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一套房產多個估價 怎麼看?

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【大紀元2015年11月28日訊】(大紀元記者李翔尚加拿大蒙特利爾報導)A先生要賣房,前後經過了2次地產經紀人對房產的評估和1次銀行約定的估價師估價,每次估價不同,這些估價也都與市政估價不同。那麼我們要怎麼看待房產估價呢?估價就沒有準則了嗎?對於估價,您應當了解甚麼?

一套房產 多個估價

在這裡的例子中,A先生不久前在蒙特利爾郊區買了一套價格約60萬元的獨立屋,因為資金有限,需要賣出正在自住的小套平房。很巧這次賣房的也是上次賣給他現有自住房的經紀人Y。因為這層關係,A先生就順便讓Y經紀人給舊房做一個價格評估。同時,A先生在門外打出房屋待售的標識馬上招來了另外的經紀人Z,自動要求服務,A先生於是讓她也報個評估價。Z經紀人報了325,000元,但是Y經紀人只給了285,000元。

儘管A先生喜歡更高的評估價,但是Z經紀人年輕,而Y經紀人年長、更有經驗,而且之前兩次買房打過交道,因此A先生偏向更信任Y經紀人。不過由於報價相差頗大,A先生於是向他們詢問各自評估的理由。

為了驗證自己的估價,Z經紀人從電腦上經紀人銷售網裡提出了周圍剛剛售出的幾套房產,分別與A先生的房產做了住房面積、土地面積、臥室間數、衛浴間、廚房、供暖、建築時間、裝修等對比,得出了大概320,000元的估價。不過,因為房屋室內剛剛完全裝修完畢,屋頂和供暖系統和熱泵等更換剛剛兩三年,會是比較搶手的房,因此多給了5,000元,留了些買家的還價餘地。

而Y經紀人認為,A先生10年前買這套房時的價格是140,000元,現在可以翻一番,再者,A先生必須要將這套房產脫手,以完成新買房的交易。因而只按市政估價之上一些,給了285,000元。

A先生自己分析說,儘管自己也急於將房產出手,但是Y經紀人並沒有考慮到市場的需求動態和住宅已經過全面裝修的因素,按照低估價出手,自己可能會失去部分利益,因而他最終選擇了Z經紀人。

事實證明,Z經紀人認為市場對這一類住房的需求旺盛是對的。這套舊宅最終在還未來得及上網時,就被買家看中了買下,在雙方商討後價格定在318,000元。

買家申請貸款時,銀行派來了物業評估師,最後得出舊房價值是315,000元的結論。買家只能按銀行的估價獲得銀行的最大比例貸款。實際房價並沒高出銀行估價太多,多出的部分買家做了首付處理,房屋最終成交。

不同估價 含意差異大

這個案例中,我們看到了市政評估、經紀人評估、銀行評估與成交價等幾個關於物業價值的用語,讓我們先來看看這些價值有何不同之處。

首先,市政評估主要是用於計算業主繳納的物業稅,每三年更新一次,每個市政的房產評估有效期不同,反應的是上一個評估期中第二年7月1日的房產價值。例如,蒙特利爾市府2014~2016的年度房產評估卷(Assessment Roll),反應的是2012年7月1日的房產價值。拉瓦爾市政府的最新房產評估卷為2013~2015年,反應的是2013年7月1日的房產價值。

這個市政評估(Assessment)適用於在一個管轄區內的所有的已建或者閒置地產,從分析在這個區域內當時的所有成交價格,根據每年的房市變化,並將房產新舊、房產翻新和是否發生交易等因素納入考慮,給予調整這個價格而得出的。新的市政評估公布後也會可能再根據業主提出的反駁意見進行調整。

經紀人的評估價(Broker Opinion of Value,即BPO)是對賣家要出售的房產的一個初步評估。這個評估主要是參考近期市場上同類型的成交價平均得出,不過也存在賣家的意願、經紀人的經驗等影響因素。

成交價是房產買、賣雙方商談後達成協議的交易價格,買方應當支付給賣方的錢。除了雙方的意願,這個價格通常由同一社區的近期成交價格、目前待售房價格、目前房市狀況和買家買房態度等多個因素而決定。

銀行評估(appraisal)主要是出於承擔風險的考慮,比經紀人評估更複雜,通常會聘請獨立估價機構評估房產價值。這個評估報告帶有相關房產的圖、數據和包括內部、外部的檢查細節,帶有能支撐這個估價、近期內售出的、臨近的3套房產的成交價作為參考,還應有關於被評估房產所處社區的設施、現下和將來的發展規劃,以及涉及法律方面等可能影響這項房產的未來價值。估價師有著職業操守,原則上賣家無法對這個估價做出任何影響。

如果銀行估價低於成交價,並不意味著交易不合算,只要是相差不太離譜。以下是幾個潛在的原因:1. 銀行估價偏保守,減低按揭風險,預防在房市下跌、房價縮水時客戶違約,難收回貸款本金。2. 估價師在評估房產時,通常是收集近3個月內幾個同地段中類似的房屋,然後根據這些房屋的特點做出調整,例如是否有空氣交換器,和衛浴間多少等,最後獲得平均價格。如果附近沒有類似房屋成交數據,估價師如果沒有到其他近鄰房屋考察,這樣得出的估價往往也會比較低。3. 估價是基於之前的數據做出的,那麼在房價上漲的時候所得到的估價也會偏低。

賣房經紀估價越高越好?

房價越高對賣家越好,賣方通常都會覺得自己的房產比實際價值更值錢,往往也會希望賣房經紀人給自己房產的估價更高一些。不過,理想往往不如現實,就如業界內流傳的一句話:房產要價過高,等於是幫助其他要價合適的房產成交。

這是因為,在買方市場或者平衡市場下,要價過高可能會導致房產更難脫手;就算是買家願意購買,如果買家資金有限,而銀行為審批貸款而做的房產估價偏保守,買家也很可能在無法獲得貸款的情況下撤銷買房合同。

當然,賣家也不希望房價被低估導致損失。明智的做法是,選擇至少三個熟識當地市場的、手上有當地待售房的經紀人,請他們分別給您估計房價,然後從中判斷。

責任編輯:蔣真

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