【大紀元2013年08月16日訊】《真實的江澤民》第七章 江澤民的GDP
第六節 房產GDP
在政府的過分強調GDP增長指引下，地方政府政績考核的GDP權重過大，使得地方政府把精力和資源都放在經濟數字增長上。而推動經濟增長一直也是粗放式的「投資」推動型增長模式。大規模的投資需要政府擁有大量的可支配財力。於是，推動房地產繁榮成了「一石數鳥」的最佳工具，既使得地方政府通過賣地獲得源源不斷簡單易得的資金，同時房地產行業帶動鋼鐵、建材、水泥、建築施工等基礎產業，拉動家裝、傢俱、家用電器消費等消費型產業發展，大面積地解決就業需求。1994年分稅制實施後，地方政府的財政收入驟減，批租出讓地皮的收入又成為地方政府的一大財源。
在這其中，國有銀行的利益也捆綁在一起。地產開放商從當地政府批租土地，從銀行獲得貸款，三者形成了以土地和房產價格為中心的鐵三角。地價和房價只能升不能降，是因為三者利益均在其中。其結果是地方政府操縱炒地皮，把土地價格越炒越高，開發商房屋開發成本越來越高，百姓房價預期越來越高，最後導致房地產演變成為多重利益捆綁在一起，中央政府歷時兩年層層加碼的「史上最嚴厲」調控政策仍難見實效的社會問題。
房價超出民眾的承受能力
如此之高的房價已經遠遠超出普通民眾的承受能力。中國社科院和北京工業大學聯合發佈《2010年北京社會建設分析報告》，該報告顯示，2008年北京城鎮居民人均可支配收入24.725元，戶均可支配收入每年為64,285元，以一般家庭每戶住宅面積90平方米計算，2009年11月北京住房的平均價格為17,810元/平方米，需要支付160萬元，相當於一般家庭25年的可支配收入，也就是說北京普通家庭需25年收入才能買套房。可見房價之高。
到了2011年，北京、上海的平均房價更高達兩萬元/平方米（350美元/平方英尺），上海內環線以內房價自2010年已達到五萬元/平方米（875美元/平方英尺），北京高端住宅市場（成交價在4萬元/平米以上房屋）2012年第1季度平均售價也直逼五萬元/平方米（875美元/平方英尺）。上海、北京的「白領」年均收入為五萬，對他們來說，這房價是「可望而不可即」了。
對此，網上有帖云：
「最近，國家某部公佈了一項統計數據，告訴人們：你要不是三大式人物（大款，大官，大腕）而想在北京買套100平方米總價300萬的房，社會階層所付出的代價請看：
1農民：種三畝地每畝純收入400元的話要從唐朝開始至今才能湊齊（還不能有災年）；
2工人：每月工資1,500元需從鴉片戰爭上班至今（雙休日不能休）；
3白領：年薪6萬，需從1960年上班就拿這麼多錢至今不吃不喝（取消法定假日）；
4搶劫犯：連續作案2,500次（必須事主是白領）約30年。
5妓女：連續接客10,000次，以每天都接一次客，需備戰10,000天，從18歲起按此頻率接客到46歲（中間還不能來例假)。
以上還不算裝修、傢俱、家電等等費用。」
目前國際上衡量房價高低通用「房屋收入比」這一指標，房價和家庭年收入之比。公認的合理「房屋收入比」區間是3～6倍。低於3倍，住房供不應求；高於6倍，超出了城鎮居民的經濟承受能力。當前中國幾乎所有城市的房價收入比都超過了10倍，特別是一線城市大多都超過了20倍。如此之高的房價必然不能長久持續。一旦房價下跌，則將造成與之相關的所有資金鏈條的斷裂，引發經濟危機。
「鬼城」現象
無度的發展房地產業的一個直接結果是「鬼城」現象（英文稱為「GhostTown」），即大批量開發的房地產、但因乏人購買而導致大批房屋空置的新區。英國BBC於2012年三月的一篇報導將內蒙古的鄂爾多斯市稱為中國最大的「鬼城」。20年前內蒙出現淘「煤」熱（內蒙古地下擁有大量的煤炭）。鄂爾多斯是個相對富裕的采煤中心，人口有150萬。眾多的淘「煤」者湧入鄂爾多斯市，出現了采煤業迅速的發展，當地農民賣地致富，政府財政收入激增。於是政府做出了大膽的決定：大筆一揮，在鄂爾多斯市康巴甚區興建容納一百萬居民居住的新城區，包括辦公大樓、行政中心、博物館、劇院、運動場、高層住宅樓，還有中產階級式的複式公寓和別墅。新城五年就建成了，但卻缺人購買、入住。時至今日，新城目前僅有人口2.86萬，仍是一座空無人煙的「鬼城」。BBC感慨：「如果你想在中國找到一個房地產泡沫已經破滅的地方，請到鄂爾多斯。」【11】
就是在中國的大城市中，「鬼城」也已出現。位於天津寶坻區的京津新城是一座由開發商打造的「新城」。作為亞洲地區最大的別墅區，這裡在短短幾年時間聳立起了五星級酒店、溫泉城、商業街和高爾夫球場，以及在荒野上建起的數千棟歐式別墅，面積相當於33個天安門廣場。但這個最初為50萬人居住、生活、娛樂而設計的新城如今正上演著淒涼的空城計。
《環球企業家》雜誌報導，國家電網公司2010年在全國660個城市的調查顯示，有高達6,540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住，也動搖著整個中國房地產市場的根基。「在香港住房空置率達到10%，人們就感到天要塌下來，而中國北京CBD的空置率高達30%，人們還在建新的公寓大樓。」中原地產華北區董事總經理李文傑感歎說。經濟學家謝國忠認為中國商品房的空置率約為25%至30%，至少比正常市場情況高出1倍。他將這些空置房視為投機庫存，其價值可能佔中國GDP的15%。【12】
