第十一章 買了房子，之後呢？

陳貽達

　　有了房子，辦了貸款，一般人有兩種處理方式，一種是利用槓桿原理，讓房屋淨值提高，使自己有更多資金流動，另一種是趕快還清貸款。兩種選擇都有好處，可按個人當時的情況選擇，例如，年齡、是否快退休、是否有其他債務、是否有小孩要養…等等。我個人認為第二種方式比較好，因為無債一身輕。

　　房屋保險

　　任何意外都可能使借款人違約，大多數的銀行因此都會要求借款人保房屋險，並於每半年確認一次保險是否還有效。不要認為保險純粹保障銀行的權益，保房屋險也是在保護自己的財產。保費每年會調整一次，所以我們應該每年重新詢價。有些保險公司可能為了爭取客戶，而提供優惠的保費。

　　未來

　　近年來什麼都漲，房屋開銷當然也漲，5至10年後的未來一定也會漲。到底會漲多少呢？我們可以參考過去十年的數據，預估未來十年的漲幅，並計算我們的收入是否可以負擔增漲後的支出。建議各位可以以每年5%的漲幅計算。

　　看不見的省錢方式

　　如果沒有特意挖掘，有很多省錢方式是我們不知道的，例如稅額減免，不同州或城市可省錢的方式不同。可以向各地的稅務單位查詢，說不定會有意想不到的驚喜。

　　維護房子的優良狀況

　　統計顯示，一般人看房子最在意廚房和臥室的感覺，以及院子是否整潔。賣房子時，可以特別注意這幾個地方。不過如果因為想賣房子，而進行廚房整修，要先有心理準備，因為投資報酬會不如預期那麼好。花了五萬元整修廚房，不代表房子就會增值五萬，有可能一點增值都沒有，只是加深了買方好的印象而已。

　　換房

　　房子住了幾年後，難免有想換房的念頭。有些人在買新房子之前，要先賣掉現有的房子，才有足夠的資金。建議各位先想清楚下列問題，確認是否真的需要換房。

　　 想搬到哪裡呢？

　　 買新房子的預算是多少呢？

　　 預計什麼時候換呢？

　　 是否問過仲介，現有房子的市值是多少呢？

　　 大約需要準備多少錢買新房子？

　　為什麼要辦理再融資呢？

　　許多人辦理再融資只為了還清現有的貸款，可是再融資的成本比較高，所以如果沒有更好的理由，例如以下的原因，那就不要辦理再融資較好。

　　 降低房貸利率。

　　 縮短貸款期。

　　 減少每個月的還款金額。

　　 整合貸款及債務。

　　 將浮動利率換成固定利率。

　　 還清部分本金。

　　

　　再融資申請的資格越來越嚴苛。現在沒人居住的房子，不容易申請再融資。銀行也會考量下列原因而駁回再融資申請。

　　 想避免違約拍賣抵押房屋。

　　 申請人拖欠還款的紀錄。

　　 支付給第三方的費用過高。

　　 就是不想借。

　　如果真的要辦理再融資，就盡量縮短貸款期。假設Ａ先生已經有了一個三十年的房貸，繳了三年之後，辦理了再融資降低利率，這時，如果A先生還是選擇了一個三十年期的房貸，那麼之前繳交的三年房貸就白白損失了。另外，因為兩次都要付交易完成費，費用的總合，以長遠來計算，非常不划算。

　　美國人的夢就是擁有房子。有了房子後，各位現在應該知道，該如何好好照顧它才會是一個美夢，而不是一個惡夢。

　　貽達貸款

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　　　　Chamblee, GA 30341

　　　　陳貽達（678）860-8788。◇