文|李秉信
修建房屋不能隨心所欲
在準備房屋出售時，許多業主會想到把物業好好的整修，再掛牌上市，以圖賣個好價錢。更有許多買主，在物業成交以後，依照自己的期待，像畫家一樣隨心所欲的發揮，這裡蓋間房，那裡加個衛生間。但是在實務上，絕大部份屋主對於整修知識是有限的。常常自以為是，按照自已的喜好，僱用工人就逕行開工。筆者就有個客戶，在安那罕市買個有大片地的小房子，因為價錢買得很便宜，就期待在現址上多蓋些房間。交屋以後，馬上僱用工人，有模有樣的在後院蓋起獨立後屋。對於有執照的建商而言，每日都同房屋打交道，多少也知道房屋維修或改建時，哪些項目需要向市府或郡政府申領維修許可證，哪些不需要。逕行開工這樣的作法是有風險性的，常常會招致鄰居的檢舉，市政府建管單位登門下令停工。若在檢察之後，發現結構不合建築法規，更會導致勒令拆除的下場。
建築法規：安全放首位
建築的法規多如年毛，但是萬變不離其本，建築法規最重要的精神，就是在於安全上的考量。筆者將下面將一些基本的項目，與大家分享。由於居住的城市、地區不同，不敢說各地政府的條例完全相同，只供參考，最穩當的方法，仍然是抽身前住當地的房屋部門(Home Inspection Dept)去了解具體做法。簡單的判斷準則是，所有水電、煤氣、排污等改動，都需要申領維修許可證。不要以為自己懂一點水電，就可以自己搞一搞，但凡要移位改道，必須經市政府許可證批核部門許可才屬合法，並要所屬部門(房屋、水電或排污部)派員檢驗合格才算通過。就拿水管的規格來說，主水管的尺寸要求就和分水管不同，更徨論主排水管和分排水管的尺寸，更是天差地別。這樣在尺寸上的差距，會影響到安全上的考量。這樣的知識，也只有執照建商才能充份掌握。
業主維修許可 空子不好鑽
有些屋主知道，僱用有執照建商加建和改建，費用是很高的。業主為了節省成本，知道市政府建築條例中，可以讓屋主申請業主房屋維修許可證(Owner Permit)，但規定必須是業主自己做，才屬合法。如業主自己申請業主房屋維修許可證，卻私下僱請無牌人士去做，一旦查出，實屬違法。有一個例子，一位屋主自行申請許可證改造地基，但私下聘請一位無牌工頭，帶幾位廉價勞工做挖泥搬運、灌漿紮鐵等工程，結果一位勞工駕駛鏟泥車倒退，不小心撞到隔壁鄰居的磚牆，車毀牆倒，工人也受了傷。由於勞工沒有保險，沒有身分，而所租用的鏟泥車公司，也有合約明文不會負責，鄰居當然就矛頭直指這位房主，法庭最後判定房主有不可推卸的責任，並且必須賠償受傷勞工醫葯費。屋主本是為了想省錢，以為申請業主房屋維修許可證，就可半懂不懂的完成工程。殊不知這樣的作法風險很大，中間發生不可預期的差錯，結果輸了官司還要罰錢。
門窗安裝 法規要求多
最近在市面上，有許多節能門窗產品陸續上市。許多屋主覺得產品這麼好，又可以節省電費，便自己去工廠訂了產品，僱用沒有執照的工人直接安裝。但是有許多業主不知道，更換向外門窗需要業主房屋維修許可證。尤其最近兩年通過的建築法規，都要求每個臥房都須裝設有符合逃生規定尺寸的大窗戶。如果裝設鐵窗，必須要有能從內打開的特殊裝置。一般而言，業主要更換大門或窗戶的工程，都會僱請門窗公司去做，因為門窗公司本身他們有合法執照，而且有申請許可證，所以業主應該放心。就算有工程承包商接下工程，多半會向專業的門窗公司訂購和安裝，而一般裝修人員只做善後的收尾工作，門窗的安全責任仍然是由門窗公司負責。所以這是個很重要的觀念，業主在從事裝修時，不能純粹只是由價錢便宜考量，更要顧慮到符合法規及合法性。否則被人舉報須要拆除，從新安裝的過程耗力傷神，如同經歷了場惡夢。