炒房
因為房地產價格不斷攀昇，炒房的利潤已大大高於其它行業。涉足房地產業的已經涉及大量民營和國企。
對於民企而言，涉入炒房更是由這個有中國特色的經濟模式而產生的一種必然。
由於大型國有企業以壟斷的方式控制了幾乎所有的製造業、資源業等高端產業，同時國有企業得到極大的政策優惠，包括極低的融資成本，民營企業根本無法進入這些行業，而只能從事相對下游的小規模生產和流通領域。但即便從事小規模的實體生產也有眾多的艱難，首先是融資成本高，融資渠道少；其次是中小企業稅負重；再次是由於資金少，研發創新的資源不足。如果遇上近幾年歐美金融危機，國際市場需求不足，中小民營企業可謂舉步維艱。民企與其艱難的做實體，不如做如房地產等投機和投資賺錢多、賺錢快，大量企業將從實業平台取得的資本投向非實體經濟領域；大量民間資本由此游離實體經濟，變成炒資產的「游資」和「熱錢」。
由實體經濟貧血造成的產業「空心化」正逐步成為影響經濟可持續發展的重大潛在風險。最近幾年提出的「產業空心化」便是由此而來。《經濟參考報》2012年03月11日報導，浙江省大部份大型民營企業的資本配比基本實現「三三制」，即主業、房地產、金融證券投資三分天下，而且後兩塊投資比例越來越高，而且收益可觀，進一步限制了民間資本對主業的投資。據浙江省工商聯對全省民間投資情況調查發現，從2009年以來，浙江民間資本的固定資產投資遠遠落後於國有資本，2009年全年，全省限額以上固定資產投資中，國有及國有控股投資增長25.6%，民間投資只增長13.7%，其中以民營企業為主的製造業投資僅增長7.4%。「而且，房地產投資占總的民間投資35%以上，這意味著民間投資增長部份主要來源於房地產業。」
經濟空心化的危機
中國政府並非沒有看到實體經濟空心化的危險。2012年1月6日至7日全國金融工作會議在北京舉行。國務院總理溫家寶出席會議要求金融部門做到五個「堅持」，確保資金投向實體經濟，防止出現產業空心化現象。但是中共集權的經濟體制決定了國營企業一手遮天，民營企業無路可走，民營資本流入金融投資部門實屬必然。如果中共給於民營企業更多的生存空間，甚至讓其能平起平坐的國營企業競爭，效率低下的國企必將敗下陣來，那時中共將失去對經濟命脈的控制，也就將失去執政的意義。
更為嚴重的是，許多國營企業也「不務正業」，利用優惠的融資條件涉足房產金融行業，使得實體經濟空心化的危機更為深重。
家電行業的龍頭企業格力、美的、海爾的2009年淨利潤，分別為29.13億元、18.9億元和11.49億元，而龍頭房企的年度淨利潤，幾乎是家電龍頭的一倍以上。也正是這個蛋糕的誘惑，靠家電起家的這些企業開始大批量地進軍地產行業。
2009年6月，中化旗下的地產企業——中化方興以40.6億元的天價拿下北京廣渠路15號地塊後，央企以及地方國企背景的房地產開發企業紛紛加入搶地陣營，地價被迅速推高，地王接連出現。《第一財經日報》2010年1月11日報導，中國指數研究院公佈的報告顯示，2009年總價和單價「地王」前10名中，國有企業各佔8席。國企在房地產業的擴張，被民營地產商稱為「黨進民退」，除了一些主業包括房地產業務的國企加大投資外，一些原本極少涉足房地產的國企也開始進軍房地產市場。2010年初，國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)，特別提出，國有資產監管部門要進一步規範國有大企業的房地產投資行為。
許多國際友人來中國，往往驚詫於中國近二十年來的外表的巨變。高樓大廈們以搭積木般的速度在大城市鱗次櫛比的聳立起來。在讚歎之餘，許多人很少再深究中國的變化除了這些積木般的高樓大廈們之外還有甚麼。事實是，中國的經濟成果很大程度上就是表面看到的這些了。而作為一個十三億人口的大國，只是有一大堆建築是遠遠不夠的。但是近二十年來，中國沒有產生像日本、韓國等國騰飛時出現的可以與國際製造業鉅子匹敵的諸多品牌：本田、豐田、鈴木、日產、三菱、富士、柯尼卡、索尼、JVC、松下、東芝、奧林巴斯、JVC、尼桑、卡西歐、三星、LG、KIA……相反的，由於實體行業被巨型國有企業壟斷後，空有規模卻沒有效益。與此同時，房地產業——這個製造GDP的捷徑卻空前龐大起來。高房價搾取了廣大民眾一年到頭辛辛苦苦賺來的大部份收入，高利潤吸引了大量的政府和民間的資金。地方政府、房產商們和諸多利益集團為了自己的利益不斷的把房價抬高的遠遠脫離了實際，同時使得實體經濟趨於萎縮，把中國的經濟變成了空心巨大的泡沫，這是一味追求高速經濟增長以維護其統治的中共不願看到的，也是無法避免的。
（節選自《真實的江澤民》第七章；作者：《真實的江澤民》聯合寫作組）
（責任編輯：肖笙）
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