聖莫妮卡將公投 提案LV嚴限開發

【大紀元2016年11月03日訊】（大紀元記者張純之編譯報導）聖莫妮卡市一直都被視為洛杉磯的鄰居。數十年來，這個高端海濱城市一直是一些重要政策的先行者，比如房租金控制、自行車分享和許多環保政策等。這次大選也不例外，該市提交了一個關於城市開發的燙手提案。許多城市包括洛杉磯對這個議題都感到很頭疼。

下週，選民將公決一個最嚴格的限制開發提案，提案要求高於32-36英尺的開發項目都要進行公投，這一標準把許多新公寓和康斗及辦公室和零售項目的開發都納入了表決範圍。

據《洛杉磯時報》報導，LV提案（Measure LV）誕生於聖莫妮卡新開發項目爆發之際，許多開發商都想利用新的博覽線和繁忙的市中心。市區規劃者也對綜合開發項目的興趣日增，他們希望能開發適於步行的社區，鼓勵居民騎自行車和使用大眾交通工具，而不是駕車。

70%租房者的擔心

但是，這些開發在聖莫妮卡和其它地區遭遇了激烈的反對。主張限制開發的居民說，他們擔心豪華公寓的開發最終會使該市租戶無法承擔租金，而租房者占到該市居民的70%。他們說，市政廳的規劃過程被人為操縱，青睞那些財大氣粗的開發商，通常他們會許諾提供少量可負擔住房來換取昂貴的大型項目的開發許可。

環境工程師Armen Melkonians說，市場的住房開發動力始終是豪華住房，商業利益主導了一切。

不過，LV提案也允許一些可負擔住房項目、中等收入住房和老年住房項目免於表決。

聖莫妮卡為洛市提供了一個預覽。洛市居民對該議題的爭論更激烈，他們將在明年3月決定是否實施開發限制。

議題雙方似乎都有充分的理由。主張限制開發的一方強調，提案能保留傳統價值，防止小區迅速富人化；而贊成開發的組織則說，該地區需要開發更多住房來解決飆升的租金和住房短缺問題。

城市樣貌變遷中

加大洛分校Luskin公共事務學院副院長Anastasia Loukaitou-Sideris說，許多城市都在和日漸增加的住房密度及住房危機戰鬥。但是，聖莫妮卡的提案太過於嚴格，不利於可負擔住房開發，甚至會影響中產階層住房的開發。他說，沒人說要在住家旁邊建一幢高樓，但是尋找適合高密度開發的地點會更好。

多年來，聖莫妮卡市吸引了大量娛樂業和科技公司，這些公司在過去20年打造出了硅灘（Silicon Beach）。這些都為該市帶來了更多工作機會，和更多車流。

聖莫妮卡市受爭議的開發始於2014年，現在該市有25個綜合住房開發項目和3個待定的旅館項目，如果這些項目建成，整個城市的樣貌都將改變。

議院通過的項目再入公投

該市已經批准一個博覽線附近76.5萬平方英尺的綜合開發項目。官員們希望博覽沿線的公寓會吸引居民使用公共交通而放棄駕車。

但是，反對者徵集了簽名，要求對該開發項目進行公決，並敦促市議會否決該開發計畫。

許多支持限制開發的居民擔心越來越多的高檔住房可能威脅聖莫妮卡市對租戶的保護。雖然房租控制法對租客提供強有力的保護，但反對開發的居民援引了1985年的Ellis法案。該法案允許房東在退出租房市場或打算拆房重建時驅逐租戶。目前還不清楚Ellis法案應用的頻率如何，但《洛杉磯時報》分析說，今年初該市驅逐租客情況有所增長。

該市一位退休消防員說，LV提案給予了居民更大話語權，來決定該市的發展。因為人們已不再信任開發公司會依據居民利益來做決定。

LV提案的批評者說，這可能導致使很多開發陷入停頓，傷及地區經濟。他們還說，建新住房是必要的，可以降低房價。

考慮到公投的高風險，提案反對者籌集了100多萬美元，大部分來自房地產業和建築業。

如果LV提案獲得通過，將會執行20年，期間不能補充或撤銷規定，除非在特殊投票中獲得大多數選民的支持。

聖莫妮卡前市長Nat Trives則說，市民應當信任市議員會完成他們的工作，如果他們不能，就把他們選下去。◇

責任編輯：方平