美住房自有率降至19年來最低

【大紀元2014年05月07日訊】( 大紀元記者王明編譯報導 )美國人能擁有自己房子的時代顯然結束了。縱使房價飆升和房地產增值，但有一項數據卻是不斷下滑，那就是住房自有率。美國人口普查統計，1995年上次房地產景氣高峰的住房自有率69％以來，今年第1季住房自有率首次跌破65 ％，降至64.8 ％的水平，。

據美國財經媒體報導，美國住宅與都市發展部部長多諾文(Shaun Donovan)表示，能購買自住房屋，一直是美國家庭邁入中產階級的重要途徑之一，這也代表人們在當地生根，開展事業，逐漸積累財富，直到孩子大學畢業。假使有人想買房子，卻無法取得貸款，意味著這個社會出現了問題，我們現在就面臨這個難題。

多諾文目前正在尋求國會議員協助，迅速通過正在審查的住房金融改革的相關法案。多諾文強調該法案涵蓋多重管道，提供廉價房子給承租人。

機構投資者改變房地產市場結構

2013年，房屋銷售量上揚，不過，主要投資者是個人和機構，他們對低價住房的需求相當龐大。房地產最低迷的時候，他們投入所有現金，大舉購入單一家庭的住宅，同時，亦推動了兩位數的價格上漲。目前，市場剩餘的空房有限，無法提供給那些合格，且需靠信用才能購置住房的買家。而且形成前所未見的低價住房供不應求的現象，造成大批首次購房者買不到房子。

標普/Case-Shiller房價指數(S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices) 創立者希勒(Robert Shiller)認為，機構投資者的購房動能使房地產市場進入全新時代。由於機構投資者在單一家庭的住房市場發揮一定作用，已根本改變這個市場的結構。

儘管去年夏天開始，市場瀰漫著抵押貸款利率可能上升的氛圍，根據標房價指數，今年2月份的住房價格上漲約13％。

（編者按：機構投資者（Institutional investors ）是指符合法律法規規定可以投資證券投資基金的註冊登記或經政府有關部門批准設立的機構。）

低價屋房價飆漲 年輕人買屋卻步

報導指出，對首次購房者而言，除了住房價格高不可攀外，更面臨信用標準的嚴格審查及購屋頭期款過高的挑戰，只能望屋卻步。其次，美國成立家庭的趨勢亦呈現衰退的現象。以今年3月底為止之前ㄧ年內的統計，僅423,000戶登記成立家庭，而且絕大多數都是租房居住。正常的情況下，每年應超過100萬個新家庭登記。

經濟學家科爾科(Jed Kolko)認為組織家庭是住房復甦的重大助力。經濟衰退時期，不少年輕人與父母同住，或與室友分租居住，現今住房市場的榮景是否持續，端賴年輕人迅速重新進入市場買房。

科爾科認為，普查數據可能未完全將年輕人就業率回升而產生新成立家庭的數量統計進去。 但是，柯爾認為新承租戶家庭增加並不預示未來的住房自有率會提升。 雖然新承租戶增加是經濟復甦的好現象，也會帶動更多新建案開工，但是諷刺的是，由於房價過高，新承租戶家庭增多反而會導致住房自有率下降。 不過，若從有利市場的面向觀察，這種趨勢將有利於出租房屋的投資者。

分析師表示，今年第1季承租戶家庭增多，達到19年來的最高量，加上租賃房屋供應量偏低，似乎對租金上漲和興建多戶式家庭住宅都有助益。目前房價走勢逐漸趨於穩定，主因是出現ㄧ些新住房供應，以及銷售量低迷（房價上漲幅度仍然遠高過收入）所致，這與抵押貸款利率上升無關。

分析師布表示，房屋價格上漲幅度逐漸減低是ㄧ件好事。因為房價呈兩位數上漲是不可持續的走勢。而且為了吸引租房的家庭放棄租屋，勇敢踏出購買首間房子的腳步，須達到較具競爭力的價位才行。

（責任編輯：宋慧）