房頂瓦片更換需要許可證
在裝修的各種項目中，業主必須知道，房頂瓦面更換一定要許可證。一般而言，瓦面的壽命約在十五年以內。也就是說，在更換屋頂的十五年以後，房子就會有漏水的可能。在裝修工程的領域中，瓦面更換是一件危險但重要的工程，除了專業外，安全施工也是一件非常重要的事，因為這是個須要爬高的工作，而且也需要專業的執照和技術。一般人要小心，即使只是更換一、兩塊受損的瓦片，也必需要有牌照和經驗的師傅去做。
另外一個要爬高的工作是外牆油漆，一般而言不需要許可證。如果樓層不高，不論是裡牆和外牆的油漆，一般都不需要領取許可證。但這只是針對單幢、兩層以下的房屋而言，如果超過兩層或更高的房屋，當然要聘請專業的油漆公司，有許可證情況下，還要建築棚架才能進行。在實務上，也曾發生過，業主為省錢，僱用沒有執照和保險的工人，油漆二樓外牆時，意外墮地身亡的事故，而造成屋主巨額的賠償責任。
建築圍牆，何時需申領許可？
另外一個華人喜歡耗資的改建工程，就是建築前後花園的圍牆。一般而言如果圍牆高度超過6呎，就需要申領許可證。也就是說在前、後花園的周圍加欄竿，原則上低於6英呎，是不需要向市府申領許可證。
但如果前花園圍築欄竿，又貼近公共行人道少過1英呎的，就需要向政府的另一個部門(Engineering Dept)路政工程部提交申請，要求他們派人前來視察，看看打算安裝的欄竿，是否傷害到緊貼在行人路邊的地下管道，因為往往要鋪設欄竿時，地基部份需要挖深和灌水泥。另外超過6呎以上的欄竿或欄板，就必需要獲批准才能興建。
此外，加建階梯或小徑由行人道通住房屋，原則上，只要離開房屋，不直接影響房屋，無需申請許可證。因為通過房前、房後的花園土地，只作為是花園設施的一部份。但如果建造階梯時，就必需依照梯級的正常規格去做，太短、太高、太長都會引致訪客或自己人絆腳而跌傷，是業主必須要留意的。
車庫改建注意事項
最近建築市場上的裝修工程，一窩蜂的傾向加建車房。不論是單車庫改建成雙車庫，或者是雙車庫改建成三車庫。只要是申請合法的車庫加建，就必需要申請許可證。在車庫改建的設計中，特別講究車輛在進出車庫動線的空間，在法規上有嚴格的尺寸要求。而且需要有執照的設計師，將加建前後的設計圖，呈送給許可證審核部門審閱，看是否設計符合政府各項條例和規定，特別是一經申請，就需要政府三個部門(房屋、水電和排污)，分兩次檢驗所有工程，看看每一步驟是否有依標準去做，否則隨時會要屋主拆卸重建。原則上，車庫是絕對禁止安裝煮食爐頭的，即使是洗手盆、廁所等都必需依足獲批核的圖則位置和規格安裝。尤其在某些城市，是嚴禁車庫住人的。
總之在裝修的項目中，凡所有水電、煤氣、排污等改動均需要申領維修許可證。申領許可證，雖然是比較麻煩的事，但為了保証房屋在合格安全的情況下使用，辛苦麻煩一點還是值得的。當申請許可證時，表格上須填寫整個工程估計要花費的費用，在完工批核了以後，政府會寄信來查問：工程花費金額如何，如果你填報的數字不合乎常理，政府會依據常規幫你定價，而這個數字會加到你的房屋的估稅值中，也就是下一年度的地稅自然就增加了。不過如果賣屋時，增值稅卻可以少交些。◇
