【大紀元2016年11月09日訊】多倫多Ave Road夾St. Clair Ave的路口南端，有一條名為Cottingham St. 的居民區小路。路的南邊分佈著一串連排屋，這些連排屋的車庫並不和房子相連，它們與房子之間隔了一條胡同。連排屋的街坊鄰居進進出出，都要經過該胡同。因此，在屋主們的地契上，這共用的胡同就被登記在案，作為鄰居們借給彼此的「路權」(Easement)，路權的使用目的被定義為「以便車輛進出」。
2012年，連排屋把頭的一家主人彼得覺得自家房子的面積不夠用，因此大興土木，將自家房子加蓋出三層，並在房子的二層加蓋了陽臺，在一層增加了乘涼的露臺和花壇。這些加蓋的建築物，多在彼得自家地盤，並不妨礙鄰居。但二樓的陽臺伸入了胡同的上方，一樓的露臺更是佔用了共用車道的很大一塊地界。如果按照地契的字面意思，鄰居們有權借路，從彼得家一樓的露臺上來來往往。
彼得的露臺佔用（Encroach）了公共通道，依照地契的描述，這條通道的寬度為12米，而被彼得改建後，通道最窄的路段只剩下了4.4米。
鄰居們不幹了，憑什麼彼得家的如意算盤打得這麼響，卻讓街坊們的公用胡同變得如此狹窄，進出很不爽。于是幾家一合計，向安省高等法院聯名提出申請，要求法官給予通牒 (Declaration)， 宣布彼得佔用了共用通道的建築屬於「非法建築」，這樣，彼得就不得不將建築拆除。
對於此案，不少地産律師大概都會認為，很顯然彼得的行為已經構成 「非法侵入他人領地」（Trespass），鄰居們所請當是勢在必得。
但法官的判決卻讓原告們大跌眼鏡。高等法院的初審法官Stinson將路權的目的作為考量重點，他認為，共用通道在地契上的用途被定義為「以便車輛出入」，彼得加蓋的建築物雖然讓通道變窄，但並未真正妨礙車輛的進出。因此鄰居們的路權沒有受到實質性的侵害。
這樣的判決，就等於改寫了共用通道的邊界。更為重要的是，判決意味著：只要佔用地界(Encroachment) 沒有影響到地契上定義的路權（Easement）使用目的，享有路權的一方就不能起訴佔用方。
鄰居們當然不服氣，又將該案上訴。安省上訴法庭的三人法官小組以同樣的原理，維持了高等法院的判決。輸掉案子的鄰居們不但要支付3萬5千元的庭審費用和1萬2千元的上訴費用，還要支付各自律師的賬單。
這件案例給我們的啟示是，關於侵佔路權的糾紛，還需穿透表面去挖掘實質，看看地契上明確定義的路權的使用目的到底是什麼？是否有實質性的侵權存在？
地産法小常識：
地契常見的登記條款 Easement （通行權） 和 Encroachment (佔用)
Easement ：即和土地有關的「Right of way」，指的是你家地界需要為他人提供「通行權」。最常見的通行權，一是鄰居間共用的車道，二是市政公共設施。
市政設施也被稱為Utility Right of Way，政府設置的水電、煤氣和電話等管線需要從屋主地塊上經過，雖然是私人土地，可是因為有公共設施從地下通過，政府擁有優先權，這個權力需要被登記在地契上。
通常在買賣房産的時候，經紀會在Listing上說明這個土地有Utility Right of Way，買方必須接受這個現狀，如果不能接受，只有選擇不買。Utility Right of Way是跟著土地走的一種性質，而不是更換屋主就不存在了。如果你購買的房屋有登記Utility Right of Way，你需要注意看你的RPR (Real Property Report) 的平面圖上，政府的設施會從土地的什麼位置通過，在這些位置屋主不可以修建任何諸如平臺、車庫等建築設施，並且必須讓出一定的通道，讓政府施工人員可以隨時進行維修和養護。
Encroachment： 建築或建築附屬物跨越了土地的邊界，佔用了別人或市政土地，或是土地以上的空間。
例如，修建籬笆、車庫或陽臺的時候超過了土地的邊界，佔用了鄰居或公共的土地（後巷、公園等），必須經由鄰居或者政府的同意，簽訂同意書，並在雙方的地契上登記一個Encroachment（土地被佔用的一方一定會登記，而佔用的一方或不必登記）。
如果被佔用的一方不願簽訂同意書，就不可以有任何設施跨越邊界，就算已修建好的也需要移除。Encroachment不僅是土地邊界的超越，還包括地面以上空中的部分，例如某個設施的屋檐、排水管伸入了鄰居的地界。
所以買家在購房時遇到RPR（Real Property Report）或地契上有登記Encroachment，需要特別注意：
如果是自己的設施越界，需要確認對方（鄰居或政府）是否願意續簽這個Encroachment的同意書；
如果是對方設施越界，你自己是否願意接受。如果不願意接受，需要和前房主商量去移開這個Encroachment，如果不能移開，可以重新考慮是否購買。
下圖中的藍色管線，屬於公共設施路權，由市政向LOT2和LOT1的主人分別借路；橙色部分，則是鄰居共用車道，由LOT2主人向LOT1主人借道。
責任編輯：芮蕾
