足貸款相關知識，避免受騙。

　　錢到底花在哪裡?

　　再次提醒您，選擇任何貸款方案時，千萬不要以每個月還款金額進行比較，要確實了解整體方案內容，通常每個月還款金額越低，其風險越高。了解方案內容是指，要清楚知道還款金額、到期日、利率、以及利率會如何調整。市面上有很多房貸產品，不論內容如何變動，每個月要繳交的費用就是本金及利息，本金是我們借貸的金額平均分攤到貸款年數，而利率主要分為固定利率和浮動利率。

　　固定利率

　　固定利率顧名思義就是整個貸款期的利率是固定的，其貸款期可分為15、20、25、30或40年。貸款期短，可以取得更優惠的房貸方案，但是每個月的還款金額比較高。

　　浮動利率

　　浮動利率會依照利率指標變動而調整，下列名詞與浮動利率房貸息息相關。

　　　　 ‧期初利率：貸款開始初期使用的利率，通常為了吸引客源，此利率會比較低。

　　　　 ‧指標利率:過了初期利率的優惠期，授信業者會依據指標利率調整浮動利率，浮動利率就是指標利率加上利差。

　　　　 ‧利差:放款機構的手續費。

　　　　 ‧利率調整期:利率多久會調整。

　　　　 ‧利率調整限額:每一次利率調整時，利率最高及最低可調整的範圍。

　　　　 ‧利率終身調整限額:整個貸款期，利率最高可調整的限額。

　　混合型浮動利率房貸

　 　最常見的浮動利率房貸形式是混合型浮動利率房貸，這類型的貸款前幾年為固定利率，爾後轉為浮動利率。通常是第一年，前三年以及前五年為固定利率，也有前 七年或前十年是固定利率，之後才變為浮動利率，比較常以1/1ARMs、3/1ARMs、5/1ARMs、7/1ARMs、10/1ARMs的方式表示， 前面的數字就表示固定利率的年數。固定利率的年數越短，其利率會越低，例如：3/1ARMs的固定利率會比5/1ARMs低。

　　寬限期浮動利率房貸

　 　這類型的浮動利率房貸和上述房貸一樣，前幾年都是固定利率，之後才會調整成浮動利率，但是在固定利率期間（也就是所謂的寬限期）不需還本金，只需要支付 利息。假設寬限期五年，前五年只要付利息，所以本金會平均分攤至其他二十五年。所以，過了寬限期，每個月的還款金額會比較高。

　　就以上固定利率與浮動利率的解釋，您覺不覺得固定利率比較易懂也比較簡單化？在這裡，簡單化的意思是指，我們能清楚了解內容，並能妥善運用。若選擇固定利率，利率上升時，我們不受影響，利率下滑時，我們還可以選擇轉換至低的固定利率。選擇固定利率房貸還有一個好處，因為利率是固定的，假若您償還額外的本金，您至少會確實知道自己可以省下多少利息，但是，如果是浮動利率，一般人根本無法計算可以省下多少。

　　一開始選擇利率時，因為浮動利率的初期利率比固定利率低，大多數人因而會偏向浮動利率，浮動利率一旦開始調整，是否還會那麼優惠呢？其實，就連授信業者也無法預測利率會如何變動，所以，選擇浮動利率承受的心理壓力會比較大。

　 　每個月還款金額的多寡會影響我們的購物行為，還款金額低時，手中會有多餘的錢，許多人並未將這筆錢存下來，反而花光光，以致於日後利率調漲或開始還本金 時，沒有錢可以還，為了還錢，還另外再辦理借貸，這是惡性循環。就算您選對了貸款方案，但是不好好管理資金，最後還是會掉入深淵，一貸再貸，最終還有可能 失去房子。

　　或許我們該學學E先生夫妻，將房貸簡單化處理，選擇我們懂的方案，存下辛苦賺的錢，不隨意辦理再融資，除了定期還款，有多餘的錢也提早還款，讓我們提早擺脫房貸。

　　貽達貸款

　　5008 Buford Hwy #C

　　Chamblee, GA 30341

　　陳貽達（678）860-8788 ◇